2024. 7. 6. 12:31ㆍ부동산법률상식
부동산법률상식
2012-08-11 16:31:51
부동산 경매 지침서<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
제 1 장 부동산경매의 개념 및 절차
1. 부동산 경매의 정의
[1] 경매의 이해
[2] 경매란 무엇인가
[3] 경매의 필요성
[4] 경매제도의 변화
[5] 경매용어 정리
2. 경매진행절차
[1] 경매절차도
[2] 경매절차개관
1) 경매신청
2) 경매개시결정 및 송달
3) 경매준비절차
4) 현장답사
5) 입찰실시
6) 입찰방법 및 주의사항
7) 입찰표를 작성한 이후의 절차
① 매각허가(낙찰허가)
② 매각 불허가
③ 항고
④ 대금납부
⑤ 소유권 이전
⑥ 인도 및 명도
가) 인도명령
나) 명도소송
다) 강제집행
제 2 장 주 택 임 대 차 보 호 법
1. 주택임대차보호법의 기본개념
[1] 목적
[2] 주택임대차보호법의 주요내용
2. 주택임대차보호법의 주요내용
[1] 주거용건물의 의미
[2] 주거용건물의 해당여부
[3] 임차인의 범위
3. 대항력
[1] 대항력의 개요
[2] 주민등록
[3] 대항력의 내용
4. 소액임차인
[1] 의의
[2] 소액임차인의 범위와 최우선변제액 등
[3] 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법
[4] 소액임차인의 최우선변제권 행사
[5] 소액임차인 보호와 관련한 구체적 내용
5.확정일자
[1] 의의
[2] 확정일자 임차인의 요건
[3] 확정일자 부여방법
[4] 확정일자 임차인의 우선변제권
[5] 대항요건을 갖추었으나 확정일자가 가압류보다 늦을 경우
[6] 우선변제와 관련한 문제
제 3 장 상가건물 임대차보호법
1. 의 의
2. 상가건물 임대차보호법의 주요내용
[1] 대항력
[2] 확정일자
[3] 소액보증금의 우선변제
[4] 임차권등기명령
[5] 경매에 의한 임차권의 소멸
[6] 임대차기간 및 계약갱신요구권
[7] 차임 등의 증감청구권
[8] 월차임 전환시 산정율의 제한
※ 상가건물임대차 와 주택임대차보호법과의 비교
제 4 장 권 리 분 석
1. 권리분석의 의의
2. 물권과 채권
[1] 물권
[2] 채권
[3] 지상권
[4] 법정지상권
[5] 소제주의, 인수주의
[6] 예고등기
3. 배 당
[1] 가압류와 배당원칙
[2] 배당순위
제 2 장 주택 임대차보호법
1. 주택임대차보호법의 기본개념
주택임대보호법은 주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 임차인을 보호하여 임차인들의 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 <?xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />1981년 3월5일에 제정된 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러 가지 특례를 규정하고 있으며 본법은 제정이후 사회변화에 맞추어 임차인보호를 확대 강화하는 방향으로 개정이 이루어지면서 오늘에 이르고 있다.
1) 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
선순위 저당권 등이 없는 임차주택, 즉 임대차목적 건물의 등기부상에 저당권이나 가압류 등의 동기가 없는 주택에 임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면 그 다음날 (익일0시)부터 주택이 다른 사람에게 양도되거나 낙찰이 되더라도 새로운 집주인(양수인 또는 낙찰자)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 만일 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지 주택을 비워주지 않을 수 있다.
2) 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매? 공매되는 경우에 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있다.
3) 소액임차인의 최우선변제권
보증금 중 일부를 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리이며 임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지 포함)의 낙찰가액의 1/2 범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있도록 하였다.
다만, 소액임차인이 우선변제를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야 한다.
4) 임차권등기명령제도
임대차기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인이 법원에 신청하여 임차권을 단독으로 등기할 수 있도록 한 제도로서, 임차인이 개인 사정상 먼저 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않고 그대로 유지하여 대항력 및 우선변제권을 인정받을 수 있다.
5) 임대차기간의 보장
임차인이 한 번 주택을 임차하면 최소한 2년 동안은 안심하고 계속 살 수 있도록 하기 위하여 2년 미만으로 임대차를 약정하더라도 2년 동안 임대차계약이 유효하다.
6) 주택임대차보호법시행령 중 개정령(2001.9.15. 대통령령 제17360)
① 개정이유
서민의 주거생활을 안정시키고 경제적 기반을 보호하기 위하여 보증금을 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있는 금액을 인상하고, 이러한 우선변제권이 적용되는 임차인의 범위를 확대하려는 것이다.
② 개정내용
☞ 제3조 제1항을 다음과 같이 한다.
㉠ 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 1천 600만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외한다) : 1천 400만원
3. 그 밖의 지역 : 1천 200만원
☞ 제4조를 다음과 같이 한다.
제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 4천만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외한다) : 3천 500만원
3. 그 밖의 지역 : 3천만원
☞ 부 칙
① (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
② (경과조치) 이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.
③ 과밀억제권역(수도권정비계획법시행령 별표 1)
서울특별시
인천광역시 : 강화군, 옹진군, 중구 운남동 / 운북동 / 운서동 / 중산동 / 남북동 / 덕교동 / 을왕동 / 무의동, 서구 대곡동 / 불노동 / 마전동 / 금곡동 / 오류동 / 왕길동 / 당하동원 / 당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 2일 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다.
