초보자들에게3탄(우선변제와 최우선변제)

부동산법률상식

2012-08-11 07:12:26

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초보자들에게(3탄우선변제와 최우선변제)

“갑”이 “을”에게 돈을 빌려주고, 차용증을 받았다...그 이후 “병”도 “을”에게 돈을

빌려주고 차용증을 받았다....(요런 걸 채권이라합니다.돈받을 권리=채권)

“갑”이 “병”보다 먼저 돈을 받을 자격이 있나요?

즉, “을”의 재산을 경매에 넘기는 경우 “갑”이 먼저 돈을 빌려주었다고 “병”보다

먼저 돈을 배당받을 자격이 있느냐 하는 것입니다....

그렇지 않겠지요? 먼저 돈을 받을 자격...이를 우선변제권이라 합니다....

그렇습니다...채권은 우선변제권이 없습니다.

채권은 당사자간에만 권리를 주장할 수 있을 뿐이고, 제3자에게는 자신의 권리를 주장하지 못합니다...

용익물권이라 함은 빌려서 쓸 수 있는 권리요....담보물권이라 함은 어떤 물권을 담보로

잡을때 쓸 수 있는 권리라 생각하시면 됩니다.

물권은 등기하면 우선변제권(뒤에 들어오는 넘보다 먼저 돈 받을 권리)이 있습니다.

즉, 뒤에 설정되는 넘보다 먼저 배당받을 자격이 있다는 것이지요....또, 누구에게라도 자

신의 권리를 주장할 수 있습니다..(등기부에 올라있는 물권이니....)

임대차(통상 부르는 전세계약포함)는 당사자간에만 권리를 주장할 수 있는 채권입니다.

임대차계약을 한 임차인이 건물이 경매에 넘어가기만 하면 돈을 받기가 어려웠습니다.

많은 세입자들이 고통을 겪었죠....

84년1월1일 법이 개정되어 소액의 임차인(서울과 광역시300,지방은200만원이하 세입자)은

순위와 무관하게 다른 담보물권자(저당권,전세권등...)보다 우선하여 배당받을 자격을 부여

했습니다......이 세입자들은 그 보증금마저도 뺏기면 거리로 나 앉아야 하는 아픔이 있기에

정책적인 배려를 한 것이지요...

허지만, 여전히 이 금액을 넘는 사람들을 보호할 길은 없었죠.....

이때부터 은행은 집을 담보로 대출을 해 줄때는 방개수*소액보증금에 해당하는 금액을

제하고, 계산해서 대출해주게 되었죠....(소액임차인이 먼저 받아가니까....순서에 상관없

이....)

드디어 89년12월 30일 전입신고를 하고, 입주를 하고, 확정일자를 받으면 자기의 순서에

따라 배당을 받을 자격이 생겼습니다...(우선변제권이 생긴거죠....보증금의 많고 적음을

떠나....) ...제3자에게 대항할 수 있는 권리와 우선변제권을 채권에게 준 것을 "채권의

물권화"라 하더군요......(채권에게 물권의 권리를 준 것은 어떻게 보면 엄청난 반란이랍니다...^^)

그러면서 그 사이 전세금이 많이 올라 더 이상 소액보증금에 해당할 만한 사람들이 적어지

자 소액보증금에 해당하는 금액을 올렸죠...

그러다보니 그 금액이 오르기전에 은행은 방개수*소액보증금을 제하고 계산해서 대출해

주었는데, 소액보증금 금액이 오르면서 생각지 못했던 손해가 생길 수 있게 되었죠..

IMF가 터지고, 만기가 되어도 보증금을 받지 못하는 세입자들이 늘어났습니다..

그런데, 문제가 있었습니다.....현실적으로 세입자들이 경매신청을 하지 못하게 생긴 겁

니다.

왜???? 집을 비워줘야 경매신청을 할 수 있게 법이 되어있었습니다....

다시 말하면 우선은 자신이 해 줄 일을 해주고, 자신의 권리를 찾아라 하는 겁니다..

집을 비워주고, 돈을 달라고 소송을 하던지 해야지....집도 안비워주고 돈부터 달라고 하면

안된다는 겁니다......그런데, 집을 비워주면 입주를 계속해야 대항력이 있는데, 이사를

하는 순간 세입자의 권리가 사라지는 웃기는 일이....

그래서, 세입자들이 보증금반환청구소송을 할때는 집을 비우지 않고도 할 수 잇도록 개정되

었습니다..(99년3월 1일부터....)

또, 사실 세입자들이 보증금반환청구소송해서 경매신청하기가 쉽습니까? 이사는 가야겠는

데....

그리하여 이사를 가더라도 보증금받을 수 있는 우선변제권을 계속 유지할 수 있도록 하는

장치가 필요했던거죠.....그것이 임차권등기명령제도입니다..

그래서, 임차권등기명령이 된 집에 세입자로 들어가는 세입자에게는 소액보증금제도를

적용하지 않기로 했습니다.

또, 보증금반환청구소송의 경우에는 복잡한 소송의 절차를 거치기 보다는 소액심판법에

따라 간단히 소송을 할 수 있도록 개정도 했구요... (전세금 반환소송)

이제 하나 하나 살펴보죠...

먼저 , 주택임대차보호법(이하 주임법이라 합니다.) 8조 1항을 보면 경매에 넘어갔다는

것을 등기부에 기재하는 경매개시결정등기전에(경매넘어간다고 표시된 집을 들어가지

말라는 거죠...^^)전입신고와 입주를 하고 살고 있어야 소액임차인이 될 수 있다는 겁니다.

(확정일자와는 무관....)

또한 주택가액(대지가액포함)의 1/2 안에서만 소액보증금으로 배당을

한다는 겁니다....(뒤에 들어온 소액임차인들때문에 먼저 설정된 담보물권 한 푼도 못

가져간다......돈 빌려주겠습니까? 그래서, 1/2한도내에서만 소액보증금으로 가져가도록 한

겁니다..)....

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 빛과소금|원글보기