초보자들에게...(2탄 인수주의)

부동산법률상식

2012-08-11 07:13:49

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초보자들에게...(2탄 인수주의)

말소기준권리보다 후순위여도 말소되지 않고, 낙찰자에게 인수되는

권리에 대해서 알아보겠습니다...

먼저, 등기부에 기재된 권리부터....

1. 예고등기.........

"갑"이라는 놈이 주인인 어떤 물건을 은행에 저당을 잡히고, 돈을 빌렸습니다..

헌데, 이자를 않내서 은행이 경매를 신청했습니다......헌데, 느닷없이 "병"이라는 놈이

나타나 자기가 주인인데, "갑"이 서류를 위조해서 등기이전을 해갔다고 합니다.

그러면서, "갑"을 상대로 소송을 걸었습니다...

그러면, 판사는 "갑"것인지 "병"것인지가 불분명하기때문에 다른 사람이 피해 보는 것을

막기위해 등기부에 예고등기라는 것을 하게 됩니다....

이 물건은 소유권에 관해서 소송중 이니 조심하라는 것이지요....

만일, 이 놈의 예고등기가 말소기준권리보다 후순위여서 말소된다고 하면 "병"은 너무나

억울하게 되는 거죠....."병"이 융자를 빼서 쓴 것도 아니고, "병"이 어떤 잘못을 하지도

않았는데..........

그래서, 이 예고등기는 말소기준권리보다 후순위여도 말소되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다.....

이런 물건을 낙찰받았다가 소송에서 "병"이 승소하면 소유권을 뺏깁니다....

말도 안된다????? 대한민국은 등기부에 공시력은 있어도, 공신력은 없기 때문이랍니다..

즉, 등기부를 100% 믿지 말라는 겁니다.....웃기는 얘기죠....그럼, 뭘 믿어???

잘 알아서 조사해보랍니다......^^

이 예고등기는 소유권에 관한 소송이 있다고 해서 무조건 되는 것은 아니고,

그 소송의 결과가 선의의(그런 사정이 있는지 아무것도 모르는...) 제3자에게 소송의 결과

를 주장할 수 있을 때만 등기됩니다......


2. 건물철거를 위한 가처분등기......

토지주인인 홍명석이 있습니다....그런데, 어느 날 자신의 토지에 가보니 자신이 알지도

못하는 건물이 떡하니 하나 지어져 있는 것입니다...

어떻게 했는지는 몰라도 건물이 등기까지 나있습니다....

그래서, 토지주인은 건물주인을 상대로 건물철거소송을 하려고 합니다...

가만히 생각해보니 홍명석이 건물주인을 상대로 건물철거소송을 진행중에 건물주인이

건물을 팔아버리면 다시 산 놈하고 또 소송을 해야 할 것 같습니다..

그래서, 건물철거를 위한 가처분을 하고 소송을 합니다...그래야 , 그 건물을 사는 놈이

있어도 문제없을 겁니다..

문제는 건물철거를 위한 소송중에 그 건물이 경매에 넘어간 겁니다...

가처분보다 선순위 근저당에 의해서요...

그러면, 토지주가 건물주인을 상대로 건물철거소송을 한 것이 "황"되냐???

그러면 안되겟지요?

건물이 경매에 넘어가서 다 말소되더라도 그 가처분은 말소되지 않아 건물을 경락받은

놈 에게 가처분을 주장할 수 있어 건물주를 상대로 한 소송에서 승소하면 토지주는

건물을 철거할 수 있는 것입니다....건물을 낙찰받은 놈은 "황" 되는 거죠...

그럼, 건물을 담보로 잡고 돈을 빌려준 근저당권자는???

그놈은 건물을 담보로 잡을 당시에 조금만 조사해 보았더라면 알 수 있는 사실을 자신의

실수로 알지 못한 것이니까....싸죠....^^


3. 특수한 경우의 전 소유자에 대한 가압류

우선 가압류의 성격을 봅니다.......