의정부시
구리시
남양주시 : 호평동 / 평내동 / 금곡동 / 일패동 / 이패동 / 삼패동 / 가운동 / 수석동 / 지금동 및 도농동에 한한다./
하남시 / 고양시 / 수원시 / 성남시 / 부천시 / 광명시
과천시 / 의왕시 / 군포시 / 시흥시(반월특수지역을 제외한다)
2. 주택임대차보호법의 적용범위
주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용 건물을 그 적용대상으로 하고 있으므로 주거용건물인지의 여부는 본법의 적용여부와 밀접하다. 먼저 주거용 건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아니므로 건물의 등기, 건축허가여부 등과는 무관하다. 즉, 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적으로 결정하여야 하고(대판1988.12.27, 87다카2024), 임대차목적물인 건물이 주택임대차보호법 소정의 주거용건물인지의 여부는 그 건물의 객관적 용도, 건물의 실제이용관계, 건물주변의 상황 등 제반사정을 참작하여 결정하여야 한다(부산지판 1984.5.16., 83가합4589). 또한 주거용건물인지의 판단시점은 임대차계약체결시를 기준으로 하여야 할 것이다.
1) 한 건물의 주거용부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 된 경우
일반적으로 한 건물의 주거용부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 주택임대차보호법이 적용되고 그 반대의 경우에는 동법이 적용되지 아니한다.
건물의 주된 용도가 주거용인가 비주거용인가의 여부는 그 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단하여야 한다.
2) 임차주택이 미등기건물인 경우
건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전 소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다(대판 1987.3.24., 86다카164). 따라서 미등기건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받게 되고 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물도 역시 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다.
3) 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설로 실제 주거용과 비주거용으로 겸용되고 있는 건물의 경우
건물이 공부상으로 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활로 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑 ? 을 의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정한다(대판 1995.3.10., 94다52522).
4) 점포 딸린 주택의 경우
“주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 합목적적으로 결정하여야 한다.” (대판 1996.3.12., 95다51953)라고 하고 있고 주거용 건물과 비주거용건물의 구분은 일반적으로 사실상의 용도를 기준으로 하고 있으므로, 주거용 건물은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면, 공부(건축물관리대장 등)상 용도 란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다고 보고 있다.
또한 “1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 실제로 그 면적의 절반은 방2칸으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 하기 위한 홀로 이루어져 있고, 임차인이 이를 임차하여 가족들과 함께 거주하면서 음식점영업을 하며 방부분은 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 왔다면 위 건물은 주택임대차보호법의 보호대상인 주거용 건물에 해당한다.” (대판 1996.5.31., 96다5971)
5) 공부상 용도는 공장이나, 현재 주거로 사용하는 경우
어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용 대상이 되는 주거용건물인지 여부는 등기부, 건축물관리대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정하여야 한다. 따라서 공부상 용도가 상가, 공장 등으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 임차하여 이곳에서 일상생활을 하면서 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용된다(대판 1988.12.27., 87다카2024).
6) 옥탑을 주거용으로 임차한 경우
옥탑을 주거용으로 하는 임대차계약을 체결하고 그 곳에서 주거생활을 하여 왔다면 비록 위 옥탑이 불법건축물로서 행정기관에 의해 철거될 수 있는 것은 별론으로 하고 임차당시 주거용으로서 실질적 형태를 갖추고 있고 주거용으로 사용해 왔다면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다.
“주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 위법이 적용되려면 임대차계약체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다.” (대판 1986.1.21., 85다카1367)라고 하고 있다.
7) 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 아니하는 경우
① 여관, 여인숙의 형태로 건축되어 있으며 여인숙경영의 목적으로 임차한 건물의 방 10개중 1개를 내실로 사용하며 주거용으로 점유하였다 하더라도 이 건물은 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 아니한다.
(서울고판 1986.9.29., 86나77).
② 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보이고, 설사 그 2개의 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업이 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우’ 에 해당한다고 볼 수 없다(대판 1996.3.12., 95나51953).
8) 임대기간중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우
이 경우에는 원칙적으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 하고 계약 당시에 점포 등 주거용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없고, 다만 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있기 때문이다.
1) 주택임차인
임대차라 함은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약의 일종으로 주택임차인은 일반 임대차와 달리 차임의 지급을 대가로 하여 주거용건물을 사용, 수익함을 목적으로 하는 임대차계약 당사자중 임차인을 말하는 것으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 임차인은 일정기간이상 계속적인 임대차관계 존속이 있는 임차인만을 의미하며 일시사용을 위한 임대차임이 명백하나 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
2) 임차인의 승계인
임차인과 동거생활을 하면서 사실사의 혼인관계에 있었던 배우자 및 그 가족 등은 임차인이 사망하였을 경우 임차인의 지위를 승계 받아 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 이는 주택임대차보호법 제9조 주택의 임차권의 승계에 의한 것으로, 그 내용을 보면,
① 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 임차인이 사망한 경우에 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 하였고, 또한 위의 경우 임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대 의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하고, 임차인의 권리의무를 승계한 경우 임대차관계에서 생긴 채권 ? 채무도 승계인에게 귀속한다고 하고 있다.
3) 전차인
전차인은 임차인의 임차보증금 범위 내에서 주택임대차보호법의 적용을 받아 우선 배당을 받을 수 있으나 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추지 못하였거나 임차인(전대인)과의 전대차 계약시 임대인(소유자)의 동의가 없었다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 또한 주택임차인이 임차주택에 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 보아야 할 것이다.
4) 주택임차인이 법인인 경우
주택임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법에서는 제3조의2 제2항) 소정의 우선변제권을 주장하기 위해서는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대하나 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.” 라고 규정하고 있어 위법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다(대판 1997.7.11., 96다 7236).
5) 주택임차인이 외국인인 경우
주택임차인이 외국인이라 하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받아 보호받을 수 있다. 출입국관리법 제31조 및 제36조는 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 하여야 하고, 등록 외국인이 체류지를 변경한 때에는 신체류지에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 주민등록법에는 주민등록신고 대신에 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하면 된다는 내용을 규정하고 있으므로 출입국관리법 제31조 및 제36조의 규정에 의하여 외국인등록을 한 외국인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.
6) 경매절차에 있어서 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한’ 이해관계인이 되는 임차인의 범위
민사소송법 제607조 제4호 소정의 이해관계인 되는 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 따라 주택의 인도 및 주민등록을 마친 임차인이면 충분하고, 여기에 더하여 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법에서는 제3조의2 제2항) 소정의 확정일자를 받은 임차인이거나 제8조 소정의 소액임차인에 해당하여 우선변제권까지 있을 필요는 없다 할 것이다. 한편, 위 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하며(대판1988.6.14., 87다카3093), 또한 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택은 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에도 그때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다(대결 1995.6.5., 94마2134).
7) 채권담보의 목적으로 임대차계약의 형식을 빌려 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우
임대차계약의 형식만 갖추고 실제는 주택의 사용 ? 수익을 목적으로 한 것이 아니고 단지 주택소유자 내지 담보권자에 대한 채권을 담보할 목적으로 성립된 계약관계에 대해서까지 주택의 인도와 주민등록의 완료라는 형식적 요건만을 갖추었다하여 주택임대차보호법 소정의 “임대차” 로 보아 새로운 소유자에 대한 관계에서도 그 대항력을 인정한다는 것은 주택용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하고자 하는 위 주택임대차보호법의 제정목적에 비추어 볼 때 타당하지 못하다(서울고판 1984.10.26., 84나1128).
8) 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 없는지
주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차 계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이므로, 임대차계약상의 임대인이 비록 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것이고, 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다고 할 것이다(대판 1995.19.12., 95다22283).
3. 대항력
1) 의의
대항력이란 임대차 기간 중에 주택소유권의 변동이 생기더라도 임차인이 주택의 신소유자에게 임차권의 승계존속을 주장하여 사용 수익할 수 있는 효력을 말한다.
2) 대항력의 요건
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항)고 하여 대항력의 요건으로 주택의 인도와 주민등록을 마칠 것을 요구하고 있다.
② 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정은 동법의 규정에 따라 대항요건을 갖춘 임차권자에게 제3자에 대한 대항력을 부여한다는 취지를 규정한 것에 불과하고 그 임대차 목적물의 경낙대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 부여하는 취지를 규정한 것은 아니다 (대구고판 1984.9.27., 84나798)
3) 대항력의 취득시점
대항력의 취득은 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추었을 경우 그 익일부터 취득한다고 규정되어 있으나, 이는 주민등록 전입신고가 인도와 같은 날 마쳤을 경우 그 익일부터 효력이 생긴다는 취지로 해석하여야 한다. 따라서 전입신고를 마치고 그 다음날 인도를 하였다면 인도일 익일에 대항력이 있는 것이 아니고 인도즉시 대항력이 있다고 해석함이 옳다.
그러나 인도한 일자보다 전입 신고한 일자가 뒤에 이루어졌다면 전입 신고한 익일에 대항력이 있다(대판 1997.12.12., 97다22393)고 하였다. 또한 주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다(대판 1999.5.25., 99다9981).
4) 대항력의 존속기간
① 주택임차인이 경매절차에서 우선변제를 받기 위한 대항력의 존속기간은 언제까지 계속되고 있어야 하는가에 대해 대법원 판례는 주택의 점유와 주민등록의 요건은 적어도 낙찰기일까지는 계속하여 구비하고 있어야 한다(대판 1997.10.10., 95다44597)고 하였고, 다만 임차인이 가족과 함께 그 주택에 대해 그 주택에 대한 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에는 전체적, 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없어 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다(대판 1989.1.17., 88다카143)는 판결이 있으므로 이러한 경우에 해당하면 대항력이 상실되지 않는 것으로 되어 보호를 받을 수 있다.
② 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이하는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다(대판 1987.2.24., 86다카1695, 1989.1.17., 88다카143참조).
따라서 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로서 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이라 하겠다(대판 1997.1.23., 97다43468).
③ 주택임대차보호법에 의하여 가압류권자나 강제집행신청인 모두에 대해 대항할 수 있는 임차권을 가진 임차인이 다른 채권의 담보목적으로 임차주택의 소유권을 취득했다 해서 임차권이 혼동으로 소멸한다면 위 제3자인 위 가압류 채권자나 강제경매신청인등이 부당한 이득을 보게 되고 임차인은 예측 못한 불이익을 보는 부당한 결과를 초래하게 되므로 이와 같은 경우에는 혼동의 예외로서 임차권이 소멸하지 않는다.(부산지판 1986.2.28., 85가단4151).
5) 대항력 없는 임차인의 대항력 취득관계 (대위 변제)
① 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제2조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.
② 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다.
6) 대항력이 배제되는 경우
① 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력있는 임대차의 존재를 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의원칙에 위반되어 허용될 수 없다(대판 1987.6.27., 89다12211).
1) 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효여부에 관한 판단 기준
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다(대판 1996.4.12., 95나55474).
2) 주택임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우
“주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 하면서, 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다” (대판 1998.1.23., 97다43468).
3) 주택임차후 다른 지번에 전입하였다가 정정한 경우
임차인의 대항요건으로서의 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제2자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다.
따라서 실제 지번과 다른 지번에 주민등록을 한 때에는 임차주택의 임대차공시방법으로서 유효한 주민등록이라고 할 수 없고, 실제 지번에 주민등록을 전입신고한 때에 비로소 대항요건을 갖추었다고 볼 수 있으므로, 대항력은 실제지번에 주민등록 전입신고를 한 다음날 발생한다고 할 것이다(대판 1987.11.10., 87다카1573)
4) 대항요건의 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록의 포함여부
① 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고, 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다(대판 1996.1.26., 95다30338).
② 임차인의 가족들이 건물소재지에 주민등록전입신고를 마친 이상 비록 임차인 자신의 주민등록전입신고를 마치지 아니하였다고 하더라도 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위한 요건으로서의 주민등록을 마친 것으로 봄이 타당하다(서울고판 1987.11.9., 87나 2080).
