상대방 최대한 배려하고 명도집행 실시 등 경고

부동산법률상식

2012-08-11 22:48:47

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[김재권 변호사의 부동산읽기] 상대방 최대한 배려하고 명도집행 실시 등 경고

경매재테크의 고수조차도 꺼리는 것이 명도집행이다. 영화에서도 보듯이 용역업체 직원들이 부도난 사람의 집에 구둣발로 들어와 가족이 울고불고 매달리는 것을 냉정히 뿌리치며 가재도구를 다 꺼내 차에 싣는 장면이 우리를 슬프게 한다. 이런 점 때문에 고수들도 인간인지라 점유자가 잔꾀를 부리며 버티지 않는 한 가급적 이사비를 주고 합의를 보려고 한다. 명도란 경매대상 주택이나 상가 등에서 임차인 등 점유자를 내보내고 그 점유물을 치우는 일이다. 그런데 경매부동산의 점유자들은 법적으로 대항력이 있는 경우는 드물고, 대다수 경매로 인해 권리를 상실하여 순순히 명도해줘야 할 사람들이다. 그럼에도 이들 점유자는 대체로 이사비를 바라고 무조건 버티는 것이 일반화되어 있다. 경매개시된 후 낙찰되기까지 1년 전후의 기간 동안 여기저기서 일단 버티면 이사비라도 받는다는 조언을 들은 탓이다. 그렇다면 경매부동산에 버티는 점유자를 쉽게 내보내는 비법은 없을까. 일단 협상을 통해 어느 정도의 이사비(주택은 100만~300만원)를 주겠다고 제안해 본다. 그러면 통상 임차인들은 터무니없는 금액을 요구하면서 끝까지 버티겠다는 태도를 보인다. 다음 단계로 명도집행을 할 수 있음을 경고하고,집행을 하게 되면 이사비를 한 푼도 줄 수 없음은 물론, 집행에 필요한 상당한 비용과 명도시까지의 임료상당의 부당이득도 반환을 청구할 것임을 주지시키면서 합의를 유도한다. 그래도 계속 버티면, 우선 점유를 타인에게 이전하는 것을 금지하는 점유이전금지 가처분을 집행한 후 다시 협상을 해본다. 그래도 안 되면 최대한 신속하게 인도명령이나 명도소송을 제기하여야 한다. 통상 6개월 이상이 걸리는 명도소송에 비해 인도명령은 집행까지 2개월이면 가능한 것이 장점이다. 한편 상대를 최대한 배려하는 자세로 협상에 임한다면 의외로 쉽게 명도가 되기도 한다. 즉 인간적인 위로를 해주고, 적정한 이사비도 주며, 점유자가 이사갈 시간적 여유까지 주는 감동전략이 우선되어야 한다. 그런데 점유자에 따라서는 한두 달 정도 기한을 주면 비워주겠다고 약속해 놓고, 막상 기한이 되면 또 다시 버티는 경우가 많다. 이런 경우를 대비하여 협상전략상 일단 점유자를 믿지 말고 비용이 들더라도 아예 잔금납부와 동시에 위와 같은 가처분과 소송 등을 제기해 놓고, 그 진행과정에서 협상을 하면 점유자를 압박함으로써 훨씬 신속하면서도 적은 비용으로 타결을 볼 수도 있다. (다음카페:김재권 변호사의 부동산 법률상담실)

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 카페장