세입자 보증금 우선변제액 오른다

부동산법률상식

2012-08-11 22:59:21

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한겨레] 수도권 과밀억제권역 오늘부터 2천만원으로 앞으로 주택과 상가의 전월세 계약을 맺는 임차인들은 달라진 세입자 보호 규정을 유념해야 한다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 시행령이 개정돼 21일 관보 게재와 동시에 시행된다. 주택임대차보호법의 경우 세입자의 보증금 우선변제 범위와 금액이 7년 만에 바뀌었다. 임차한 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일부를 법원으로부터 우선변제받을 수 있는 주택 임차인의 범위는 지역에 따라 4천만~6천만원으로 상향 조정됐다. 또 돌려받을 수 있는 금액은 수도권 과밀억제권역은 현행 1600만원에서 2천만원으로, 광역시는 1400만원에서 1700만원으로, 그 밖의 지역은 1200만원에서 1400만원으로 증액됐다. 이에 따라 앞으로는 서울에서 보증금 6천만원 이하 주택에 살다 집이 경매에 넘어간 경우라도 최고 2천만원까지 다른 담보물권자보다 우선해 돌려받게 된다. 확정일자나 전세권 등기를 했느냐의 여부에 관계없이 일단 2천만원은 최우선적으로 돌려받고 나머지 금액은 확정일자와 제3자의 근저당권 등과 변제 순위를 따져 받을 수 있게 된다. 그러나 이번에 바뀌는 우선변제 금액은 법 시행일 이전 담보물권이 있는 주택에는 소급적용되지 않는다. 예를 들어 지난 2006년 근저당이 설정된 서울지역 주택이 올 하반기에 경매에 넘어가는 경우에는 지난 법 규정에 따라 우선변제 금액 1600만원이 적용된다. 상가의 경우 5년 계약갱신 청구권이 주어지는 상가 임차인 범위가 확대되고, 상가 주인이 임대료를 올릴 수 있는 법적 한도도 축소됐다. 먼저 보호대상 상가 범위는 서울의 경우 현행 보증금 2억4천만원에서 2억6천만원, 수도권 과밀억제권역은 1억9천만원에서 2억1천만원, 광역시는 1억5천만원에서 1억6천만원, 나머지 지역은 1억4천만원에서 1억5천만원으로 높아졌다. 또 상가 건물주가 계약갱신 때 올릴 수 있는 임대료 인상률 한도는 현행 12%에서 9%로 낮아졌다. 다만, 5년 계약기간 보호 규정(상가 보증금 범위)은 새 법 시행일 이전에 계약한 상가에는 소급적용되지 않는다. 그러나 임대료 인상률 9% 제한은 종전에 계약된 상가에도 적용된다. 최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr