[가등기] 선순위 보전가등기 조사방법

부동산법률상식

2012-08-11 07:34:18

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선순위 보전가등기는 실전에서는 그리 많은 사례가 있지는 않습니다.

보전가등기와 담보가등기는 구분이 다 될것이고, 담보가등기는 배당요구나 경매신청으로 판단에 있어서 여려움은 없습니다.

허지만 말소기준권리보다 보전가등기(소유권이저청구권)가 앞에 있다면 낙찰 후라도 본등기 이전으로 낙찰자가 소유권이전을 박탈 당할 수 있습니다. (낙찰받아 소유권을 취득해도 헛빵이라는 얘기인데...)

따라서 조사를 어찌 할것이냐가 문제가 될 것입니다.

우선 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기권자의 경제상황를 조사합니다.

가등기 싯점 또는 현재 거주하는 상황이 과연 경매부동산을 매수할 정도의 능력이 존재했느냐는 것입니다.

달 동네 살면서 몇억에 부동산을 매매예약을 하고 가등기할 형편이 되느냐는 것입니다.

설사 자기집을 가지고 있으면서 자기집에 채무 담보가 잔뜩 있는데 다른 부동산에 대하여 매매예약할 형편이 되느냐는 것이지요.

가등기권자가 신용불량자라면 더이상 얘가할 것이 없구요.

또 소유자와 가등기권자가 가족이거나 인척간이라면 의심의 여지가 있습니다.

소유자가 채무를 면탈하기 위한 지인을 통한 사전전략인 경우가 허다합니다.

접근의 핵심을 알고 좁혀가면 어려운 문제는 아닙니다.

다음은 보전가등기가 앞에 있는데 부동산에 대하여 담보로 대출을 해주거나 거래를 하는 어리석은 사람은 없을 것입니다.

그렇다면 근저당권자를 조사하면 어딘가 모르게 석연치 않은 점을 감지 할 수 있습니다.

가등기권자가 매매예약 등 보전가등기라면 소유자와의 계약후 대금이 오고간 금융거래확인원이 사실을 소명하는데 중요한 자료가 됩니다.

계약금, 중도금 현찰이 오고간 입증을 재판시 문서제출명령신청으로 입증을 요구할 수 있습니다.

또 다음은 가등기를 한 이후로 왜 본등기를 안하느냐 는 것입니다.

본등기를 하면 잔금도 치러야 하고 세금도 부담해야 되고 등 문제가 발생됩니다.

어차피 사행행위 쪽으로 몰고 가는 것이지요.

저의 실전사례에서는 대화로서 가등기권자가 스스로 가등기를 말소하게 만들거나 사실관계가 명확하다면 합의를 한 후 입찰에 참가하는 예도 있었습니다.

제가 글을 올리는 것이 절대 1:1 개념은 아닙니다.

사안별로 조사접근방향과 현장대처능력이 다름을 말씀드립니다.

심지어 재판상 가등기권자가 소유자에게 준 대금의 수표가 다시 가등기권자에게 넘어간 경우도 확인하여 스스로 포기한 예도 있습니다.

모든 당사자간 법률 다툼은 진실을 떠나서 누가 더 공격 방어를 논리적으로 잘하느냐의 따름입니다.

맥을 꿰 뚫어 보는 지혜가 요구됩니다.

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 천사의마음|원글보기