5) 주민등록과 임차주택의 주소지 불일치 등에 따른 경우
① “공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동 ? 호수를 기재한다.” 고 규정하고 있는 주민등록시행령 제5조 제5항(현행법에서는 제9조 제3항) 이 1994.6.30 대통령령 제14299호로 비로소 신설되었다, 따라서 공동주택의 경우 주민등록전입신고시에 지번뿐만 아니라 공동주택의 명칭과 동 ,호수를 기재하여야 임차주택에 관한 유효한 공시방법을 갖추게 되어 임차인의 대항력을 인정받을 수 있다.
② 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착돼 호수의 표시대로 그 임대차 계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차인은 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제 받을 권리가 없다(대판 1996.4.12., 95다55474).
③ 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항(현행법에서는 제9조 제3항)에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없다.
6) 전입신고를 마친 임차주택의 지번이 변경된 경우
전입신고 이후 지번이 변경된 경우 대항력의 요건으로서 주민등록을 한 것으로 볼 수 있는지에 대하여 판례를 보면 “그 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 일반 사회통념에 따라서 하여야 할 것인바, 전입신고를 할 당시를 기준으로 하여 보면 비록 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 이전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하여 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다는 것을 충분히 인식할 수 있었으므로 그 무렵 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 대항력을 취득하였다고 할 것이고, 이후 토지분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하여 이미 취득한 대항력을 상실한다고 할 수 없음이 분명하다＂(대판 1999.12.7., 99다44762, 44779)
1) 의의
주택임대차보호법 제3조는
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 민법 제575조 제1항, 제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.
④ 민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다고 하고 있다.
그러므로 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연 승계된다 할 것이다.
즉, 임차인이 대항력이 있다는 것은 주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로 임대기간동안 계속 거주할 수 있고 임대기간 만료 시 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 되며 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금의 반환을 청구할 수 있다. 또한 양수인이란 매매, 증여, 상속 및 경매, 공매뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함된다.
2) 임차주택이 경락된 경우
① 근저당권설정등기가 완료되어 있는 주택에 임대차한 경우
주택임대차보호법상의 대항력이 있는 임대차가 성립되고 그 후 제3자가 강제경매를 신청하여 경락된 경우⇒주택임대차보호법상의 대항력있는 임대차 이후에 개시된 강제경매일지라도 위 경매로 인하여 위 임대차에 우선하는 근저당권이 소멸된다면 민사소송법 제608조 제2항의 법리에 비추어 위 임대차도 위 경매로 인하여 소멸하게 되는 것이다.(수원지판 1986.6.11., 86가단875).
② 임차주택의 대지만을 경락받은 자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 ‘임차주택의 양수인’에 해당되는지
주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 같은 법 제1조 및 제2의 규정에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용건물의 양수인을 의미하고, 같은 법 제3종의2 제1항(현행법에서는 제3조의2 제2항)이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지에 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다
(대판 1998.4.10., 98다3276).
③ 가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차계약을 체결한 경우
가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 주택을 임차하여 입주 후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제명령을 신청한 경우에는 임차인은 경락인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없다. 다만, 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수도 있다.
④ 경락인이 경매목적물에 대항력 있는 임대차가 존재함을 알지 못하였음으로 인하여 경락 목적을 달성할 수 없게 된 경우, 그 권리구제 방법
경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니다
(대판 1996.7.12., 96다7106).
⑤ 주택신축전 대지상에 설정된 저당권으로 일괄경매시 주택임차인의 대항력
대지에 대한 저당권자가 그 지상건물에 대해서도 경매를 신청할 수 있는지 여부와 관련하여 민법 제365조는 “토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 토지와 주택을 일괄하여 경매신청한 부분에 대한 법률상 하자는 없고, 다만 민법 제365조의 단서에 의하면 “일괄경매의 경우 그 건물의 경락대금에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다”라고 규정하고 있으므로 위 근저당권자는 대지부분에 한하여 우선변제권이 인정되고 건물부분에 대해서는 일반 채권자와 동일한 권리를 갖는다 할 것이다. 따라서 임차인은 주택임대차보호법 제3조의규정에 의한 대항력을 갖춘 경우에는 대항력이 인정된다.
⑥ 대항력있는 임차권을 전세권등기한 경우의 대항력
저당권설정등기 이전에 입주하여 대항력 및 우선변제권을 확보한 주택임차인이 저당권설정등기 이후에 전세권설정등기를 하여 당해 주택의 경락으로 인하여 전세권설정등기가 말소되었을 경우에 이 주택임차인은 주택임대차보호법에 의하여 인정된 대항력마저 상실하느냐가 문제된다. 이에 대하여 판례는 “주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 그의 지위를 강화하기 위하여 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나, 전세권자로서 배당받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다” (대판 1993.12.24., 93다39675)라고 하고 있으므로 대항력 및 우선변제권을 갖춘 주택임차권자가 후순위저당권이 설정된 후에 전세권설정등기를 마쳤다고 하여도 대항력 및 우선변제권을 주장할 수 있다.
⑦ 대항력 있는 임차인이 임차주택을 경락받은 경우 임차보증금채권의 소멸여부
주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인의 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다(대판 1996.11.22., 96다38216)
⑧ 대항력과 우선변제권을 겸우하고 있는 경우 주택임대차보호법상의 법률관계
㉠ “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울려 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때 까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 조증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.” (대판 1997.8.22., 96다53628).
㉡ 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전소유자이고 임차인은 후순위권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다(대판 1998.6.26., 98다2754).
⑨ 3인 공동소유인 주택을 2인으로부터 임차한 경우의 대항력
이 경우 임차인은 공유자인 1명에 대하여 임차권의 유효함을 주장할 수 있음은 물론 경락인에 대하여 대항할 수 있다. 공유물의 관리행위에 해당한다고 보아야 하기 때문이다(대판 1962.4.4., 62다1). 다만, 임차인은 공유자 중 2명과 임대차계약을 체결하였을 뿐이므로 계약기간 만료시 보증금의 반환청구는 위 2명에 대하여만 할 수 있을 것이며, 경매가 될 경우 위 2명의 공유지분에 대하여만 우선변제권이 인정될 것이다
(대판 1991.4.12., 90다20220).
4. 소액임차인
주택임대차관계에 있어 소액보증금 중 일정액은 타 채권보다 최우선적으로 임차주택(대지포함)의 경락가액의 2분의 1의 범위 내에서 배당을 받을 수 있다. 이는 무주택 영세민의 전재산이나 다름없는 임차보증금을 보호하고자 하는 사회 정책적 자원으로 서민 주거생활의 안정을 위함이다.
1) 보증금 중 일정액의 보호규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 종전에는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3,000만원이하, 기타의 지역에서는 2,000만원이하인 임차인으로 하였으나 2001년 9월 15일 영 제17360호의 개정으로 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 4,000만원, 광역시(군지역과 인천광역시 지역은 제외한다) 지역은 3,500만원, 그 밖의 지역은 3,000만원이하인 임차인으로 상향하여 2001년 9월 15일부로 시행하고 있다.
2) 보증금 중 일정액의 보호규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위도 종전에는 특별시 및 광역시(군지역을 제외)에서는 1,200만원이하, 기타 지역에서는 800만원이하로 하였으나 위 영 제17360호로 인하여 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 1,600만원, 광역시(군지역과 인천광역시 지역은 제외한다) 지역은 1,400만원, 그 밖의 지역에서는 1,200만원으로 상향하여 2001년 9월 15일부터 시행하고 있다.
▣ 소액임차인의 기준 및 최우선변제액
| 시행일자 | 지역 | 소액임차인의 기준 및 최우선변제액 |
| 1984.6.14.부터 | 특별시 및 광역시(군지역은 제외) | 300만원 이하 |
| 기타 지역 | 200만원 이하 | |
| 1987.12.1.부터 | 특별시 및 광역시(군지역은 제외) | 500만원 이하 |
| 기타 지역 | 400만원 이하 | |
| 1990.2.19.부터 | 특별시 및 광역시(군지역은 제외) | 2,000만원 이하 임차인 중 700만원 |
| 기타 지역 | 1,500만원 이하 임차인 중 500만원 | |
| 1995.10.19.부터 | 특별시 및 광역시(군지역은 제외) | 3,000만원 이하 임차인 중 1,200만원 |
| 기타 지역 | 2,000만원 이하 임차인 중 800만원 | |
| 2001.9.15.부터 | 특별시, 인천광역시, 과밀억제지역 | 4000만원 이하 임차인 중 1,600만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시제외) | 3,500만원 이하 임차인 중 1,400만원 | |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 임차인 중 1,200만원 |
임차주택이 경매 개시되었을 경우 법원은 소액임차인의 유무 및 그 우선변제권 행사를 확실하게 하기 위하여 우선 집행관으로 하여금 임차인 현황을 조사하도록 하는 임대차 조사보고명령을 하고, 위 조사보고서와 임대차계약서등에 의하여 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대하여 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법 등을 알려주며, 소액임차인은 경매절차상의 이해관계인으로 보아 경매기일통지 등을 해주고 있다.
이와 같이 법원의 통지를 받거나 아니면 그와 같은 통지가 없다고 하더라도 소액보증금에 해당하는 임차인은 주택에 대하여 경매절차가 진행 중인 때에는 자기가 경매목적물에 소액보증금으로 임차하여 입주하고 있는 사실을 증명할 문서로서 임대차계약서사본, 주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고를 하여야 하며, 그 후 경매가 진행되어 첫 매각기일 이전까지 배당요구를 하여야 한다.
1) 요건
소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 하고, 주거용건물에 대항 소액보증금이 지급된 적법한 임차인이어야 하며 또한 낙찰기일까지 대항력을 계속 유지하여야 한다.
2) 소액임차인의 배당요구기한
소액임차인이 경매절차에서 우선변제를 받기 위해서는 첫 매각기일 이전(2001.7.1.개정된 민사집행법 제84조)까지 배당요구를 하여야 한다. 이에 대한 판례도 “주택임대차보호법에 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금반환채권은 현행법상 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다.”라고 하면서 “민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 첫 매각기일 이전까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제권청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성 ? 확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.” (대판 1998.10.13., 98다12379)라고 하였다.
1) 소액임차인의 최우선변제와 확정일자에 의한 우선변제방법의 관계
현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 본문에서 주택의 인도와 주민등록의 전입신고를 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임자인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택 등의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있고 주택임대차보호법은 일정한 임차인에게 보증금 중 일정액의 범위(도표 참조) 내에서 최우선변제권을 인정하고 있다. 최우선변제권이란 일반채권자, 후순위담보권리자 보다는 물론이고 자신보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자보다도 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리로, 최우선변제권을 인정받기 위해서는 임차인은 그 주택에 대한 경매신청 전까지 그 주택에 입주하고 있어야 하며 주민등록전입신고가 되어 있어야만 가능하다. 이 경우 임대차계약서에 확정일자인의 유무와는 관계없이 적용된다.
2) 처음에는 소액임차권자가 아닌 자가 나중에 계약내용을 변경하여 소액임차권자 된 경우 소액임차권자로 보호해 주어야 하는지
소액임차권자에 해당하지 아니한 자라 하더라도 후에 계약내용을 변경하여 소액임차권자가 된 경우에는 그 계약내용이 탈법적인 의사 없이 진정한 의사로 적법하게 이루어진 경우에는 소액임차권자로 보호하여 주어야 한다(광주지판 1987.8.19., 86가단4111).
