법원경매 감정가는 이렇게 매겨진다.

부동산법률상식

2012-08-11 15:49:32

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법원 경매에서 가장 오해가 많은 부분 중의 하나가 바로 법원 감정가 부분이다.

투자자들 중 상당수는 감정가를 시세로 오인해 한 번 내지 두 번만 떨어져도 아주 싸게 낙찰받았다고

좋아하는 경우를 종종 볼 수 있다. 정말 그럴까? 답은 ‘그렇지 않다’.

감정가는 크게 두 부류로 나눌 수 있다. 금융 기관에서 대출 때 담보물 평가를 위한 담보 감정과 법원에서

경매 물건의 적정 매각가를 산정하기 위한 법원 감정이 그것이다. 담보 감정은 시세에 비해 보수적으로

평가하는 반면, 법원 감정은 대개 시세에 비해 ‘고평가’를 하게 된다.

법원 감정 가격은 높은 경우가 낮은 때보다 채권자와 채무자, 낙찰자 모두에게 유리하기 때문이다.

즉 채권자는 ‘고감정’을 해서 낙찰가가 높을수록 채권 회수율이 높아서 좋고, 채무자는 그 만큼 부채 탕감을

해서 좋으며, 낙찰자는 어차피 시세보다 싸게 사기 때문에 좋은 것이다.

바로 여기에 법원 감정가의 함정이 숨어 있는 것이다.

통상적인 경매 감정 가격 수준은 시세의 약 110% 내외에서 결정된다. 드물게는 130% 선에서 정해지기도 한다.

오죽하면 경매계에서 “법원 감정가를 감정하라”는 말이 생겨났을까.

또 하나 오류는 감정 시점과 매각 시점 사이에 상당한 시차가 발생한다는 점이다. 그 시차(4~7개월) 동안

가격 변화가 없었다면 최초 감정가는 시세보다 약간 높은 선이다.

그러나 그 사이 개발 등이 발표되면 땅값은 천정부지로 치솟은 반면, 감정가는 그대로 묶여 있어 상대적으로

‘저평가’된 것처럼 보인다. 즉 감정가가 시세에 비해 저렴한 것처럼 보이는 ‘착시 현상’이 나타난다.

♣ 부동산 유형별 감정 평가

▲ 건물 = 건물 가격은 복성 가격(원가 방식)으로 결정하되, 비준 가격(거래 사례)과 현저한 차이가 있을 경우에는

비준 가격으로도 결정할 수 있다.

일반적으로 매매 시장에서는 10년 이상 경과된 건물의 경우 관리 상태에 따라 차이는 있으나 건물 가격이 인정되지

않는다.

그러나 법원 경매에서는 내용 연수 한도 내에서는 건물 가격을 인정한다. 바로 이 부분이 일반 매매가와 법원 감정가

차이의 주된 원인이다.

▲ 아파트 = 구분 소유권을 평가함에 있어서는 당연히 전유 부분이 평가의 주된 대상이지만, 공용 부분 부지도

평가에 포함한다.

아파트는 비준 가격(거래 사례)으로 평가하며, 해당 호수·호별 배치의 확인이 중요하다.

아파트의 감정 평가는 일체로 평가한 후 토지와 건물을 3:7로 나눈 배분 내역을 명세표에 기재한다.

이는 배당 등에 참고하기 위함이다.

▲ 상가 = 상가는 개별 위치의 확인이 중요하다.

상가 분양 면적은 전유 면적과 공용 면적으로 이뤄졌는데, 전유 면적은 동일하더라도 공용 면적에서 차이가 나는

경우도 있어 평가 때 이 점을 고려해야 한다.

▲ 공장 = 토지의 평가는 인근 지역 표준지의 공시지가를 기준으로 한다. 그리고 건물과 기계·기구는

복성 가격(원가 방식)으로 평가한다.

단 기계·기구가 신품이나 중고 상태로 국내 시장 가격이 형성돼 있는 것은 비준 가격(거래 사례)으로 결정할 수 있다.

▲ 토지 = 토지 경매의 평가 기법은 나지와 건부지 평가 때 주로 이용하는 공시지가 기준 평가법을 쓴다. 인근 표준시

공시지가를 기준으로 시점 수정, 지역 요인, 개별 요인, 기타 요인을 감안해 평가한다.

▲ 임야 = 임지와 입목을 구분해 평가하는 것이 원칙이나, 임지와 입목을 일체로 해 가격 산정이 가능하거나

입목만으로는 경제적 가치가 미비한 경우에는 이를 구분하지 않고 입목을 임지에 포함해 평가한다.

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 빛과소금|원글보기