임대차 계약시 꼭 알아야 할 사항

부동산법률상식

2012-08-10 19:13:11

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1. 신규아파트 임대차 계약시

 

드디어 인천시 서구 마전지구에 2500세대의 입주가 1월 31일 시작되었습니다. 신규 아파트에 전월세로 입주하는 분들도 적지 않을 것입니다. 계약체결이 시작된 초기에 전세보증금은 20평형대가 6000-6500만원, 30평형대는 6500-7000만원, 40평형대는 10000-11000만원선에서 시작하여 이제는 20평형대가 7000만원, 30평형대가 7500-8000만원, 40평형대가 12000만원선으로 계약이 체결되고 있습니다. 신규 아파트의 임대차 계약체결시 임차인의 가장 현안사항은 입주하는 아파트의 등기등록 시점일 것입니다. 기존 아파트는 2-3일이면 등기등록이 이루어 지는데 반하여, 신규 아파트는 통상 분양자에게 이전 등기가 1개월 이상 소요됩니다.

 

시공사는 신축 아파트의 완공단계에서 계약자에게 입주자 사전 점검일을 정하여 각각의 분양자에게 일정을 통보하며 이때 입주기간을 지정하게 됩니다. 분양계약자로 하여금 신축건물을 개방하여 하자 보수내용을 점검하여 시행사에 제출하면, 시행사에서는 하자보수 신청내용대로 입주기간 시작일 전에 하자보수를 마무리하게 됩니다. 이 무렵 시공사는 관공서에 신축건물에 사용승인 신청을 하여 준공검사를 필하게 됩니다. 이때 건축설계도면과 상이하거나 미비한 부분이 있으면 사용승인을 내주지 않습니다. 다만 시행사에서는 입주기간을 통보했으므로, 거주하는데 큰 문제가 없으므로 일단 가사용 승인을 내주게 되어 가능한 계약자에게 입주하는데 차질을 주지 않는 것이 일반적인 관행입니다. 입주는 시작되더라도 시행사는 가사용 승인시 계속 보완하여 사용승인을 득하여야 합니다. 이와같이 사용승인을 필하게 되면, 시공사는 토지부분과 건물부분에 대하여 보존등기를 진행하게 됩니다.

신축건물이 완성되고 사용승인을 득하는 준공검사를 통과하면, 시공사에서는 보존등기를 필하게 되고 이어서 분양자들은 건설사에 잔금을 납부하고 이전등기 필하게 됩니다. 경우에 따라서는 건물부분과 토지부분의 보존등기가 동시에 이루어지지 않는 경우도 자주 있습니다. 보통 건물부분에 대하여 먼저 보존등기를 필하게 되는 경우가 많습니다. 건물에 대한 등기를 필하고 토지등기가 안되었을 경우라도 큰 위험요소는 없습니다. 만약 문제가 있을 경우 이는 시공사에서 어떤 방법으로 든 해결을 하기 때문입니다. 다만 기간이 많이 소요되는 경우는 있습니다.

건설사에 계약잔금을 납부하면 입주가 이루어지지만, 아직 등기를 득하지 못한 경우 임대차계약을 체결하면서 입주하는 임차인은 매우 불안한 상태가 됩니다. 임대보증금은 전액을 지불하고 입주하였지만, 건물에 대하여 등기가 없기 때문입니다. 만약 잘못되어 문제가 되면, 임대보증금을 보호 받지 못하기 때문입니다. 이때는 임대인과 임차임과의 관계가 물건에 대하여 계약체결을 하였지만, 현존하는 물건은 존재하더라도 법적으로 보장된 등기등록이 되어 있지 않습니다. 때문에 쌍방 민법에 의한 채권관계가 성립되게 됩니다. 즉, 담보물건이 없기 때문입니다.

통상 신축건물 대부분이 금융기관으로 하여금 대출(아파트의 경우 건설사와 은행의 약정에 의거 분양자 명으로 신용대출)을 발생시키게 됩니다. 개인 명의로 되어 있지만, 금융기관과 건설사의 관계입니다. 다만, 분양계약자는 건설사와 상관관계가 성립 됩니다. 따라서 시공사에서 보존등기를 필한 후 분양계약자에게 이전등기를 진행하면서 이 물건에 대한 담보를 제공하여 각각 분양자에게 물건담보로 대출을 전환하여 주는 것입니다.

