대출에 대해 알아야 할 몇가지 포인트..

부동산법률상식

2012-08-10 19:28:04

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글쓴이: vivaldi

살아가다 보면.. 가급적 빚은 만들지 말아야 하지만.. 결혼이든 주택마련이든.. 아니면 투자로 인해 부득이하게 은행계 대출을 받아야할 경우가 생깁니다. 그래서 제가 아는 범위에 한해서 대출에 대해 아셔야 하는 몇가지를 알려드릴께요... 물론 대출은 은행마다 조금씩 차이가 있으니까 제가 알려드리는 지식에 더해서 대출을 받으실려는 은행에 자세히 알아보시는게 좋습니다.

1. 여러분이 받을 수 있는 대출은 생각보다 적으며, 그것조차 쉽지 않습니다..

대출이란 것을 의외로 쉽게 생각하시는 분들이 많습니다. 특히나 대출을 받아보지 못하시는 분들은 은행을 가면 대출은 되는거라 생각하시는 분들이 적지 않습니다. 개인을 상대로 하는 대출은 크게, 1) 부동산 또는 유가증권을 담보로 하는 담보대출형, 2) 직업 등의 개인 신용도를 근거로 하는 신용대출을 예로 들 수 있는데 전자의 경우 당연히 아파트 또는 상가와 같은 부동산이나 주식 또는 예적금과 같은 유가증권이 있어야 합니다. 그것이 없다면 당연히 신용대출을 받을 수 밖에 없습니다.

신용대출의 경우 개인의 소득 또는 직장을 근거로 대출을 해주지만, 전문직 처럼 직업적 안정성이 높아야 대출 가능 금액이 높아지게 됩니다. 물론 금리는 전문직이라 하더라도 크게 차이는 안납니다. 왜냐하면 돈을 갚을 능력이 충분하다고 판단되어 대출금액은 크게 하되 금리는 우대금리 형태로 크게 차이나지 않게 대출을 해주는 것이죠. 전문직이 아닌 일반 기업의 직장인으로서는 1천만원~ 2천만원을 대출 받기도 쉽지 않습니다. 그러므로 은행을 가면 당연히 대출해준다는 생각은 가급적 가지지 않는게 좋습니다.

2. 대출금 상환의 방식은 원금균등 상환, 원리금균등 상환, 거치후 (원금균등, 원리금균등) 상환으로 나뉜다. 그 중에 이자를 가장 적게 내는 것은 원금 균등 상환입니다.

대출금 상환은 원금과 이자를 어떻게 갚느냐에 따라서 원금균등 상환과 원리금 균등 상환으로 나뉘며, 대출 받자 마자 익월부터 바로 갚느냐와 일정 기간 동안 갚지 않다가 지정된 기간이 지난 후에 상환하느냐에 따라 거치후 균등 상환이 추가됩니다. 거치후 균등 상환은 거치 기간 후에 원금균등 또는 원리금 균등 상황으로 다시 나뉠 수 있습니다.

1억 2천만원을 대출받게 된다면 1억원에 대한 원금과 이자를 어떻게 갚을 수 있을까요. 10년동안 1억원을 갚는다고 가정을 하고 원금균등상환과 원리금균등 상환에 대해 설명드리겠습니다.

원금 균등 상환은 10년 동안 갚아야 하므로 1억 2천만원 원금을 1년 단위로 1천 2백만원씩 갚게 됩니다. 그것을 다시 매달 갚는다면 1천만원/12개월, 즉 100만원씩 갚게 됩니다. 즉 원금이 미리 균등하게 상환기간에 맞춰서 나눠 놓고 그에 따라 남은 이자에 대해 갚아나가는 방식입니다. 첫해에는 1억 2천만원에 대해 5%의 이자를 계산하게 되고, 이를 다시 개월 수로 나뉘면 그 달에 갚아야 할 이자가 계산됩니다. 그렇지만 5년이 지나게 되면 원금이 6천만원으로 줄어들게 되고 그 원금에 대해 5%의 이자를 계산 후 남은 기간(5*12개월=60개월)로 나누게 되면 그 이자는 10년 전보다 훨씬 줄어듭니다.

즉, 원금 균등 상환은 시간이 지날 수록 갚아야 할 돈이 점차 줄어드는 하향식 그래프를 그리게 됩니다.

