미분양 홍수시대…`알짜 아파트` 고르는 법

부동산법률상식

2012-08-11 00:18:07

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미분양 홍수시대…`알짜 아파트` 고르는 법

오는 11월 결혼을 앞두고 내집 마련에 나선 서울 A법무법인의 신참 변호사 김유석씨(31).청약가점이 낮은 데다 정부의 신혼부부 주택을 얻기도 힘들 것 같아 고민하던 중 평소 알고 지내던 부동산 전문가로부터 미분양 아파트 매입을 권유받았다.

"현재 국내 최고 시세로 오른 삼성동 아이파크도 한때는 미분양 아파트였다"는 말을 들은 김 변호사는 요즘 서울 강서구 일대 미분양 아파트를 알아보고 있다.

미분양 아파트가 외환위기 이후 최대 수준인 13만가구를 넘어서면서 '알짜 미분양 아파트 고르기'가 내집마련이나 투자전략의 하나로 떠올랐다.

미분양 아파트는 청약통장이 필요없는 데다 원하는 층.호수를 선택할 수 있다는 장점이 있다.

그래서 '잘 고른 미분양 아파트，광교신도시나 은평뉴타운 안부럽다'는 말이 회자될 정도다.

◆계약일 1주일 이내 미계약분 노려라

전문가들은 우선 높은 청약경쟁률을 기록했던 인기 단지 가운데 계약일로부터 1주일 이내의 미계약 물량을 노리라고 조언한다.

요즘에는 대출규제가 강화된 데다 계약 후 잔금을 빨리 내야 하는 후분양 아파트도 본격 선보여 자금 마련이 어려운 당첨자들의 계약 포기가 늘고 있다.

따라서 이들 미계약 물량을 공략하면 높은 점수의 청약통장 없이도 인기단지를 분양받을 수 있다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "인기 단지 모델하우스를 돌아다니며 '예비당첨자들도 계약을 안하면 연락주세요'라며 대기자 명단에 이름을 올려놓아야 한다"고 조언했다.

주변 시세가 오르는 지역도 관심 대상이다.

미분양 아파트의 분양가는 그대로지만 시세는 주변 아파트와 함께 오르기 때문이다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 "강북에 이어 가격 상승세를 타고 있는 양주,남양주,동두천,일산과 지하철 9호선 개통을 앞둔 서울 강서구 등의 미분양 아파트를 주목할 필요가 있다"고 말했다.

미분양 아파트는 입지가 가장 중요하다.

마감재나 조경은 감가상각되기 때문에 허름한 서울 아파트가 고급 지방아파트보다 낫다는 얘기다.

◆저층을 권유받으면 일단 거절해본다

미분양 아파트는 원하는 동.호수를 수요자가 고를 수 있다.

그런데도 분양업체는 로열층은 언제든 팔 수 있기 때문에 가급적 저층을 먼저 팔려고 한다.

따라서 특정 동.호수가 아니면 안된다고 분양업체에 통보한 뒤 기다려보는 것도 요령이다.

나중에 업체에서 계약파기 물량이 나왔다며 전화가 올 수 있다.

또 분양전문업체 상담직원들의 감언에 넘어가 지방 등에서 '악성 미분양'을 사는 것을 조심해야 한다.

예컨대 준공 후 전.월세 임대수요나 시세차익을 보장한다고 홍보하는 식이다.

다주택 소유자들은 임대사업자로 등록하기 위해 미분양 아파트를 구입하는 경우가 많다.

같은 시.군에서 전용면적 85㎡ 이하 중소형이고 공시가격이 3억원 이하인 주택 5채 이상을 10년간 임대하면 이들 주택은 양도세 중과 대상에서 빠지기 때문이다.

그러나 10년 뒤 팔 때 공시가격이 3억원을 넘기면 60%의 높은 양도세율을 적용받는다.

따라서 임대사업자 등록을 위해 미분양 아파트를 구입할 때는 될 수 있으면 공시가격이 낮은 아파트를 구입해야 한다고 전문가들은 조언한다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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