3) 임차주택경매시 소액임차인의 대항요건을 언제까지 유지하고 있어야 하는지
주택임대차보호법 제8조는 소액임차인의 보증금을 다른 담보물권자에 우선하여 변제받기 위한 요건으로 주택에 대한 경매신청등기 이전에 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 할 것을 규정하고 있고, 주택임차권이 근저당권자의 경매신청등기 이전에 위와 같은 요건이 구비되어 있다면 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있고, 임차인이 우선변제를 받기 위하여 언제까지 대항요건을 유지하고 있어야 하는지에 대해서는 명시적으로 규정하고 있지 않으나 판례를 보면 낙찰기일(낙찰허가결정확정일)까지는 주택의 점유 및 주민등록을 유지하고 있어야 소액임차인으로서의 최우선변제 및 확정일자 순위에 의한 우선변제를 받을 수 있으므로 낙찰허가결정일까지는 위 대항요건을 유지하여야 할 것이다. 다만, 주택임대차보호법 제3조의3에 의하여 임차권등기를 설정한 경우에는 이사를 하고 주민등록을 옮기더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다.
4) 대항력을 갖추기 전에 저장권이 설정된 경우 소액임차인의 보호
주택임대차보호법 제3조의2에 의하면 주택을 임차한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상에 확정일자를 갖추면 경매 ? 공매 시에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다.따라서 임대차계약증서상에 확정일자를 갖추었다면, 환가대금에서 선순위저당권자의 배당액을 배당하고 난 나머지 금액에서 확정일자를 갖추지 않았다면 우선하여 변제받을 수 없다. 그러나 확정일자를 받아두지 않았더라도 최우선변제권이 인정되는 소액임차인으로서 주택가액(대지포함)의 2분의1 범위 내에서 담보물권설정일(근저당, 저당)을 기준으로 하여 소액보증금의 한도를 적용하여 최우선변제를 받을 수 있을 것이다.
5) 2인 이상의 주택임차인이 가정공동생활을 할 경우 각각 소액임차인이 되는지
주택임대차보호법 제8조에 의하면 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 같은 법 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)을 갖춘 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다고 규정되어 있다. 그런데 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항을 보면 “하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.” 라고 규정하고 있으므로 2인 이상이 보증금을 나누어 계약을 체결한 것이라 하더라도 사실상 가정공동생활을 하고 있다면, 1건의 임대차로 보아 보증금을 합산하여 소액임차인 해당여부를 판단하게 될 것이다.
6) 소액보증금이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우
주택임대차보호법시행령 제3조 제2항은 “임차인의 보증금 중 일정액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.” 라고 규정하고 있으므로 소액임차인이 여러 사람이고 각 보증금의 합산액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당받게 된다.
즉, 수도권과밀억제권역 및 광역시 지역이 아닌 그 밖의 지역에서 주택의 낙찰대금이 6,000만원(경매비용 제외)인 경우 A, B, C의 보증금이 각 2,000만원, 1,500만원, 800만원이라면, 이들이 최우선변제받을 수 있는 한도금액은 각 1,200만원, 1,200만원, 800만원이므로 A는 1,120만원(3,000만원x1,200만원/3,200만원), C는 750만원(3,000만원x800만원/3,200만원)을 각 최우선배당을 받을 수 있다.
| 임차인 | 임차보증금 | 최우선변제 한도 | 임차인의 최우선배당액 |
| A | 2,000만원 | 1,200만원 | 1,125만원(3,000만원X1,200만원/3,200만원) |
| B | 1,500만원 | 1,200만원 | 1,125만원(3,000만원X1,200만원/3,200만원) |
| C | 800만원 | 800만원 | 750만원(3,000만원X800만원/3,200만원) |
7) 임차인으로부터 주택을 전차한 소액임차인
임차인으로부터 다시 임차한(전차인) 소액임차인으로서 보호를 받기 위해서는 원래의 임차인이 소액임차인에 해당하여야 하고 전대차는 임대인의 동의를 얻어서 이루어진 것이어야 하므로 원래의 임차권자가 대항력 및 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 사람이라면 전대차에도 불구하고 그 권리를 그대로 유지하게 되며, 따라서 임차인의 권리를 원용하여 대항력 및 우선변제권을 행사함으로써 전차인의 보증금을 반환받을 수 있을 것이다.
8) 보증금이 감액되어 소액임차인이 된 경우
당초에 소액임차인의 범위에 해당하지 아니하였으나 임대인과 합의하여 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당한 경우 보증금을 감액할 때까지 임차주택에 대하여 등기부에 경매신청등기가 되어 있지 않았다면 향후 경매절차에서 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있으나 경매신청기입등기 이후에 감액이 이루어져 소액임차인이 된 경우에는 소액임차인으로서의 보호를 받을 수 없다고 할 것이다. 이는 주택임대차보호법에서 소액임차인의 보호요건을 경매신청의 기입등기 전에 갖출 것을 요하고 있기 때문이다.
9) 임금채권과 소액임차보증금의 순위
임금채권과 소액보증금의 채권은 모두 최우선순위의 채권이므로 임금채권과 소액임차보증금 채권의 채권액에 비례하여 평등하게 배당받게 된다. 참고로 최우선변제 임금채권이란 최종 3개월분의 임금과 최종3년간의 퇴직금에 한한다.
10) 대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권
통상적으로 건물의 임대차는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다(대판 1999.7.23., 99다 25532).
11) 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기
주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 낙찰기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.
5.확정일자
임대차계약서의 확정일자란, 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관(법원, 공증기관, 동사무소 등)에서 확인인을 찍어주는 것을 의미하는 것으로 임대차계약을 체결하고 입주 및 주민등록을 한 후 주택임대차계약서상에 확정일자를 받아두면 대항력 이외에 우선변제권을 취득하게 되고, 우선변제권을 취득하면, 선순위 담보권자 등이 있는 관계로 경매로 인하여 임차권이 소멸하고 낙찰인에 대하여 대항할 수 없게 되더라도, 일반채권자나 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다.
