확정일자제도

부동산법률상식

2012-08-11 16:02:37

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확정일자제도

1. 도입 동기

임차 주택의 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 양자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기을 요구할 수도 없는 실정이고해서 1989.12.30일 확정일제 제도를 도입함.

2. 이용절차

- 임대차 계약 설정후 임차인이 임대인의 동의 없이 관할등기소나 동사무소, 공증변호사 사무실에 찾아가 확정일자 인을 받으면 됨.

3. 준비서류

- 주민등록증
- 임대차 계약서 원본

4. 성립 및 효력 요건

- 주민등록 전입
- 주택의 점유
- 임대차 계약서
- 등기부상 최초 저당권이 1989.12.30 이전에 설정되어 있다면 효력없음.
- 임대차 계약서, 주민등록 전입일자, 확정일자 중 제일 나중에 기입된일자를 기준으로 효력발생, 단 전입일자는 익일부터 효력발생.

5. 확정일자와 전세권의 비교

1) 권 리 : 확정일자 : 채권
전 세 권 : 물권

2) 임대인의 동의 여부 : 확정일자 : 필요없음.
전 세 권 : 임대인의 동의필요. (물권설정)

3) 배당금액 : 확정일자 : 토지, 건물을 합한금액
전 세 권 : 토지 또는 건물에 물권이 설정된 경우만 해당.

4) 배당순위 : 확정일자와 전세권은 배당순위가 동일.

6. 경매가 신청된 경우 배당요구 및 권리 신고서 제출기한

경매가 신청되면 법원은 임차인에게 낙찰허가 일까지 해당 경매계에 제출해야 배당을 받을수 있다. 이때 주의해야 할 것은 경매 기일에 최고가 매수인이 선정되고 그로부터 7일후에 낙찰허가가 선고되는데 낙찰허가 여부는 세입자에게 통보되지 아니하고 법원 게시판에 공고된다는 점임.

*신 청 서 류
- 권리신고 및 배당요구 신청서
- 주민등록등본 1통 (전입일자 확인이 가능한 것)
- 임대차 계약서 사본 1통.

7. 임차인이 배당받기 위한 서류

경락이 된후 일반적으로 1개월후에 잔금 지급일이 지정되고 잔금지불 후 2주정도에 배당 받을수가 있는데 임차인이 제출해야할 서류는 다음과 같음.

- 전세 계약의 원본
- 주민등록등본 1통 (최초 전입일자 확인이 가능한 것)
- 낙찰자 인감 증명서 1통
- 낙찰자 명도 확인서 1통

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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