2024. 7. 9. 09:27ㆍ부동산법률상식
부동산법률상식
2012-08-11 15:55:22
새내기들의경매
은평구 역촌동에 위치한 2003년에 지은 18평짜리 새 빌라가 감정가
8500만원에서 3회유찰하여 최저가 4500만원 까지 떨어졌다.
역촌역에서 5분거리인 역세권 빌라가 주인을 찾고있는 것이다.
두 사람이 만들 수 있는 돈은 3,000만원이고 잔금대출을 3,000원 정도
를 받을 계획을 갖고 있었다.
이들은 현실적으로 서울에서 3000만원을 가지고 18평짜리 빌라를 전세
로 얻을수 없음을 알고 경매를 통하여 낙찰받으면 잔금대출을 해준다는
경매컨설팅의 강의를 듣고서 자신감을 얻은것이다.
요즘 부동산경매 시장이 많이 달라졌다.
1998년만 해도 일반인들보다 경매
컨설팅 업자들이 지역신문이나 일간지에 광고를 내고서 광고를 보고
찾아온 사람들에게 컨설팅을 해주던 시기였다.
이젠 젊은이들이 이렇게 자기가 살 신혼집을 경매로 낙찰 받을려고
하는 것을 보며 부동산경매 시장이 얼마나 대중화 되었는지 실감한다.
은평구 역촌동에 위치한 17평빌라는 11명이 입찰에 참가해서 2등과40
만원 차이로 5,288만원에 낙찰을 받았다.
요즘 부동산경매 시장이 대중화 되어서 젊은 부부들이 전세자금으로
경매로 내 집을 마련하고 있는데 성공적인 경매를 하려면 몇 가지 주의 해야 할 것이 있다.
첫째. 부동산에 대하여 공부를 많이 하여야한다.
부동산경매는 다른 부동산 거래에서 발생하는 사고보다 더 많은 사고
위험을 안고있다.
현황분석을 잘못하여 시세보다 높게사거나, 권리분석을 잘못하여 임차금
을 물어주게 되는경우도 있다.
이러한 사고를 미연에 방지해야 하는데 그러기 위해서는 수준에 맞는
강의를 듣거나 알맞은 교재를 선택하여 지속적으로 공부를 하여야한다.
둘째. 관심 있는 지역과 물건에 대한 정보를 정확히 알고 있어야한다.
해당 물건의 시세와 전세가격, 개발계획 등등을 지역 부동산을 통하여
조사하고 해당 관공서에서 발행하는 지역정보를 꼼꼼히 파악해야한다.
따라서 처음에는 자신이 잘 아는 지역의 물건부터 관심을 가지고 얼마에
낙찰을 받는지, 경쟁률은 얼마인지를 잘 알고 있어야한다.
셋째. 부동산 흐름을 파악해야한다.
소유가 목적이지만 만약 낙찰받은집이 재개발. 또는 뉴타운지역으로
편입 된다면 수익이 더 많아질것이다.
토끼를 한 마리만 잡으려 하지말고 두 마리도 잡 을수 있으면 잡아야한다.
따라서 시장에서 수요자들이 원하는 것을 파악하고 정보를 공유하며
과거의 사례들도 참고해 두어야한다.
넷째. 현황분석을 철저히하라.
낙찰받을 물건을 찾아가보지도 않고 경매입찰에 들어가는 사람은 없을것이다.
그러나 동사무소에서 주민등록 확인을 하지 않은채 정보지만 믿고 입찰
에 참여하는 이들이 간혹 있는데 만약 낙찰받은 물건에 선순위 임차임
이 있다면 그 책임은 본인자신이 져야한다.
다섯째. 자신의 발로 뛰어야한다.
낙찰받고 싶은 물건이 낙찰예상가에 낙찰받을 확률은 극히 희박하다.
그러므로 많은 물건을 살펴보아야하고 끝없는 현황파악과. 권리분석을
하여야한다. 수많은 간접경험속에 자신의 실력은 늘어날것이고 이렇게
준비된자에게 좋은 집을 마련할수 있는 기회가 생기는것이다.
여섯째 입주기간과 총비용을 넓게 잡아야한다.
위 젊은 부부도 2006년10월에 결혼예정을 잡고 재작년 12월부터 경매
물건분석 을 시작하여 2006년4월에 낙찰을 받은 사례이다.
법원경매는 부동산업소에서 하는 것처럼 바로 계약하고 잔금 치르자마자 입주하는것이 아니라
낙찰받고 잔금치르고 나서도 명도를 해야하기 때문에 상당한 시간이소요된다.
그리고 낙찰금액 말고도 금리손실비용, 명도비용, 등기비용등을 감안해서 총비용을 산출해내야한다.
이렇게 수고한 보람으로 전세금을 가지고도 내집을 마련할 수 있는 것이다.
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