반면 원리금균등 상환은 상환기간 10년 동안 원금과 이자를 균등하게 나누는 것입니다. 1억 2천만원에 대해 5%이자를 계산하면 10년 동안 약 6천만원의 이자를 내게 됩니다. 원금과 이자를 합하게 되면 1억 8천만원이 되며 이를 120개월로 나뉘게 됩니다. 원금과 이자를 균등하게 나누기 때문에 1년이 지나도...5년이.. 10년 만기가 되어도 금리가 동일하다면 매달 같은 돈을 내야 합니다.

거치후 상환은 보통 3년 후, 5년 후 원금을 균등하게, 원리금을 균등하게 내는 것이므로 거치기간 동안에는 이자만 낸다고 생각하면 됩니다.

이 중에서 대출자에게 가장 유리한 것은 원금균등 상환 방식입니다. 그렇지만 은행에서는 원리금 균등 상환이 유리하게 되므로 대부분의 상품은 원리금균등 상환 방식을 많이 채택한 상품을 팔려고 합니다.

그러므로 대출을 받기전에 원금균등 상환인지 원리금 균등 상환인지 꼼꼼히 따져보셔야 합니다. 원금의 규모가 커질 수록 이 두 방식의 이자 지불액은 크게 차이가 발생하기 때문입니다.

3. 은행거래가 많은 우수고객이라 하다고 하더라도 신용대출에 대한 우대금리는 크게 영향받지 않습니다.

대출에 대한 오해 중 신용등급이 높으면 대출을 많이 받거나 우대금리를 받을 수 있을 것이라 착각하는 경우입니다. 은행에서 기본적으로 돈을 빌려줄때 그 금액의 크기를 정하는 판단 기준은 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있느냐입니다. 물론 주거래은행의 우수고객이 되면 돈을 잘 갚을 것이라는 판단 자료가 될 수 있으나, 이는 대출의 금액에 크게 영향을 주진 않습니다. 다만 우대금리의 혜택은 제공하지만, 대부분 신용대출 금액이 최대 몇천만원이므로 이자에 크게 영향을 주지 않습니다.

은행에 있어서 신용도를 유지하는 것은 중요하지만, 그 신용도를 너무 믿고 은행 대출을 받게 되면 크게 실망할 수 있습니다. 물론, 은행의 신용도를 유지하는 것은 현대 금융사회에 필수조건이므로 반드시 준수를 하셔야 합니다.

4. 주택담보대출은 고정금리와 변동금리로 분류됩니다. 일반 은행계는 대부분 CD 연동 변동금리를 채택합니다.

고정금리라는 것은 대출 기간동안 금리가 변하지 않고 고정되는 것임에 비해, 변동금리란 대출 상환 기간 동안 특정 주기를 기준으로 금리가 변동됩니다. 고정금리는 정해진 금리로 인해 대출상환 이자가 고정되어 있어서 편리하지만, 저금리 시대에는 변동금리에 비해 높은 이자를 부담할 상황이 될 수도 있습니다. 반면, 변동금리는 고정금리에 비해 변동폭이 발생하므로 때론 이자를 적게, 또 때론 이자를 많이 내야 하는 상황이 발생합니다. 각 방식은 금리의 동향에 따라 이자 발생의 크기에 차이를 발생시키므로 어떤 것이 더 낫다라고 말할 순 없습니다.

은행계 담보대출(은행계 모기지론)의 경우, 대부분 3개월 주기로 금리가 변하는 CD 연동 변동금리 방식을 채택합니다. CD금리는 은행이 발행하는 양도성예금증서(CD)의 금리를 의미하는 것으로 은행에서 거액의 단기자금을 마련하기 위해 발행하는 것입니다. 양도성예금증서는 정기예금과 비슷하게 예금주가 일정액을 입금 후 예금증서의 형태로 교부받고, 예금주는 필요시 배서 양도 형식으로 시장에 현금처럼 유통시킬 수 있는 일종의 어음의 형태인 증서입니다.

그래서 3개월 단위로 변동되는 CD금리의 동향을 잘 살펴야 하는데, CD 금리는 콜금리의 영향을 직접적으로 받는 금리라 볼 수 있습니다.

5. 주택담보대출은 금리의 추이에 따라 이자의 금액이 크게 차이가 납니다.

한국은행에서 콜금리를 인하한다 또는 인상한다는 기사를 많이 보셨을겁니다. 도대체 콜금리가 뭐길래 콜금리 동향에 따라서 주식 시장이 영향을 받고 부동산 시장이 영향을 받는 것일까요? 그것은 정부가 시장에 풀어진 돈의 양을 늘리고 줄이는 가장 강력한 방법이 콜금리를 인상 또는 인하하는 것입니다.

