건물 경매 노하우 76

부동산법률상식

2012-08-11 23:03:01

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■건물 경매 노하우 76 @본 내용은 제가 공부하면서 정리한 내용입니다 고수들은 기억을 새롭게 하시는 차원에서 이용하시고 막 시작하시는 분들은 왜 그렇한지 생각하면서 공부하시면 좀 도움이 될거라고 생각합니다 '아는 만큼, 활용하는 만큼 보인다' @ 절대 오류가 있을 수 있으니,유의하세요 1.인기지역,유망한 지역은 첫 회입찰을 노린다 2.리모델링을 하여 낙찰 부동산의 가치를 극대화한다 3.낙찰후 1년이후 매도해야 양도소득세를 줄일 수 있다 4.미등기 건물은 채권자가 대위해서 소유권보존등기를 할 수 있다 5.최선 순위 임차인을 떠안고 사는 물건은 양도세가 저렴,명도문제 해결, 고수익 등 낙찰자에게 유리하다 6.수십 억원의 중대형 물건은 공동입찰로 대응하자 7.개발호재있을 때는 과감히 감정가보다 높게 쏘자 8.감정가 격차는 단독주택,다세대 주택,토지 등 크므로 시세확인하자 9.경매법정 분위기에 휩쓸려 고가 입찰가를 적지말자 10.명도받기 쉬운 물건을 정리하자 11.경매 신청자의 채권금액이 적은 물건은 경매취하가능성이 높다 12.레버리지 효과를 이용하자(경락잔금 대출상품을 이용하자) 13.위장 세입자에게는 강제집행면탈죄를 고지해주자 14.최저경매가 이상이 되더라도 잉여없는 경매될 가능성이 있다 15.공매제도를 이용하자(아파틑는 경매에서,토지는 공매에서) 16.'03.1부터 생긴 파산재단 공매사건에도 관심을 갖자 17.인터넷을 이용하면 몰과 마음이 편하다 18.현장조사 ,권리분석,관련법 공부는 기본이다 19.아파트를 용도별 세분해 투자하자(투자목적,거주목적) 20.경기하락기에는 종소형 아파트(20~30평대)가 안정적이다 21.역세권 아파트는 손해볼 일이 적다 22.광역교통망 계획에 관심을 갖자 23.시세차익을 생각한다면 중대형 아파트(40평이상)를 노리자 단,경기하락기에는 매매가 잘 안되므로 신중히 접근하자 24.친환경 아파트가 요즘 뜬다(공원,강,호수.산,골프장 등) 25.교육여건이 좋은 곳을 노리자(강남,목동,중계동,분당 서현동,고양 백석동,대전 둔산동) 26.서울지역 재건축 아파트는 투자 목적은 신중히 하고,실수요자는 대형평수을 노리자 27.투기지역과 투기과열지구를 구별하자 28.낙찰자가 인수할 선순위 임차인있는 아파트가 유리하다 29.대지권 미등기 아파트는 꼭 감정평가서를 확인하자 30.'토지별도 등기있음'아파트는 신중히 접근하자 31.주상복합 아파트는 중소형,조망권 좋은 곳 위주로 선별해서 공격하자 32.오피스텔은 중소형,역세권,주거환경이 좋은 곳을 노리자 33.단독주택은 장기 투자목적으로 고려하자 34.재개발지역에 단독주택은 낙찰시 아파트 입주권이 생길 수 있다 35.주택임대사업은 다세대주택이 최소비용투자, 최고수익율을 올릴 수 있다 36.다가구주택은 다세대 주택으로 전환하자(제한사항있음) 37.전원주택은 도심지에서 1시간 30분정도가 딱 좋다 38.상가주택은 용도변경을 고려하자 39.아파트,주상복합,오피스텔을 구분하자 40.주택면적이 상가면적보다 한 평이라도 크면 주택이다 출처 :홍웅경의 작은집 @본 내용은 제가 공부하면서 정리한 내용입니다. 1.상가는 경기 상승기에 투자를, 경기하락기에는 관망을 하자 2.비디오 대여점,학원,세탁소,제과점.약국 등은 주변 유통시설의 영향을 덜 받는다 3.오피스텔,주상복합의 상가는 해당 건물의 공실률도 체크해야 한다 4.영업환경이 안 좋은 경우에는 아무리 싸도 투자안한다 5.대지지분 없는 상가는 응찰안한다 6.테마상가는 상권활성화가 관건이며,직접 영업하는 상인에게 물어봐라 7.아파트 단지 상가의 기본은 1000세대이상,주위 대형유통시설이 없어야 한다 8.구분상가는 감정가가 시세보다 높으므로 주의요망된다 9.아파트 재건축시 상가도 재건축된다 10.아파트 단지 상가는 중산층(20~30평)위주의 상가가 안정적이다 11.근린상가는 주거와 업무가 혼합된 곳이 유리하다 12.근린상가는 대형유통업체의 후광효과가 돋보인다 13.근린상가는 10평내외가 적당하다 14.근린상가는 2차선이하 소로변의 상가에는 응찰안한다 15.역세권 상가는 유동인구 분포따라 상권형성이 다르다 16.재래시장은 시장재개발 추진여부를 확인한다 17.빌딩내 상가는 고정고객이 있어 안정적이나 공실률이 높을 때는 위험하다 18.주5일근무로 타격이 가장 큰 상가는 빌딩내 상가이다 19.상가는 권리분석은 기본이고,영업환경을 확인하는 것이 급선무다 20.경매시장에서 상업용지,상가를 구하지마라 @본 내용은 제가 공부하면서 정리한 내용입니다 1.수도권 공장은 신규공장 인허가에 1~2년 걸리므로 수요가 높다 2.충청권 공장은 개발계획의 풍년으로 공장부지가 모자란다 3.그린벨트내 공장을 잘 고르면 그린벨트 해제 효과도 본다 4.공장을 용도변경을 하자(음식점,물류센터 등) 5.공장을 리모델링을 한 후 임대하자 6.공단내 공장과 수도권의 대로변 공장을 노리자 7.수도권 공장은 건물보다는 토지가치를 중심으로 고려하자 8.공단내 공장은 인프라가 잘 갖추어져 있어 임대가 수월하다 9.입찰 전 반드시 지자체 공업계를 방문해 용도변경,허용업종 등을 확인한다 10.공장내 산업폐기물 방치 여부 ,부지오염 여부 등을 확인한다 11.직원들의 체불임금 등을 확인한다(공장인수 반발,기계파손 등) 12.고가의 기계가 감정평가돼 있다면 전문가에게 문의해라 13.기계설비의 원소유권이 어디있는지 감정평가목록과 관계없이 꼭 확인한다 14.기계설비에는 취득,등록세가 안붙는다 15.중소기업청의 경락잔금 대출을 이용하자(제한사항 많다) 16.아파트형 공장은 인기가 없으니 신중히 접근하자