2024. 7. 10. 11:10ㆍ부동산법률상식
부동산법률상식
2012-08-11 07:07:23
초보자들에게...(6탄 가등기)
가등기는 뭐냐????
소유권이전청구권가등기............이것은 원래 매매계약을 체결하고, 잔금을 주고 등기
이전할때까정 전 소유자가 딴 맘 먹고 다른 짓 하는 것을 막기 위한 것입니다.
매매계약을 했는데......잔금 치루고 등기이전하기 전에 전소유자가 저당권을 설정하거나,
가압류나 가처분이 들어오는 경우 ....애매하잖아요....^^
소유권이전청구권가등기를 해 두면 그런 것들이 들어와도 가등기에 기한 본등기를 하면
가등기시점부터 본등기 시점 사이에 설정된 모든 것이 알아서 죽습니다.(등기소에 지그들이
알아서 다 처리해 줍니다.)
세입자???? 세입자도 집 걍 비워야 합니다...소액보증금???...안됩니다.....
거꾸로 말하면 소유권이전청구권가등기가 되어있는 물건을 어떻게 해 보겠다...
만약에 가등기권자가 본등기하면 다 죽는다는 겁니다.
그런데, 이게 악용되기 시작한 겁니다.
어떻게???
사채업자한테 돈 3000만원 빌리는데, 1억짜리 집을 담보로 잡는데.....저당권이나 근저당
을 설정하는 것이 아니라, 사채업자가 이 넘의 소유권이전청구권가등기를 요구하는 겁니다.
(그러면서 한마디 합니다....돈 못 갚으면 이집 내꺼 되는거야..그런거야~~하면서
돈 못 갚으면 집을 이전해주기로 계약서 씁니다..^^)
급한 맘에 돈은 빌려서 썼는데....갚지 못하게 생겼습니다...
사채업자가 가등기에 기한 본등기를 해 가고.....
(가등기에 본등기를 하기위해서는 채무자의 권리증과 인감등이 필요하나, 소송에서 승소
하면 불필요....대부분 소송으로 해결....)
불쌍한 채무자는 거리로......
억울합니다....3000만원 때문에 1억짜리 집을 뺏겼습니다.
이리하여 “가등기담보에 관한 법률”이라는 것이 생겼습니다.(83년 12월 30일)
그 법률에 여차저차 말이 많은데 다생략하고(머리아프지요~~).....위의 경우에 사채업자가
채무자에게 7천만원 주지 않으면 소유권이전할 수 없다는 내용입니다.....
또, 소유권이전청구권가등기가 되어있더라도 돈을 빌리고 설정한 것이라면, 경매에 넘어
갔을때 빌려준 돈에 대해서 배당을 받아야지..(저당권처럼)....소유권을 이전하겠다고
하면 안된다 이겁니다...
흔히들 담보가등기 이야기 합니다....허나, 등기부등본을 보면 담보가등기와 소유권이전가등
기가 구분이 없습니다......전부 소유권이전청구권가등기라고 나옵니다...
그럼, 경매에서 어떻게 담보가등기인지 소유권이전청구권가등기인지 아느냐?
가등기권자가 나 돈 받을 것 얼마있으니 배당해달라고(채권신고) 법원에 배당신청하지
않으면 전부다 소유권이전청구권가등기로 봐야 하는 것입니다.
즉, 1순위 : 소유권이전청구권가등기
2순위 : 확정일자부세입자....(세입자가 미쳤죠...가등기되어있는 집에 들어갔으
니....)
요딴식으로 되어있는 물건이 경매에 나왔다.......어라??? 말소기준권리가 없다.
따라서, 가등기와 세입자 다 떠안아야 한다.... ???
맞습니다........허지만, 가등기권자가 배당받겠다고 (자신은 돈 빌려주고 가등기설정한
것이라고....즉, 담보가등기라고....)하면서 돈 받을 계산서(이자는 얼마 , 원금은 얼마
등...이를 채권계산서라 합니다.)를 내면서 배당신청하면 그 가등기는 떠앉지 않아도 됩니
다...(어렵나요? 저도 강의시간에 말로하면 이해하기 쉬울텐디~~쩝~~)
왜??? 담보가등기는 말소기준권리가 된다고 했습니다....(이것이 가등기담보에관한 법률
내용입니다.)...담보가등기는 저당권에 준하는 권리입니다...
따라서, 세입자도 말소기준권리 다음이므로 말소됩니다....
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