콜이라는 것은 은행끼리 서로 돈을 빌리고 빌려주는 것을 의미합니다. 개인이 은행을 통해 돈을 빌리듯이 은행 또한 다른 은행, 특히 한국은행을 통해서 돈을 빌리고 그 대가로서 이자를 지불하게 됩니다. 이러한 은행 간의 빌리고 빌려주는 이자를 콜금리라 생각하시면 됩니다.

만약 콜금리를 올리게 되면, 3개월 단위로 변동되는 CD 금리가 올라가게 됩니다. 한국은행이 일반은행을 대상으로 이자를 올리게 되니까, 일반 은행은 담보대출을 가진 일반 고객들에 대해 당연히 이자를 올리게 되는 것이죠. 이자를 올리게 되면, 시중의 돈들은 올라간 이자를 받기 위해 은행 쪽으로 예적금을 통해 유입되게 됩니다. 그러다보면 실물자산의 가치가 안정화 되는 것입니다.

반대로 콜금리를 내리게되면 은행에 있던 돈은 이자가 낮기 때문에 빠져나가게 되고, 그 대신 수익을 내기 위한 투자처를 찾게 됩니다. 가장 표적이 되는 것은 바로 부동산이 됩니다. 2~5년전에 펼쳐졌던 초저금리 시대에 부동산의 가격이 급등하게 된 것은 이러한 저금리의 영향 때문입니다.

요즘의 콜금리 동향은 점차 상승세로 접어들게 되었습니다. 3년전 제가 주택담보대출을 받을 당시 금리는 5.1% 였는데 현재는 6.2~6.4% 범위로 바뀌었으니 금리는 점차 상승추세에 있다고 보셔야 합니다. 만약 1억을 대출하였다면 금리 5%에서는 연 500만원만 이자로 내게 되었으나 지금은 650만원에 달하는 이자를 내게 됩니다. 같은 금액을 대출 받았음에도 대출이자는 3년 사이에 무려 150만원의 차이가 발생하게 됩니다.

그러므로 주택담보 대출을 받으신 분들은 콜금리의 동향을 잘 살피셔서, 안정적으로 대출금을 상환할 수 있도록 신경쓰셔야 합니다.

6. 주택담보대출은 소득공제와 관련이 있으며, 소득공제를 받기 위해서는 15년 장기상환 및 주택 매입 후 3개월 이내에 대출 신청을 해야만 합니다.

아직 내 집이 없는 분들은 잘 모르시겠지만, 주택담보대출을 받게되면 매년 상환하는 이자에 대해서 소득공제 혜택이 있습니다. 그 조건은 반드시 15년 이상 장기상환을 선택해야 하며, 주택 매입 후 3개월 이내의 대출에 한해서만 가능합니다. 예를 들어, 주택 매입 후 1년 후에는 그런 혜택은 전혀 받을 수 없습니다. 주위에서 실제 4개월만에 대출을 받게 되어 그 혜택을 보지 못한 지인이 있었기에 강조해서 적어둡니다.

그럼 소득공제의 혜택은 어느정도일까요.. 간단히 설명드려서 1억원의 주택담보대출을 5.5%금리로 15년 장기 상환하시면, 다음해에 연봉 3,500의 직장인은 소득공제로 최대 100만원 정도를 돌려받을 수 있습니다. 위의 조건이라면 연 500만원의 이자를 지불하게 되므로 연말에 돌려받는 100만원은 결코 적은 돈이 아니며, 금리를 최대 1%까지 낮추는 효과를 발휘하게 됩니다.

그러므로 주택을 매입하시려는 직장인들은 장기주택담보대출의 조건을 꼼꼼히 확인하신 후 대출을 받으시길 바랍니다(물론, 은행에서 이를 잘 알려주긴 합니다).

7. 주택담보대출을 받을 때는 우대 금리가 영향을 크게 주므로, 주거래은행을 이용하여 우대금리를 최대한 활용하는 것이 좋습니다.

앞서 개인신용대출의 경우 우대금리의 혜택이 적다고 한 것은 일반 직장인이 받을 수 있는 대출원금 크기가 많지 않아서 우대금리 혜택을 많이 받을 수 없기 때문이라 말씀드렸습니다. 그렇지만, 주택담보대출의 경우 적게는 몇 천에서 몇 억에 달하기 때문에 두 세가지의 우대금리를 받게되면 누적되는 이자 효과는 무척크다고 볼 수 있습니다.

