부동산법률상식2012-08-11 07:41:161. 경매에 입문하시기전에 알아야할6가지원칙경매에 대해 공부하는 사람들이 늘고 있다. 짧은 지면에 모든걸 소개할 수는 없지만 이번 강의를듣는 사람들에게 꼭 해주고 싶은 말들이 있다. 첫째. 스스로 시작하고 판단하라.강의를 하다보면 가끔 물건을 권해달라는 사람들이 있다.경매 강좌를 듣는 수강생들 중에서도 자신이 공부하기보다는 돈을 내고 강의를 듣고 있으니,끝날 즈음에는 강사가 좋은 물건 하나쯤 자신에게 넘겨주리라 기대한다.남이 망하더라도 하등 이해관계가 없는 타인에게 어떻게 의지 할 수 있는가. 스스로 판단하고결행할 수 없다면 경매는 소용 없는 것이다. 직접 움직여야 한다. 브로커는 거래가 목적이지상대의 이익이 목적이 아니다.둘째. 함께 공부하는 사람을 사귈 ..

부동산법률상식2012-08-11 15:49:32법원 경매에서 가장 오해가 많은 부분 중의 하나가 바로 법원 감정가 부분이다.투자자들 중 상당수는 감정가를 시세로 오인해 한 번 내지 두 번만 떨어져도 아주 싸게 낙찰받았다고좋아하는 경우를 종종 볼 수 있다. 정말 그럴까? 답은 ‘그렇지 않다’.감정가는 크게 두 부류로 나눌 수 있다. 금융 기관에서 대출 때 담보물 평가를 위한 담보 감정과 법원에서경매 물건의 적정 매각가를 산정하기 위한 법원 감정이 그것이다. 담보 감정은 시세에 비해 보수적으로평가하는 반면, 법원 감정은 대개 시세에 비해 ‘고평가’를 하게 된다.법원 감정 가격은 높은 경우가 낮은 때보다 채권자와 채무자, 낙찰자 모두에게 유리하기 때문이다.즉 채권자는 ‘고감정’을 해서 낙찰가가 높을수록 채권 ..

부동산법률상식2012-08-11 15:53:28@경매로 내집마련하기 위한 몇가지 조건들!!첫째:경매는 시간과의 싸움이다.시간의 여유가 없다면 부동산 중개업소를 방문하는것이 쉬운방법이다.통상 경매개시일로부터 빨라도 2달정도의 여유기간이 필요하다.둘째:경매로 낙찰받아서 내집을 마련하려면 최소한 응찰가격의 50%정도의자금이 있다면 무난하다. 은행마다 다르겠지만 많은 대출을 받으려면은행 대출금리또한 높게 산정된다.제1금융,제2금융,제3금융으로 갈수록대출금이 높게 나오지만, 통상 금리또한 높게 나온다.나머지 부족한 50%는 경락 잔금대출을 이용하면 편리하다.셋째:권리분석과 현장답사는 필수다.권리분석에 어려움이 있다면 전문가에게 조언을 구하거나,법무사나 경매를할 수 있는 곳에 일정한 수수료를 지불하고 안전하고 시세..

부동산법률상식2012-08-11 15:55:22새내기들의경매은평구 역촌동에 위치한 2003년에 지은 18평짜리 새 빌라가 감정가8500만원에서 3회유찰하여 최저가 4500만원 까지 떨어졌다.역촌역에서 5분거리인 역세권 빌라가 주인을 찾고있는 것이다.두 사람이 만들 수 있는 돈은 3,000만원이고 잔금대출을 3,000원 정도를 받을 계획을 갖고 있었다.이들은 현실적으로 서울에서 3000만원을 가지고 18평짜리 빌라를 전세로 얻을수 없음을 알고 경매를 통하여 낙찰받으면 잔금대출을 해준다는경매컨설팅의 강의를 듣고서 자신감을 얻은것이다.요즘 부동산경매 시장이 많이 달라졌다.1998년만 해도 일반인들보다 경매컨설팅 업자들이 지역신문이나 일간지에 광고를 내고서 광고를 보고찾아온 사람들에게 컨설팅을 해주던 시기였다...

부동산법률상식2012-08-11 15:57:05경매 투자, 3선 3품을 팔아라 요즈음 재테크 테마는 단연 부동산이다. 주식 시장이 금년 최고 지수를 기록하고 있지만, 개인들은 몇 년 전 주식 폭락으로 손실을 크게 본 경험 때문에 선뜻 주식 시장으로 들어가지 않고 있다. 또한 경기가 불황이어서 사업을 벌이려고 해도 마땅히 할 만한 아이템이 없고, 기업들이 투자를 하지 않아 내수가 살아나지 않는다고 한다.■ 경매는 영원한 재테크 1순위이처럼 장기 저금리가 계속되면서 마땅히 투자할 곳이 없는 자금은 차익이 될만한 부동산으로 몰리고 있다.하지만 부동산 불패 신화에 익숙한 개인들이 사 두면 오른다는 심리가 팽배해 강남·분당을 중심으로 재건축 아파트가 폭등하면서, 급기야 정부는 지난해 8·31 부동산 종합 대책을 ..

부동산법률상식2012-08-11 15:58:56선순위 전입 임차인, 채권자보다 우월적 지위 갖지만주택을 경매로 살 때 가장 민감하게 다루어지는 것 중 하나가 임차인 문제다. 주택 임차인은 특별법인 ‘주택임대차보호법’의 보호를 받기 때문에 경매에 있어서도 은행이나 다른 채권자에 비해 우월적 지위를 갖는 경우가 많다.특히 등기부 등본상에 나타난 근저당 등 최선순위 말소기준등기 보다 먼저 전입한 임차인은 대항력이 있어 낙찰자에게 위협적인 존재가 되기도 한다. 경매에서 대항력을 갖춘 임차인이 낙찰 후 법원으로부터 전세보증금을 전부 배당 받지 못하면 낙찰자는 임차인이 배당 받지 못한 전세보증금을 모두 물어줘야 하기 때문이다.이로 인해 경매 초보자들은 은행의 근저당 설정일보다 먼저 전입신고 된 사람이 있으면 무조건..