은행에서는 담보물건 대출시 항상 선순위를 요구합니다. 따라서 이전등기시 임대차계약에 의한 임차인이 있는 경우에는 대출을 꺼리기 때문에 임차인이 은행에서 담보대출로 근저당을 설정하기 전 임차인의 주소를 옮겨 놓는 경우에는 임대인이 임차인에게 주소를 이전시켜달라는 요구를 하게 됩니다. 이는 임차인이 협조를 해주어야 할 사항입니다. 계약체결시 이런 부분도 꼼꼼히 챙겨두어야 합니다. 만약 임대인이 등기 전 임대차계약에 의해 입주하여 주소이전 하고 확정일자를 받아 놓은 후, 임대인이 은행 담보대출을 받기 위해 임차인이 다른 곳으로 주소이전을 한 후 담보대출을 받고 임차인이 다시 주소이전을 하게 되면 은행이 선순위가 되고, 확정일자를 득한 효력은 그대로 유지가 되지만 임차인은 후순위가 됩니다.

임차인은 채권채무가 없는 물건을 선호하게 되지만, 대부분 등기미필한 신규주택에 중도금 대출이 되어 있기 때문에 위험을 감수하고 임대차 계약을 체결합니다. 따라서 임대차계약 체결시 이를 위해 특약사항으로 담보대출 최고한도액을 쌍방 협의로 작성하여야 다소나마 안전장치가 될 것입니다.

 

시설물에 대한 규정도 계약서 상에 반드시 명기하여야 합니다. 신규아파트는 대부분이 베란다 샤시가 설치되어 있지 않기 때문에 임대인의 의지 및 시공업자의 고의 과실에 의해 입주일까지 시공이 완료되지 않아서 입주자가 당황해 하는 경우를 가끔 보기도 한다. 임대인의 공사시공 계약체결을 확인하고, 임차인은 1주일 전・후에 현장을 답사하여 확인하는 주의를 기울여야 합니다. 또, 옵션품목을 건설업체 별로 제공하는 경우가 있는데 임대인이 일부 이를 반출하는 경우도 있습니다. 이들 옵션품목에 맞게 보관대가 만들어져 있는 경우가 대부분입니다. 따라서 임대인이 반출하는 조건으로 계약을 체결하면 특별한 방법은 없지만, 사전 협의가 없었다면 입주 시작도 전에 임대인과 갈등을 빚게 됩니다. 물품이 반출된 공간을 그대로 방치할때 미관상 또는 심적으로도 이에 대한 불쾌감이 있을 수 있으므로, 임차인은 이런 부분을 사전에 협의를 하여 계약서에 내용을 규명해 놓아야 합니다.

 

임차인이 입주하는 날 가장 곤욕을 치루는 내용은, 보통 임대인이 분양잔금을 임대보증금을 받아서 건설사에 납부하는 경우가 많습니다. 이 분양잔금은 지정된 금융기관에 납부를 하고 입급증(납부확인서)을 받아 입주지원센터에 확인 받아야 합니다. 이어서 입주지원센터에서 지급하는 출입키 등 간단한 물품을 받고, 입주지원센터 직원과 임대인은 명도 받을 동 호수에 가서 간단한 시설점검과 인수물에 대한 인수인계서에 확인을 해 주어야 물건의 명도가 완료되어 이사짐을 옮길 수 있게 됩니다. 분양 잔금부터 일련의 물건 명도시까지 진행되는 과정이 생각보다 시간이 많이 소요되는 경우가 있습니다. 이런 경우 이사짐센터 관계자의 독촉에 시달림을 많이 받게 됩니다. 신규 아파트에 입주하면서 종종 일어나는 사항입니다. 임차인의 입주시 이점을 지혜롭게 극복하시기 바랍니다.

 

위와 같이 분양잔금 납부가 평일 근무시간에는 가능하지만, 토・일요일이나 공휴일에는 금융기관에 납부가 안되므로 이사 날짜를 정하시는데 가장 비중있게 고려할 사항입니다. 부득불 이런 일자에 입주를 하실 경우라면 입주하는데 차질이 없도록 건설사, 입주지원센터와 임대인과 사전에 완벽하게 조율이 되어 있어야 합니다. 만약 이런 일을 접하게 되면 큰 낭패를 당하게 될 것입니다. 특별히 경계하여야 할 사항입니다. 평상 근무시간대 외의 시간에 이사를 하는 경우일 때도 입주지원센터 직원의 근무시간도 체크하여 사전 조치를 취해 놓아야 합니다.

