임대차 계약시 주의할 사항

부동산법률상식

2012-08-11 16:17:36

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임대차 계약시 주의할 사항

1. 반드시 사전에 주택등기부를 열람하여 담보권등 설정여부를 확인

이미 담보권이 설정되어 있거나 압류,가압류, 가처분,가등기된 집을 임차 하는 경우 보증금도 받지 못하고 집을 비워주어야 하는 일이 있을 수 있으므로 임차인으로서는 임대차계약을 체결하기 전에 반드시 그 주택의 등기부를 열람하거나 등기부등본을 발급받아 그 주택에 어떤 담보권등이 설정되어 있는지를 확인할 필요가 있다.

그 주택에 담보권,압류,가압류,가처분,가등기 등이 전혀 없는 것을 확인하고 임대차계약을 체결한 뒤 입주하여 주민등록전입신고 및 확정일자를 갖추었다면 그후로 담보권등이 설정된다고 하더라도 보증금을 떼이고 쫓겨나는 일은 없게 되며, 담보권이 설정되어 있다고 하더라도 그 담보 금액을 공제한 나머지 금액에 대하여는 임차인이 우선하여 변제받게 되므로 이미 설정되어 있는 담보금액을 공제하고도 임차인이 보호를 받을 수 있는지를 확인해보고 임대차계약을 체결한다면 예측하지 못한 손해를 입는 일은 없게 된다.

2. 다른 소액임차인이나 확정일자를 받은 임차인이 있는지 확인

확정일자를 먼저 받은 임차인이 있다면 그 사람이 우선순위를 가지고 있다. 만약의 경우를 대비하여 그 부동산의 가액이 먼저의 임대차 보증금을 지급하고 많이 남든다면 계약을 할 수 있겠으나 그렇지 않다면 피하는 것이 현명하다.

확정일자인을 받는 것은 필수 법률을 몰랐다거나 그러한 제도를 몰랐다고 동정해 주지 않는다. 귀찮더라도 확정일자를 받아야만 최악의 경우 후순위 담보권자보다 우선해서 보증금을 회수할 수 있다.

3. 등기부 등본의 확인

임대차계약시 가장 먼저 해야할 일중의 하나가 등기부 등본의 확인이다. 등기부 등본은 관할 등기소에서 발급받을 수 있는데 주소만 정확히 알면 누구나 뗄 수 있다.

등기부는 각기 표제부와 갑구 그리고 을구로 되어 있다.

표제부에는 부동산의 소재지와 그 내용을 표시하는데, 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적이 기재되어 있고, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있다.

갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재한다.
소유권이란 물건을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 말하는데 예를 들면 집주인 즉 임대인은 소유권자가 되고 임차인은 점유권자가 된다. 보통 점유권은 등기사항이 아니고 현재 그 집을 점유하고 사용하는 모습으로 그를 점유권자라고 한다. 따라서 갑구에는 압류, 가등기, 경매개시결정등기, 예고등기, 가처분등기 등이 기재될 수 있다. 물론 부동산의 소유권이 어떻게 이전되었는가도 나타나 있다.

을구에는 소유권 이외의 권리를 기재하는데 저당권, 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재된다. 물로 저당권등이 전혀 없는 경우에는 을구가 아예 붙어 있지 않다.

임대차계약을 하기 전에 등기부 등본에서 확인할 사항은 이 갑구에 압류, 가압류등이 기재되어 있지 않은가를 확인하는 것이다. 갑구란에 압류, 가압류등의 등기가 되어 있다는 것은 조만간 경매가 실시될 가능성이 아주 높다는 것이므로 그런 곳은 계약하지 않는 것이 좋다. 을구에 근저당권이 설정되어 있다면 근저당권 최고액과 그 부동산의 시가를 검토해봐야 한다. 최악의 경우 경매후 배당액이 임대차 보증금만큼은 나올 것인가를 확인하여야 한다.

4. 지역과 규모를 고려

얻는 집이 나중에 빠지기 쉬운 곳인가를 점검한다. 전세가격폭락을 경험하면서 수요가 지역별로 큰 편차를 보이는 만큼 예전에 인기지역이라는식의 논리는 통용되지 않는다.

