초보자들에게....(1탄:권리분석)

부동산법률상식

2012-08-11 07:15:04

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초보자들에게....(1탄:권리분석)

1탄 권리분석!

권리분석을 쉽게 말하면.........경매로 낙찰을 받으면 어떤 권리는 내가 떠안게 되는

거고, 어떤 권리는 없어지는 거고, 어떤 것은 일부만 부담하게 되는 거고......

좀 더 자세히는 어떤 놈이 얼마를 받아가고........또, 어떤놈은 얼마를 받아가는지

등을 권리분석이라 합니다.........

권리분석에 있어 가장 중요한 것을 흔히들 "말소기준권리"라 합니다.........

이는 법적용어 는 아니나, 경매의 권리분석에서 많이 쓰이는 말입니다.......

그럼, 말소기준권리는 무엇이냐?

등기부에 기재된 내용 중

1)근저당권

2) 저당권

3)압류

4)가압류

5)담보가등기

6)경매개시결정등기

중 처음으로 설정된 것을 말소기준권리라 합니다...........

경매로 인해 낙찰되면 이 말소기준권리이후의 권리는 전부 소멸되는 것이 원칙입니다.

말소기준권리로 인해 그 후순위 권리자들은 전부 소멸되는 것이 원칙이라는 데, 그럼

왜 그런거냐?

예를 들어 설명해 보죠........

어떤 아파트가 있습니다........

2000년도에 그 주인이 돈이 필요해서.....은행에 저당을 잡히고, 돈을 5000만원 빌렸습니다.

그런데, 그 후에 전세로 5000만원에 주었고(당연히 세입자는 주민등록을 하고, 확정일자를

받았죠...^^) 그 후에 등기부상에 가처분이 들어왔고, 또 그이후에 가압류가 여러건 들어왔

습니다...

예) 1.근저당 5,000만원(말소기준권리)

2.전세 5,000만원

3.가처분

4.가압류

흔히들 경매물건 중에 가처분이나 가등기가 있으면 두려워들 하십니다. 허나, 위의 경우

가처분은 말소기준권리보다 후순위이므로 말소됩니다.

왜?만일, 위 사안의 가처분이 말소되지 않고, 낙찰자에게 인수(떠안게)된다면 입찰하는 입장에서는

낙찰가를 많이 낮춰서 잡을 것이고, 그러면 은행이 돈을 다 못 받을 수 있습니다.

어라? 은행보다 나중에 들어온 가처분으로 인해 은행이 손해를 본다??? 있을 수 없는 일이겠지요?

그래서 가처분은 말소됩니다.....(누가 경매신청을 한 것과 상관없이....)

물론, 세입자도 집을 비워줘야 합니다.....왜??? 세입자가 집을 비워주지 않고, 못 받은

보증금을 낙찰받은 사람에게 달라고 할 권리가 있다면, 입찰자입장에서는 당연히 그 만큼

낮춰서 응찰할 것이므로....은행이 손해를 볼 수 있겠찌요? 그래서, 집을 비워줘야 합니다..

(보증금을 다 받던지 못 받던지 불문하고...)

물론, 말소기준권리보다 후순위인 가압류나 근저당등도 돈을 다 못 받아도 말소되는 것은

당연하구요..

그럼, 정확히 언제가 그 날짜가 되는 것이냐?

등기부에 기재되는 것은 등기부등본에 보면 접수일이 있습니다..그 날짜가 기준이 되고,

세입자는 주민등록하고, 실제로 산 날의 다음날 0시가 기준이 됩니다.

따라서, 세입자의 주민등록과 등기부등본에 기재된 권리의 접수일이 똑같다면 등기부등본에

기재된 권리가 우선하게 되어 세입자는 말소가 됩니다...

허나, 세입자가 배당을 받을 순서를 결정하는 것은 주민등록하고, 실제로 살기 시작하고,

확정일자를 받은 날이 기준이 됩니다...

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 빛과소금|원글보기

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