2024. 7. 10. 11:40ㆍ부동산법률상식
부동산법률상식
2012-08-11 06:48:53
1. 압류
압류라는 용어는 보통 두가지로 쓰인다.
하나는 세무관청에서 체납자의 부동산에 압류등기를 하는경우이고,또 하나는 경매개시결정으로 인해서 부동산에 경매신청등기가 기입되는 경우이다.즉,경매신청등기가 기입되면서 압류의 효력이 발생 (법규상으로는 등기시점과 송달시점중에서 먼저의 시점으로 규정되어 있으나,통상적으로 등기를 먼저하고 나중에 송달하므로 등기시점이 압류시점)하게 되는데,압류의 효력으로는 상대적 처분금지의 효력과 경매신청시에 소급한 소멸시효 중단의 효력이 있다.
2. 연기
채무자,소유자 또는 이해관계인의 신청에 의해 경매신청채권자의 동의를 얻어서 이미 지정된 매각기일을 연기하는 것으로서, 경매신청채권자의 연기신청은 대부분 허가하는데,2개월 이내의 범위에서 원칙적으로 2회까지 허용한다. 또한 채무자나 소유자가 연기신청하는 경우에는 경매신청채권자의 동의가 필요하다.
3. 예고등기(豫告登記)
등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 수소법원의 촉탁으로 행하여지는 등기.
4. 용익물권(用益物權)
용익물권은 타인의 물건을 사용하거나 타인의 물건으로부터 이익을 얻을 수 있는 제한물권으로서,이에는 지상권(地上權),지역권(地役權),전세권(傳貰權)등이 있는데,이들 권리들은 모두 부동산에 대해 성립될 수 있는 권리들이다. 다만,전세권자는 우선변제권(優先辨濟權)과 경매신청권(競賣申請權)을 갖고 있으므로 담보물권으로서의 성질도 가지고 있다.
5. 우선매수권
공유물지분의 경매에 있어서 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일까지, 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금원을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 이러한 다른 공유자의 권리를 우선매수권이라고 한다. 이 경우에 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수를 신고한 공유자에게 매각을 허가하여야 한다. 이때 최고가매수신고인은 원할 경우 차순위매수신고인의 지위를 부여받을 수 있다.
6. 유찰
매각기일의 매각불능을 유찰이라고 한다. 즉 매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 아니하고 무효가 된 경우를 가리킨다. 통상 최저매각금액을 20% 저감한 가격으로, 다음 매각기일에 다시 매각을 실시하게 된다.
7. 이중경매(압류의 경합)
강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매절차의 개시를 결정한 부동산에 대하여 다시 경매의 신청이 있는 때에는 집행법원은 다시 경매개시결정(2중개시결정)을 하고 먼저 개시한 집행절차에 따라 경매가 진행되는 경우이다.
8. 이해관계인
경매절차에 이해관계를 가진 자 중 법이 특히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에 규정한 자를 말하며, 그들에 대하여는 경매절차 전반에 관여할 권리가 정하여져 있다.
1) 경매개시결정을 받은 압류채권자(경매신청채권자)
2) 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
3) 채무자 및 경매대상 부동산의 소유자
4) 부동산 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
5) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자
(예: 대항요건을 갖춘 주택임차인, 경매신청등기 후의 목적 부동산의 소유권을 취득한 자나 용익담보물권의 설정등기를 한 자, 건물등기 있는 토지임차인 등)
9. 인도명령
채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 시작한 부동산 점유자에 대하여는 낙찰인이 대금을 완납한 후 6개월 내에 집행법원에 신청하면 법원은 이유가 있으면 간단히 인도명령을 발하여 그들의 점유를 집행관이 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하라는 취지의 재판을 한다. (이 때 인도명령신청을 받은 법원은 채무자와 소유자는 부르지 않고 통상 세입자 등 제3자를 불러 심문하는 경우도 있다.)
민사집행법의 적용을 받는 사건에 대하여는 인도명령의 상대방을 확장하여 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 가진 경우 이외에는 인도명령을 발할 수 있도록 개선하였다.
10. 일괄매각
법원은 경매의 대상이 된 여러 개의 부동산의 위치. 형태. 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는, 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라, 일괄매각하도록 결정할 수 있다. 또한 다른 종류의 재산(금전채권 제외)이라도 부동산과 함께 일괄매각하는 것이 알맞다고 인정하는 때에도 일괄매각하도록 결정할 수 있다.