 

이러한 문제가 발생되면 가득이나 이사를 하면서 경황이 없는데다 생각지도 않았던 일로 식상하고, 경우에 따라서는 이사짐센터에 추가 경비를 지불하는 사례도 있습니다.

 

겨울철 신축아파트는 베이크 아웃에 많은 어려움이 있고, 새집에서 발생하는 여러 가지 새집 증후군을 무시할 수 없습니다. 특히 아직 어린 아이들이 있는 가정이라면 아토피에 대한 대비책도 사전에 세워두어야 할 것입니다. 가끔 언론매체를 통하거나 이웃 주변에서 볼 수 있듯이 심한 경우 말 못하는 어린 아이들의 고통을 생각한다면, 부모로서 얼마나 가슴이 아프겠습니까?

미등기 신축건물에 대하여 임대차 계약시 임차인은 항상 불안하므로 최소의 안전장치는 계약서 내용으로 보완해 두심을 잊지 말아야 합니다. 쌍방 구두합의 사항도 계약이 성립되지만, 후에 의견이 조정되지 않을 때 이를 입증하는데 매우 어려운 경우가 다반사이므로 문구로 작성 합의를 해 놓아야 할 것을 잊지 말아야 합니다. 또 이사 당일 기존 아파트에 이사하는 경우와 차이가 많으므로 각별히 주위를 기울여야 하고, 특히 금융기관의 근무일을 택하여 이사일을 잡는 것이 가장 무리 없이 이사할 수 있음을 간과하시면 안됩니다. 또 어린아이가 있는 가정에서는 새집 증후군에 대한 대비책도 강구하여야 할 것입니다.

 

2. 기존 아파트 임대차 계약시

 

이미 임대차 계약이 체결되어 입주하시는 분들은 상기 내용을 참고하시고, 또 향후 임대차 계약을 체결하실 분들은 계약체결 전 집합건물(아파트)은 원하는 동・호수를 확인하고 직접 내부를 꼼꼼히 점검하여야 한다.

- 상수도의 수량 및 수도꼭지 개폐상태 및 노후화 여부

- 하수도의 배수상태 및 노후화 여부

- 화장실 내부의 배수와 윗 층에서의 누수여부(습기와 곰팡이 흔적 등)

- 베란다 문의 개폐상태 및 봉합상태

- 각 방의 난방상태(곰팡이 흔적이 있는 방은 세밀한 점검) 또는 보일러 작동여부(각 방으 로 분기되는 개폐밸브의 노후화 정도)

- 뒤 베란다의 구석 및 천정부분의 곰팡이 여부

- 아파트 배치의 향과 동간거리(일조량 확인)

- 교육기관 및 편의시설 등 이동거리 확인

- 대중교통 및 자가 교통여건 및 세대 당 주차시설

- 월 관리비 비용

- 어린이 놀이터의 위해 요소 등 인근 공원의 우범지역 여부

- 인근 상업지역의 퇴폐성 여부

임대차 계약을 원하는 예비 임차인은 가능한 한 대상물건을 보기 전 일정액을 소지하는 것이 바람직하다. 확인 후 원하는 물건이 나타나면 계약체결을 하여야 하기 때문이다. 어떤 물건이든지 내가 좋으면 다른 사람들도 마찬가지로 좋게 마련입니다. 이런 물건은 쉽게 없어질 가능성이 큰 물건입니다. 법적으로 정해진 것은 아니나 관례적으로 계약금은 보증금의 10% 선이다. 물건을 확보하러 다니는 중에 큰 액수의 금액을 소지하는 어려움이 있습니다. 소액이라고 계약체결이 안되는 것은 아니다. 우선 계약금은 보증금의 10%선으로 정하여, 소지금액만을 계약시 지불하고 계약금 잔액을 익일이나 일정일에 지불(번거로우면 계좌이체 함)하는 약정을 하면 됩니다. 이때 계약금이 소액인 경우 일반적으로 가계약으로 인식하는 경우가 많은 데 계약서가 작성되어 당사자의 날인 또는 서명이 되었다면, 계약금이 적은 금액이라도 정상적인 계약체결입니다.