집을 구할 때의 우선사항이 가격→규모→교통순에서이제 환경→교통→규모→가격 순으로 바뀌었음도 고려해야 한다. 또 수요자 10명중 8명이 35평이하 중소형 아파트를 선호함도 명심해야 한다.

5. 계약기간 조정

임대차보호법상 계약기간은 무조건 2년이었지만 최근 임대인과 임차인의 합의로 신축적으로 정할 수 있도록 개정됐다. 따라서 계약서를 새로 작성하는 임차인들은 계약기간을 1년 정도로 정해 시장의 변화에 유연하게 대처할 필요가 있다. 임대차 계약을 1년으로 명시했다 하더라도 임대인은 임대기간을 2년까지보장해 주어야 하기 때문이다.

6. 전세계약 상대가 등기부상의 소유인인지 확인

전세계약시 임대인은 반드시 등기부상의 소유자라야 한다. 만일 소유자의 부인 등 가족이나 직원이 대신 계약을 체결할 경우 인감증명서와 인감도장이 찍힌 위임장을 꼭 확인해야 한다.

7. 대상물건은 등기부대로 명기

다세대 주택일 경우 등기부상 지하층, 1층,2층, 3층으로 구분돼 있어도 실질적으로 문패는 101호부터 401호로 구분돼 있어 4층짜리 주택으로 이해하고 있는 경우가 많다. 　

그러나 연립주택은 등기부상의 층수에 따라 정확한 호수로 전입신고를 해야 하며만일 문패에 따른 전입신고를 하면 임대차 보호를 받지 못한다.

8. 전세금 반환소송은 계약만료후로 제기

임대차보호법의 전세계약기간은 2년단위로전세금 반환소송같은 법적절차는 계약 만료후 제기해야 한다. 임대인이 증거가 없다는 이유로 발뺌하지 못하도록 계약 만료 1-6개월전에 전세계약 종료 의사를 내용증명과 같은 서면으로 집주인에게 확실하게 통보하는 것이 좋다.

9. 전세금 보존 수단

전세금을 안전하게 지켜주는 장치로는 소액임차보증금 우선변제권, 확정일자, 전세권 설정, 보증보험 가입 등이 있다.

* 소액임차보증금 우선변제권은 소액의 전세금을 법이 우선 변제하겠다는 세입자보호제도. 서울 및 광역시의 경우 3천만원 이하의 전세금은 최고 1천2백만원까지 우선변제해주고 3천만원이 넘으면 보호를 받지 못한다.

* 확정일자는 전입신고와 함께 전세계약서에 받아두면 근저당권을 설정한 것과같은 효력을 발휘한다. 특히 확정일자는 법원, 등기소, 동사무소 등에서 간단하게절차를 마칠 수 있어 편리하다. 단, 집주인이 전세금 반환을 거부할 경우 소송을 통해 승소판결을 받은 뒤 경매를 신청해야 한다.

* 전세권 설정은 확정일자와 효력은 비슷하나 곧바로 강제경매를 신청할 수 있다는점이 차이다. 그러나 전세권을 설정하려면 임대인의 인감증명서가 필요한 데 이점때문에 실효성이 거의 없다.

* 주택임대차 보험은 세입자가 직접 보험에 가입하고 전세기간이 끝나 임대인이전세자금을 돌려주지 않았을 때 보험회사로부터 전세금을 전액 돌려받을 수 있다.　보험 가입을 위해서는 전세계약 체결후 일정기간 이내에 확정일자를 받은 전세계약서와 전세주택의 건물·토지 등기부 등본, 세입자의 주민등록등본을 갖추고 보증보험회사 지점에 신청하면 된다. 연간 보험료는 전세금의 0.5%.

* 특히 보험가입대상은 주거용 건물로 오피스텔과 상가건물이나 전세주택에 압류나가압류, 가처분, 가등기 등이 설정돼 있어도 대상에서 제외된다.

10. 주민등록 이전에 신중

입주와 동시에 전입신고를 하고 확정일자를 받아둬야한다. 그런데 전입신고후 사정이 생겨 다른 곳으로 주민등록을 옮겼다가 다시 본래주소를 회복하게 되면 이전의 주민등록의 효력은 상실되고 새로 전입한 날부터 법적효력이 발생한다.

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 빛과소금|원글보기