예를 들어 보면......“갑”이라는 놈이 “을”에게 돈을 받을 것이 있습니다. 헌데, 걍

소송을 시작하면 “을”이 자기 재산을 전부다 빼돌려 놓을 것 같습니다....

그러면 “갑”입장에서는 재판에서 이겨도 "황" 되는거지요...그래서, “갑”은 소송을 하기

전 판사에게 이런 사정이 있으니, 소송하기 전에 우선 “을” 이 재산을 빼돌리지 못하도록

“을”재산을 묶어달라고 합니다......이렇게 묶어달라고 하는 것이 가압류입니다.

그래서, 1억짜리 “을” 집을 판사가 “갑”이 받을 돈인 3000만원에 대해서 묶어놓습니다.

그런데, 묶어놓았음에도 불구하고, 다른 넘(병)한테 팔아버렸습니다.(팔 수 있습니다..)

그런데, 병이 은행에 저당을 잡히고(혹은 세를 주고...) 은행에서 경매를 넣으면...

낙찰자는 낙찰을 받아도 “갑”의 가압류 권리인 3000만원에 대해서는 말소해달라고 할 수

없습니다.

이런 경우 “갑”이 배당신청을 하여도 배당이 되지 않기 때문입니다.

왜?? 가압류는 채권이기에 “갑”이 “을”에게만 돈을 달라고 할 수 있을 뿐이고, , 다른

사람에게는 돈을 달라고 할 수 없기 때문입니다...(채권은 당사자간에만 주장할 수 있는 상

대적권리이고, 저당권등 물권은 모든 사람에게 주장할 수 있는 차이가 있습니다.)

경매에서 배당을 해 달라는 것은 다시 말하면 병에게 돈을 달라고 하는 것과 같기 때문입니

다...허나, 갑은 병에게 돈을 받을 권리가 있는 것이 아니고, 을에게 돈을 받을 권리가

있는 것이기 때문입니다...

이리하여, 가압류를 낙찰자가 떠안게 됩니다...

허나, 갑이 소유자일 당시에 저당권등 물권이 설정된 것이 있었다면 전 소유자의 가압류라

도 말소됩니다....또, 가압류권자인 갑이 경매신청을 한 경우에는 배당받고 말소됩니다.

암튼, 전 소유자의 가압류가 있고 (다른 물권없이....즉, 소유권이전전에 설정된 가압류가

있으면) 현 소유자의 빚쟁이들이 경매를 신청한 건에 대해서는 가압류가 말소되지 않는 것으

로 이해하시면 됩니다.


등기부에 기재되지 않는 권리......

1. 유치권...

많은 교과서에서 유치권을 설명하기를 시계수리점에 시계를 수리해달라고 의뢰했다..

근데, 수리비를 내고 찾아가야 할 주인 놈이 찾아가지를 않는다....그래서, 수리비를 줄때

까정 수리점 주인이 보관한다........이때의 권리를 유치권이라 한다....고 하더군요...^^

유치권은 목적물의 가치를 높이는 경우(시계를 수리했으므로 값어치가 올라갔죠..^^)

에 발생합니다......(고로, 세입자가 자기 장사하려고 인터리어등을 한 것은 목적물의 값어

치를 올린 것으로 보지 않습니다....그건 그 장사를 하려는 사람에게는 값어치가 나갈지

몰라도 주인에게는 값어치를 올린 것이 아니기에...)

또, 이 유치권은 누구에게나 주장할 수 있습니다....당근 , 말소권리기준과는 무관하게..

(시계주인에게 돈 받을 권리가 있다고 , 시계를 경매에 넘겼다고 시계 내놓으라 하면

당근 시계수리점 주인은 수리비 내놓을 때까정 못 주겠다 하겟지요....^^)

또, 이 유치권은 점유를 하고 있어야 만 합니다....(시계수리점 주인이 시계를 가지고 있지

않은 상태에서 시계 못 넘겨주겠다는 것은 말 안되죠....)