우대금리를 받을 수 있는 예로는 주거래은행(급여통장), 신용카드 사용, 인터넷뱅킹 이용 등의 다양한 조건이 있으므로 기존에 이용하던 주거래은행이 있다하더라도 큰 혜택이 없다면 주택담보대출을 받는 은행으로 전환하시는게 유리합니다.

8. 대출을 빨리 갚게 되면 그에 따른 페널티가 존재합니다.

대출은 은행과 나의 계약입니다. 돈을 늦지 않도록 갚는 것도 계약의 이행이지만, 돈을 빨리 갚지 않는 것도 계약의 이행입니다. 즉 매달 갚아 나가는 원리금을 반드시 준수해야 합니다. 그렇지만 만약 그 계약보다 빨리 갚게 되는 경우 페널티를 물게되어 있습니다.

보편적으로 은행에서 취하는 방법은 계약 시작 후 1년 이내에는 조기 상환하는 대출원금의 1.5%, 2년 이내에는 대출원금의 1%, 3년 이내에는 대출원금의 0.5%를 추가적으로 지불해야 합니다.

내 돈을 먼저 갚는다는데 왜 그런 비용을 부담하느냐라고 항변하실지 모르지만, 은행은 분명 수익을 추구하는 기업입니다. 여러분이 다니는 직장이 수익을 추구하는 영리단체이듯이 기업 또한 최대한의 수익이 날 수 있는 상품을 고객들에게 파는 것이며, 이의 수익을 위해 계약을 체결하게 됩니다.

페널티를 물어서라도 갚을 수 있다면 최대한 빨리 갚는 것이 좋습니다. 제 개인 경험상..

9. 대출을 받기 위한 필요 서류는 많으며, 일주일이라는 기간이 필요합니다.

 

: 신용대출이든 주택담보대출이든 기본적으로 필요한 서류들이 있습니다. 주택담보대출의 경우 더 많은 서류를 필요로 하는데, 예를들어, 주민등록등본, 등기부등본, 재직증명서, 급여 원천징수증 등이 필요합니다. 이러한 서류는 직접 준비해야 하며(경우에 따라서는 은행에서 대행해줍니다), 그 서류를 심사하게 됩니다. 또한, 주택을 임대한 경우 임차인에게 확인하는 과정도 거치며, 주택의 현재 시세를 감정하는 과정도 거치게 됩니다. 이러한 준비 및 심사과정이 대략 4~5일정도 소요가 됩니다. 그러므로 대출은 급박하게 해서는 안됩니다... 대출은 계획적으로라는 문구가 그냥 나오는 말은 아닌 것이죠.. 또한 주택담보대출에 대해 추가로 받게되면 수십만원의 추가 비용이 들어가게 됩니다.

10. 1억을 모으는 것과 1억을 갚는 것은 전혀 다른 문제입니다.

 

몇가지를 적을 수 있을까 했는데 딱 10가지로 요약되네요. 제일 중요한 사항입니다. 흔히 대출 받으면 1억을 갚는 것과 1억을 모으는 것은 같을 것이라 착각하는 경우가 많습니다.

A, B 두 사람이 1 km 거리에서 한 사람은 걸어오고 한 사람은 뛰어온다고 가정을 해보죠. 단 A는 같은 방향으로 걸어가는 경우와 반대방향으로 걸어오는 경우로 나눠 보겠습니다. 만약 A가 B를 향해 걸어온다면 A와 B는 실제 거리에 도달하는 시간보다 더 빨리 만나게 될 것입니다. 반대로 A가 B가 다가오는 반대 방향으로 걸어간다면, A와 B는 실제 거리에 도달하는 시간보다 더 늦게 만나게 될 것입니다.

1억을 갚는 것과 모으는 것의 차이는 이와 같습니다. 1억을 모으는 것은 원금에 의한 적금 이자 효과에 의해 구태여 원금이 1억이 되지 않아도 원금이 9천만 모아져도 도달할 수 있는 목표가 될 수 있습니다. 그렇지만 1억을 갚는 것은 대출이자로 인해 1억보다 훨씬 많은 돈이 필요합니다. 또한 모으는 것을 멈추더라도 오랜 시간이 흐르는 한이 있어도 1억은 모아지지만, 갚는 것은 멈추게 되면 영원히 따라잡지 못하게 될 수 있는 것입니다.

그만큼 빚이라는 것은 무서운 것입니다. 그러므로 대출에 대해서는 자산 설계시 신중을 기해야 하는 것입니다.

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 카페장|원글보기