대항력 있는 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항요건 이외에 임대차계약서상의 확정일자를 갖추어야 한다. 즉, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항요건(임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때)을 갖춘 후 임대차계약서상에 확정일자를 갖출 것을 그 요건으로 하고 있다.
1) 확정일자 부여기관
확정일자 부여기관으로는 ① 전국 지방법원 또는 지원의 등기과(등기소), ② 공증인사무소 / 법무법인 또는 공증인가합동법률사무소 등 공증기관, ③ 각 동사무소가 있다.
2) 확정일자 신청시 주의점
확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고 확정일자를 받기 위한 신청인이나 부여기관에 대한 제한은 없으므로 누구나 임대차계약서 원본을 소지하고 가까운 부여기관에 가서 소정의 신청비용을 납입하고 확정일자를 받을 수 있다. 특히 확정일자를 받은 계약서는 분실 등의 염려가 없도록 잘 보관하여야 한다. 이는 확정일자를 받은 계약서를 분실하면 확정일자 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수도 있기 때문이다.
1) 우선변제권의 발생시기
① 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대판 1998.9.8., 98다26002).
② 법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지라고 할 것이고, 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대판 199.12.12., 97다11393).
2) 우선변제권의 행사
① 확정일자 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하기 위하여는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건과 임대차 계약서상의 확정일자를 갖출 것을 요구하고 있고, 이러한 대항력은 낙찰기일(낙찰허가결정)까지 계속하여 유지되어야 한다.
② 확정일자 임차인은 경매절차에서 첫 매각기일(입찰기일) 이전까지 배당요구를 하여야만이 배당시에 우선변제를 받을 수 있고(대판 1997.10.10., 95다44597), 항고심에서 낙찰허가 취소로 신경매가 되는 경우에는 신경매의 입찰기일과 낙찰인이 대금납부를 하지 아니하여 재경매가 실시된 경우에는 재경매의 첫 매각기일(입찰기일) 이전까지가 각 배당요구의 종기이다.
③ 배당된 임차보증금을 수령하기 위해서는 주택임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하여야 하고 배당금 수령과 주택의 인도는 동시이행 관계에 있으나 통상 임차인은 낙찰자명의 인감증명서가 첨부된 명도확인서와 임차인의 주민등록등본을 제출하고 배당금을 수령하고 있다.
3) 우선변제의 내용
① 우선변제 금액의 범위
대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인은 소액임차인(주택가액의 2분의 1의 범위내에서만 우선변제)과는 달리 그 금액에 제한이 없다. 따라서 근저당권자 등 채권자와 같이 전체 주택가액으로부터 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있고 또 건물만에 대한 확정일자 임차인이라 할지라도 대지의 낙찰대금을 포함한 금액에서 우선변제를 받을 수 있음은 소액임차인과 같다.
② 확정일자 임차보증금채권보다 선순위인 우선채권
㉠ 주택임대차보호법상의 소액보증금
㉡ 근로기준법상의 임금채권 중 최종 3월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금
㉢ 국세 및 지방세 중 당해세 등이 있다.
4) 우선변제권에 따른 배당문제
① 경매절차 진행 중에 우선변제권을 가진 임차인의 배당요구가 있는 경우, 경매법원이 반드시 이를 임대인에게 통지한 뒤 후속절차를 진행하여야 하는지
임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 채무자인 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로 임대차관계는 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하는 즉시 종료되어 임차인에게 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법에서는 제3조의2 제2항)에 의한 우선변제권이 인정된다고 할 것이다(대판 1996.7.12., 94다37646).
② 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 낙찰인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 낙찰인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 낙찰인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(대판 1997.8.22., 96다53628).
③ 허위채권인 임차보증금채권에 기한 배당
채권자가 채무자소유의 건물에 대하여 경매신청을 하자 제3자들이 채무자와 결탁하여 허위의 임대차계약서를 소급 작성한 다음 실제로 거주하지도 아니하면서 주민등록신고를 마치고 주택임대차보호법상의 소액임차보증금채권자라고 주장하여 배당신청을 함으로써 집행법원이 그들에게 각 금원을 채권자에 앞서 배당한 경우 위 제3자들에 대한 배당표는 법률상 원인 없이 작성된 것이므로 취소되어야 한다(부산지판 1987.9.30., 87가합1233).
④ 임차인이 전세금반환청구권에 따른 판결정본에 전세계약서를 첨부하여 경매신청을 하고, 경매법원에 전입신고가 된 주민등록등본을 제출한 경우, 임차인으로서의 배당요구를 한 것으로 볼 수 있는지
대항력 있는 임차권자로서 확정일자를 갖춘 자가 배당기일에서 우선변제를 받기 위해서는 경매법원에 첫 매각기일(입찰기일) 이로까지 배당요구를 하여야 할 것이지만, 이 경우처럼 임차인 스스로 청구채권이 전세금반환청구권에 따른 집행력 있는 판결정본임을 밝히면서 확정일자를 받은 전세계약서 사본을 첨부하여 임차부동산에 대하여 경매신청을 하고, 그 후 경매법원에 임차부동산에로의 전입신고가 되어 있는 임차인의 주민등록등본을 제출한 경우에는 별도로 경매신청의 청구권원과 같은 권원으로 다시 임차인으로서 배당요구를 할 필요는 없다. 임차인은 집행신청만으로도 임차권자로서 우선배당을 받을 수 있다 할 것이다.
⑤ 다른 채권과의 순위문제
㉠ 확정일자와 저당권설정등기일이 같은 날인 경우
대항요건(주택인도와 전입신고)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있다, 이는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금 채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다.
(대판 1992.10.13., 92다30597)
㉡ 전입신고일과 저당권설정등기일이 같은 날인 경우
주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 같은 날 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위해 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우서시키고자 하는 취지이고, 같은 법 제3조의2 제1항(현행법 제3조의2 제2항)에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물리적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합법적인 근거가 없다. 따라서 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대판 1997.12.12., 97다22393).