이런 유치권이 부동산 경매와 관련해서는 공사대금과 관련해서 많이 생깁니다..

어느 땅에 건물을 짓는 도중에 건축주가 공사대금을 주지 않고 있는 사이 토지와 건물이

경매에 넘어가면 공사업자는 그 건물을 유치함으로서 낙찰자에게 공사비를 달라고 하는

것이 그것입니다..

1번은 시계를 수리해주고, 시계수리비를 받기위해서 유치권을 주장해야지...괜히 돈 빌려주

고 못 받으니까 시계를 유치하면 안되죠......^^

(공사비를 못 받으면 건물을 유치해야지....돈 빌려주고 못 받았다고 건물을 유치하면 안되

겟찌요...)

2번은 시계수리점 주인이 시계도 안 갖고 있는 상태에서 낙찰자에게 시계수리비 줄때까정

시계 못 준다고 버티는 건 말도 안되죠...^^(공사비를 못 받아서 유치권을 행사하려면 그 건

물을 유치하고 있어야하는 거죠...)

3번 건물을 유치하는 것은 자연스럽게 해야지....세입자들이 살고 있는데, 깡패시켜서 내쫓

고, 그 건물 유치하면 안되는 거죠...

4번 공사비 받을때가 되야 유치권이 성립하는 것이지.....돈 주기로 약속한 날도 안되었는

데 유치권하면 안된다는 야그..

5번 유치권은 없기로 계약서에 쓴 경우는 안된다는 겁니다...

유치권을 배제하는 특약으로 대표적인 것이 임대차계약서에 써있는 “원상회복해서 반환하기

로 한다”하는 것이 그것이랍니다..

쓰고 보니 이 놈의 유치권도 쉽지는 않네요...ㅠ.ㅠ

2. 법정지상권....

간략히 설명해 보면...

경매와 관련해 법정지상권은 두가지로 나눠볼수 있습니다.

1. 토지에 저당권을 설정할 당시에 지상에 건물이 있는 경우에 (건물은 미등기이건, 무허가

이건 상관없이....)토지와 건물이 동일인 소유였고, 이런 경우 토지가 경매로 진행되어 낙찰

되면 건물의 주인은 법정지상권을 취득합니다....

법정지상권은 건물주인이 땅을 쓸수 있는 권리를 말합니다...(대신 토지세는 내야 합니다...땅 주인이

달라하면...토지세의 금액은 당사자간에 합의 안되면 법원에서 결정)

요 놈의 법정지상권은 건물을 헐어버리면 아까우니까 저당권자가 피해를 입지 않는 한도에

서 헐어버리지 못하도록 하는 법을 만들어놓은 거죠...

저당권자가 피해를 본다구요? 맞습니다....법정지상권이 성립하는 토지는 토지를 사용하기

곤란하여 (건물주가 쓰니까...^^) 낙찰가가 형편없이 떨어집니다...

그럼, 저당권자가 빌려준 돈을 다 못 받아 손해가 나게되죠...

근데, 저당권자는 당해도 쌉니다.....왜? 건물이 멀쩡히 있는 것을 알고도 땅만 담보로

잡고 돈을 빌려주었으니까요.....

담보로 잡을 당시에 건물이 없었고.....그 이후에 건물이 지어졌다면 법정지상권은 성립

하지 않고, 토지를 낙찰받은 사람은 건물주에게 건물을 헐으라고 할 수 있습니다..

(실제는 소송해서 집달리들이 인부동원해서 헐어야겠지요...아니면, 건물을 헐값에 사던지..

그도 아니면 건물주인이 땅을 사던지....)

그럼, 당초부터 건물주하고 토지주하고 틀려서 토지주에게 돈을 빌려줄때 은행이 어쩔수

없이 토지만 담보로 잡고 돈을 빌려준 경우에는 (건물은 남의 거니까...) 법정지상권은

성립하지 않습니다...

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 빛