관례적으로 정상적인 계약이 체결된 24시간 이내에는 해약이 가능하다고 알고 있으나, 법적으로는 계약체결과 동시에 계약의 효력이 유효하여 계약해지시 계약서 작성에 의한 조건으로 이행되어야 합니다. 계약서 작성이 안되었더라도 구두(유선 등)로 쌍방 합의에 의하여 계약금이 수수되었더라도 정상적인 계약(민법상 구두계약도 계약으로서 법적으로 유효)입니다. 분쟁시에는 쌍방 합의 내용을 입증하기 쉽지 않기 때문에 가급적 계약서 작성을 하여 두는 것이 대처할 수 있는 방법입니다.

 

계약시 임차인은 도장과 신분증이 필요하며, 상기 기술한 일정액의 계약금이 필요합니다. 임대인은 도장, 신분증이 필요하고 대리계약시는 대리인 역시 대리인의 도장과 신분증을 소지하며, 위임장(가능한 인감도장 날인을 권장)과 인감증명서를 소지하여야 합니다. 중개업소에서는 등기부를 열람 또는 발급 받아 물건 소유 관계와 계약자 본인 여부 및 물건에 대한 채권채무를 확인하여 계약서 및 중개물건확인설명서에 명기하고 이를 임차인에게 고지하여야 한다. 임차인으서는 채권채무가 많은 경우에는 불안하다. 일반적으로 최고채권채무와 임대보증금을 합산하여 실 매매가격의 80% 이상이라면 주의를 요한다.

 

중개업소에서는 계약서와 중개물건확인설명서를 작성하여 이를 임대인과 임차인 모두에게 설명한 후 임대인과 임차인에게 교부하여야 한다. 또 중개업소의 과실 또는 의도적으로 사고가 발생한 경우 중개업소에서 가입한 보험업체에서 손해배상 책임보장을 해주는 공제증서 사본도 임대인 임차인 공히 요구하여야 한다. 다만, 중개업소의 과실 또는 고의가 아닌 경우에는 임대인 또는 임차인이 책임을 져야한다.

 

공동 명의로 되어 있는 물건에 대하여는 명의자 모두 나와서 함께 작성이 되어야 하지만 통상 명의자 중 1명이 계약체결에 임하게 되지만, 이 역시나머지 다른 명의자의 위임장을 첨부하여 한다.

 

계약기간은 임의로 정할 수 있으나 주택임대차 보호법에 의해 어떠한 특약사항에도 불구하고 최소 2년 동안은 - 계약기간이 2년 미만으로 정하였더라도 - 거주할 수 있는 권리가 있습니다. 다만, 2년 미만으로 약정한 기간을 무시하고 임차인이 2년을 요구한다면 임대인으로서는 이를 제지 할 방법은 없으나, 쌍방 임대인과 임차인의 신뢰가 대부분 무너질 수 있습니다. 이때에도 잔여 기간은 계약서 내용의 임대 보증금이나 차임은 그대로 유지됩니다.

 

계약체결 후 임차인은 이사 일정을 계획하여 일정에 차질이 없이 진행하여야 합니다. 이사가 몰리는 기간에는 충분한 기간을 두고 이사짐센터와 계약을 체결하여야 하여야 합니다. 업체별로 비용이나 서비스 면에서 차이가 많으므로 여러 곳에 정보를 입수하여야 합니다. 이사일이 가까워 지면 다시 계약한 이사짐센터에 일자와 시간을 다시 확인하여 차질이 없도록 하여야 합니다. 또, 이사 전에 자녀의 학교 전입학 관계, 관리비(전기, 수도, 개스 사용비용 : 이사일에 정산 함), 나가는 집이나 입주할 아파트의 엘리베이터 사용 또는 고가사다리 사용여부를 결정(보통 이사짐센터 계약 체결시 업체에서 확인하는 경우가 대부분)하여 양쪽 아파트 관리사무소에 이사 일자와 시간을 통보하여야 이사짐을 옮기는데 무리가 없습니다. 구독하는 신문이나 우유 등 배달하는 종류도 2-3일 전에 통보하여 중단시키며, 중요한 우편물은 유선등을 통하여 입주 할 주소를 통보하여 할 것입니다. 또, 1-2일 전에 양쪽 부동산 중개업소에 임대 임차인이 만나는 시간을 확인하여야 합니다. 새로 이사하는 곳의 음식점 전화번호도 한 두군데 미리 알아두는 것도 바람직합니다.