(구) 일괄입찰
11. 일괄입찰
법원은 경매의 대상이 된 여러 개의 부동산의 위치. 형태. 이용관계 등을 고려하여 이를 하나의 집단으로 묶어 매각하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는, 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라, 일괄매각하도록 결정할 수 있다. 또한 다른 종류의 재산(금전채권 제외)이라도 부동산과 함께 일괄매각하는 것이 알맞다고 인정하는 때에도 일괄매각하도록 결정할 수 있다.
(신) 일괄매각
12. 임의경매(담보권의 실행등을 위한 경매)
민사소송법은 그 제7편 제5장에서 담보권의 실행등을 위한 경매라는 이름 아래 부동산에 대한 경매신청을 조문화하여 경매 신청에 채무명의를 요하지 아니하는 경매에 관한 규정을 두고 있는데, 일반적으로 경매를 통틀어 강제경매에 대응하여 임의경매라고 부른다. 임의경매에는 저당권, 질권, 전세권등 담보물권의 실행을 위한 이른바 실질적 경매와 민법, 상법 기타 법률의 규정에 의한 환가를 위한 형식적 경매가 있다.
13. 임차권등기명령제도
개정전 주택임대차보호법에 의하면, 임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 상태에서인사발령 등의 사유로 임차인이 이사를 갈 필요가 생긴 경우에도 이사를 가게 되면 대항력과우선변제권을 상실하게 되기 때문에 부부가 별거를 하거나 자녀의 주민등록을이전하지 못하여전학을 하지 못하는 등 불편을 겪고 있었습니다
임차권등기명령제도는 그러한 경우 임차인이 법원에 임차권을 등기하여 줄 것을 신청하고 법원에서는 간단한 절차를 거쳐 임차권등기명령을 발하여 이를 촉탁하도록 함으로써, 임대인의 협력 없이도 임차인 단독으로 임차권을 등기할 수 있도록 한 것입니다.임차권등기를 마친 경우에는 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던대항력과 우선변제권이 유지되도록하여 임차인의 거주이전의 자유를 보장하고자 하는 제도입니다.
14. 입찰
집행법원은 경매기일의 공고전에 직권 또는 이해관계인의 신청에 의하여 경매에 갈음하여 입찰을 명할 수 있는데, 입찰은 입찰표에 입찰가격을 비공개리에 적어 제출하는 방법으로서 최근에는 전국법원에서 전면적으로 시행되고 있다.
(신) 기일입찰
15. 입찰기일
경매법원이 목적부동산에 대하여 경매를 실행하는 날로 입찰시각, 입찰장소 등과 함께 입찰기일 14일 이전에 일간신문에 공고한다.
(신) 매각기일
16. 입찰보증금
경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하여야 한다. 매각절차가 종결된 후 집행관은 최고가매수신고인이나 차순위매수신고인 이외의 매수신청인에게는 즉시 매수보증금을 반환하여야 한다. 매각허가결정이 확정되고 최고가매수인이 대금지급기한 내에 매각대금을 납부하면 차순위매수신고인의 보증금을 반환하게 되고, 만일 최고가 매수인이 납부를 하지 아니하면 그 보증금을 몰수하여 배당할 금액에 포함하며, 이후 차순위매수신고인에 대하여 낙찰허가여부의 결정 및 대금납부의 절차를 진행하게 되고 차순위매수신고인이 매각대금을 납부하지 아니하면 역시 몰수하여 배당할 금액에 포함하여 배당하게 된다.
(신) 매각보증금
17. 잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소
집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 이러한 사실을 압류채권자에게 통지하고, 압류채권자가 이러한 우선채권을 넘는 가액으로 매수하는 자가 없는 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하게 된다.
18. 잉여주의(剩餘主義)
잉여주의란 강제집행에 있어 원칙적으로 강제집행을 위한 절차비용 및 우선채권을 변제하고도 잉여가 있어 신청채권자에게 배당할 금원이 있는 상태가 되지 않으면 즉, 여분이 있어 절차진행을 하였을 때에 신청채권자에게도 금원이 배당될수 있는 상태일 때만 집행을 계속 진행한다는 원칙이다. 부동산경매에 있어서도 경매집행 비용과 선순위 채권자인 임금채권,임차보증금등의 액수가 최저 입찰가보다 낮아 경매신청채권자에게 경매절차 속행후 배당시 배당할 수 있는 금액이 있는 경우에 한하여 경매절차를 계속 진행하게 된다.
