경매공부방법

부동산법률상식

2012-08-11 07:33:02

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1.경매의 고수(나에게 있어 어려운 것은 없다. 입찰,명도경험 수십~수백번,관련 자료,절차등의 노하우를 친구들 이름외듯이 속속 알고 있으신 분들)

2.중수(해볼만한것들은 다 해봤다.. 그래도 2% 부족하다.. 수많은 경험이 있지만 아직도 뭔가 부족하다고 느끼시는 분들.. 주거용건물위주의 경매를 경험하셨던 분들)

3.초보(이제부터 시작이다..10억만 벌자 ^^ 한참 투자의욕과 욕심이 많으신 분들.. 잘 알지 못하지만 용기만은 고수 못지 않으신 분들)

4.무경험자(신문,방송 각종 매스컴을 통해 경매에 대한 소식들을 접하였지만 경험은 없고 배워볼려고 하기에는 멀게만 느껴지시는 분들)



여기서 한 부류는 제외하겠습니다.(경매강의하시는 분들.. 이론적으로는 도저히 따라 갈수가 없습니다.하지만 실전경매에서라면..)



이중에서 무경험자와 초보자 분들을 위해 경매입찰의 시작단계부터 명도까지 간단히 설명을 드리겠습니다.

현재 전국의 55개의 법원에서 매일같이 경매가 이루어 지고 있습니다.

물론 전국 법원에서 매일 하는것은 아닙니다.

한달의 하루에 2회,1 ~ 2회, 4 ~ 6회,주말을 제외하고 매일 쏟아지는 경매물건만 연간 수십만건에 이르고 있죠..

'우선 경매가 뭔지 입찰은 어떻게 하는지 절차는 어떻게 진행이 되는지.. ' 이런 사항들만 알고 계신다면 입찰절차에 대해 어려운 점들은 없으실 겁니다.

지금부터 설명드리겠습니다. 언제나 그랬듯이 너무 심각하지 않게 편안한 마음으로 읽어봐주세요.

1.법원매각공고 (대법원 홈페이지에서 직접 확인해보세요..손쉽게 보시려면 한국부동산경매정보에서 보실 수 있습니다.)

통상 대법원 홈페이지,경매정보사이트 등에서 쉽게 확인하실 수 있습니다.

매각공고는 매각기일 14일(2주)전에 공고되며 매각기일전까지 추가공고,취하,변경,연기,기각 등의 변동사항이 생길수도 있으니 입찰전날까지 대법원홈페이지,경매계등에 문의를 해보시기 바랍니다.(입찰당일에도 취하,변경등이 가능합니다.)



2.현장조사 (응찰하려는 물건의 입지조건,거래시세,인근개발동향,세대열람 등)

가장 기초가 되며 동시에 필수적인 사항입니다.

현장조사가 잘못되어 낙찰후 잔금미납이 되는 경우가 종종 있습니다.

주거용건물의 경우 거래시세,내부구조(감정평가서 또는 인근 부동산문의 - 감정평가서는 매각기일 일주일전부터 법원경매홈페이지에서 확인이 가능합니다.),

임대차현황(동사무소에서 세대열람신청서를 작성하시면 열람가능합니다.필요서류 - 신분증,세대열람신청서(동사무소 비치))



3.매각기일

법원마다 차이가 있습니다.

오전 10시(수도권에서 보면 수원지법과 안산지원,의정부지법 10:30,부천지원 오후 1시)

매각당일 입찰개시전에 법원에 가셔서 법원분위기를 느껴보세요.

응찰하려는 물건의 변동사항이 있는지 법원게시판에서 확인도 해보시고 집행관의 설명도 들어보시구요(입찰시 유의사항)


10시를 기준으로 설명드리면

10시 입찰개시

약 10분간 집행관의 설명(입찰시 유의사항,입찰표 작성요령,공유자 우선매수신고,차순위매수신고,취하,변경된 사건 공고 등)

10:10 ~ 11:10 내지 20분 자료열람 및 입찰표 접수

-자료열람은 필수조건입니다. 특히 경험이 부족한 분들은 꼭 열람해보시고 어떤 자료들을 열람할 수 있는지 파악해두세요.

경험이 쌓인후에는 굳이 열람하지 않으셔도 될것입니다.

입찰표를 접수하면 입찰봉투 상단의 입찰자수취증을 찢어줍니다. 잊어버리시지 않도록 주의하세요.

시간이 흘러 입찰표접수시간이 마감이 되면 약 20여분간 입찰표를 정리합니다.

각 법원마다 차이가 있겠지만 대부분 사건번호 순서대로 발표합니다.(남부지법은 입찰자가 많은 물건부터 발표합니다.)

2003 타경 1 ,2 ,3 ... 2004 타경 1 ,2 ,3 이런 순서로..



4,매각허가결정일

매각기일에 낙찰을 받으셨다면 1주일 후에 매각허가결정허부가 결정됩니다.

특별한 사항이 없다면 허가결정이 내려집니다만 간혹 불허가 결정이 나는 경우도 있습니다.

이해관계인들의 이의신청이 있을수 있습니다.(경매개시결정에 대한 이의,매각불허가 신청 등)



5.확정 (매각허가결정일 ~ 확정전까지 항고기간)

허가결정이 있고 난후 일주일 후 자정까지 항고를 할 수 있습니다.

그렇기 때문에 통상 8일후 오후 2시 이후에 경매계에 확인해보실 수 있습니다.



6.잔금납부기일 지정

확정후 1주일내에 잔금납부기일이 지정이 됩니다.

확정일로부터 통상 1달이내에 지정이 됩니다만 법원의 사정에 의해 다소 차이가 있을 수 있습니다.

특히 지금과 같은 휴가철이라면 늦어질 수도 있습니다.

잔금납부기일이 지정이 되면 최소 그날까지 납부를 하셔야 하며 잔금납부를 하지 못하셨을 경우 늦어도 재경매기일 3일전까지 연 20%의 지연이자와 함께 잔금을 납부하시면 소유권을 취득하실 수 있습니다.

물론 경락잔금대출도 가능하오니 입찰전에 대출가능금액과 금리,조건등을 확인하시기 바랍니다.



7.배당기일

이해관계인들의 배당절차가 이루어지는 날입니다.

잔금납부기일로부터 통상 1달이내에 지정이 되나 법원에 사정에 의해 다소 차이가 있을 수 있습니다.

배당기일의 절차는 사건번호 순서에 의하며 배당에 이의가 있을 시엔 구두상으로 이의신청을 하실 수 있으며 1주일내에 소장을 제기하셔야 합니다.

배당기일에 맞추어 명도를 마무리 하셔야 합니다.

너무 시간이 없어도 안되고 너무 많아도 안되는 법

그 시간을 맞추기란 어렵지만 끌려가는 명도가 아닌 끌고가는 명도를 하신다면 충분히 가능한 일입니다.





자 지금까지 총 7단계에 걸쳐 설명을 드렸습니다.

물론 부족한 부분이 있습니다만 이후의 명도절차와 부연설명은 다시 드리도록 하겠습니다.

입찰표와 위임장등은 카페 경매서식 게시판에서 다운 받아 보실 수 있습니다.

항상 침착한 마음으로 여유를 가지고 입찰표를 작성하세요..

사소한 실수도 용납치 않습니다.

자 용기를 가지시고..

부동산경매재테크의 꿈을 실현해보세요.

 

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 주택지기|원글보기