 

이사일에는 중요물은 별도로 분리하여 잘 관리하고, 임대차 계약서, 도장, 신분증, 임대보증금 잔금과 중개수수료를 준비하여야 한다. 보통 계약서나 도장을 다른 이사짐과 같이 보관하는 경우가 많습니다. 사용할 일정액의 현금 준비도 필수입니다. 또, 유아가 있을 경우 우유등 아이들의 간식도 별도 준비가 필요합니다. 이사일에는 경황이 없기 때문에 사전에 철저한 준비를 하지 않으면 시간 낭비나 정신적으로 매우 피곤합니다.

 

이사점센터에서 이사짐을 싣는 동안 한분은 중개업소에서 필요한 정산 등을 하고, 출입문 키이 등 새 입주자에게 인수인계 합니다. 다른 한분은 이사짐을 옮기는 것을 지휘감독하여야 한다. 모든 것을 이사짐센터 직원에게 맏기면 간혹 이사짐을 파손하거나 무리하게 처리하는 경우가 있습니다. 이사짐 차가 출발하기 전 가능하면 입주할 아파트로 먼저 출발하여 중개업소에서 정산하여 시간을 단축시키는 것도 방법 중에 하나라고 봅니다. 이때에는 계약서, 신분증 도장 및 임대보증금과 중개수수료 등 비용 등을 준비하여야 할 것입니다. 등기부 등본을 다시 한번 열람하여 약정사항을 확인 후 임대보증금 잔금과 관리비를 중개수수료를 정산하고, 출입문 등 키이를 인수한다. 이어서 임대인과 임차인이 함께 물건을 확인 후 명도 받게 됩니다.

 

채권채무에 있어서 최고 채권채무액과 소유주가 융자를 받은 금액은 차이가 있다. 통상 소유주는 채권실행금을 말하고 등기부 등본은 채권채무최고액으로 등재되어 있다. 왜냐하면, 물건에 대한 경매 등 문제시에서는 금융기관에서는 연체이자 등 관련 경비를 확보하기 위하여 실제사용한 금액보다 대략 120-130%을 채권최고금액으로 설정하여 통상 1순위를 확보한다. 또, 소유주가 일부 또는 전액을 상환한 후 감액등기 또는 말소등기를 하지 않았다면 임차인의 확정일자보다 항상 선순위가 된다. 만약 소유주는 필요시 설정된 금액을 언제라도 별도의 절차없이 은행에서 다시 대출이 가능합니다. 임차인은 이런 경우 말소등기 및 감액등기에 관한 사항도 주위를 기울여야 합니다.

 

임차인은 즉시 또는 가까운 시일에 해당 동사무소에서 주소를 이전하고, 계약서에 확정일자를 받아 놓는다. 확정일자를 받지 않을 경우 물건에 대한 채권채무에 변동사항이 있으면 법적보호를 받지 못하고 불이익을 당할 수도 있습니다. 간혹 전세권설정을 요구하는 경우도 있으나 이는 전세권 설정비용이 추가로 발생하고 임대인은 큰 어려움은 없으나 이를 탐탁하게 여기지 않는 분들이 의외로 많다. 따라서 임차인은 궂이 전세권설정을 요구할 필요는 없을 것으로 사료됩니다. 확정일자로 보호를 받을 수 있기 때문입니다. 물론 선순위가 많은 경우는 경매 등 물건에 대한 문제가 있을 시 지역별로 차등의 일정한도 이내에서만 전세보증금 우선변제의 보호받을 수 있습니다. 이는 중개업소와 협의를 하셔야 할 것입니다.

 

이사짐이 도착하면 해당 아파트 관리사무소 또는 경비실에 연락을 취하고 이사짐을 옮겨야 합니다. 아파트 별로 입주하는데 아파트별로 절차가 상이하기 때문에 처음 이사하면서 이들과 마찰로 논쟁을 하지 않는 것이 좋을 것입니다. 또, 이사짐 배치에 대하여도 이사짐센터 직원에게 지시하여야 합니다. 따라서 가족구성원 중에서 이들을 지휘할 분이 한분 필요합니다. 이사 후 앞집 또는 위아래 집과도 처음부터 좋은 인상으로 사귀어 두는 것 또한 잊어서 안될 것입니다. 주변에서 처음 이사오면 교류가 없더라도 항상 내가 관심의 대상이 될 것입니다.

중개업을 하면서 현장에서 빈번하게 접하는 일로 이사일정이 차질없이 원만하게 진행되고, 처음부터 임대인과 임차인이 기분상하지 않고 분쟁을 최소화 할 수 있다는 생각으로 글을 쓰게 되었습니다.