㉢ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 근저당권설정일이 동일한 날짜인 경우
ⓐ 주택임차권과 근저당권자 중 어느 것이 우선순위를 갖는가에 대하여 판례를 보면 임차인의 대항력은 인도와 주민등록을 갖춘 다음날(익일 0시)부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위해 임차인보다 등기를 먼저 경료한 권리자를 우선 시키고자 하는 취지이다. 따라서 확정일자를 인도와 주민등록일과 같은 날 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.
ⓑ 주택에 대해 임차인이 주택의 인도, 주민등록 및 확정일자 부여의 3가지 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정일이 같은 경우, 배당절차에서의 배당순위⇒주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법 제3조의2 제2항)에 규정된 주택임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 갖춘 시점에 즉시 취득한다 할 것이고, 따라서 주택의 인도 후 주민등록 및 확정일자 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록 및 확정일자 점이므로, 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록을 한 그 다음날이 아니라 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 충족한 그 시점이므로, 동일 건물에 대해 임차인이 위 3가지 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정일이 같은 경우, 그 임차권과 근저당권은 배당절차에 있어서 같은 순위로 보아야 한다
(서울고판 1997.4.16., 96나50393).
㉣ 주택임차인이 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날 설정된 저당권과의 배당순위
“주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.” (대판 1999.5.25., 99다9981)라고 하여 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 근저당권자의 근저당권설정등기가 하루 늦은 경우 주택임차인이 우선하여 배당받는 것으로 하고 있다.
[5] 대항요건을 갖추었으나 확정일자가 가압류보다 늦을 경우
우선변제권은 대항력(주민등록+주택의 점유)을 갖추고 확정일자를 받아야 발생하는 것이므로 우선변제권은 확정일자를 받은 날 발생한다. 따라서 확정일자 전에 가압류를 한 가압류 채권자보다 우선하여 배당받을 수는 없으나 대항요건과 확정일자를 받은 임차인은 우선변제권이 인정되는 등 부동산담보권에 유사한 권리를 인정하고 있으므로, 저당권자가 선순위 가압류 채권자와 평등하게 배당을 받을 수 있듯이 선순위 가압류 채권자와 평등한 배당관계에 있게 된다.
1) 기간만료 전 임차주택이 경락될 경우 대항력 있는 임차인의 우선변제권 행사여부
대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있다. 따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법 제3조의2 제2항) 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 우선변제권을 인정하여야 한다(대판 1998.10.27., 98다1560)고 하고 있고 또한 개정 전 주택임대차보호법에는 대항력이 있는 경우 주택임대차가 종료된 후가 아니면 우선변제권을 행사할 수 없다는 명문의 규정이 있었으나(구 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서), 1999년 개정법률에서는 그러한 경우에도 임차인의 우선변제권 행사를 금지할 이유가 없다고 판단하여 위 단서를 삭제하였으므로 임대차기간이 종료되지 않은 상태에서도 우선변제권을 행사할 수 있다.
2) 확정일자를 갖춘 임차인이 경매신청한 경우의 우선변제권
1999년 주택임대차보호법을 개정하기 전에는 임차인이 직접 경매신청을 하는 경우 집을 비워주어야 했고 집을 비워주면 우선변제권을 상실하도록 되어 있어 사실상 임차인의 경매신청이 불가능하였으나, 개정 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 의하면, “임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.” 고 명시함으로써 임차인이 집을 비워주지 않아도 경매신청을 할 수 있도록 하였고, 그에 따라 임차인 스스로가 신청한 경매절차에서도 임차인이 우선변제권을 행사할 수 있다.
3) 연립주택의 대지만 경매된 경우 임차인의 우선변제권
이 경우 주택의 임차인은 그 대지를 포함한 건물의 사용, 수익권을 임대차계약 당시 취득하고 아울러 그 임차건물 및 대지는 임차인의 임차보증금 회수를 위한 담보로 볼 수 있으므로 대지만 경매된 경우에도 임차인은 그 대지의 낙찰대금에서 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있다.
제 3 장 상가건물 임대차보호법
(1) 제정목적
이 법은 상가건물 임차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정되었다. (2001.12.29 법률 제6542호)
(2) 적용범위
1) 이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말함) 의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 아니한다.
2) 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함한다.
① 보호대상 임대차 보증금(환산보증금) 기준(령 제2조1항)
| 지역 | 금액 | 비고 |
| 서울특별시 | 2억4천만원 이하 | |
| 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 1억9천만원 이하 | |
| 광역시(군지역과 인천광역시 제외) | 1억5천만원 이하 | |
| 그 밖의 지역 | 1억 4천만원 이하 |
② 차임(월세)의 보증금 환산 방법
차임(월세)이 있는 경우 『월세×100』⇒ 환산 보증금액
- 보호대상 임대차 보증금액 : 〔(보증금) + (월세×100)〕의 일정규모 보증금
- 월세의 보증금 환산율은 연12% 기준(월 1%)
2. 상가건물 임대차보호법의 주요내용
1) 대항요건
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
2) 대항력의 효력
임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 본다(법 제3조), 즉 상가건물의 임차인은 임차건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 임차인의 지위를 승계시켜서 임차인은 임대차계약기간동안 임차권지위 유지, 임대보증금반환시까지 계속거주가 가능한 것이다.
1) 우선변제권(법 제5조 제2항)
상가건물 임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대 차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(대지포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 즉, 상가건물임대차계약서상에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 하여 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 여기에서 중요한 것은 대항요건(건물의 인도 + 사업자등록신청)을 갖춘 상태에서 확정일자가 효력이 발생한다는 것이다. 대항요건 없이 확정일자만 받았다면 어떠한 효력도 발생하지 않는다.
2) 확정일자 부여
㉠ 부여기관 : 임차상가건물의 소재지 관할 세무서장
㉡ 신청대상 : 계약당사자의 기명날인 있는 상가건물의 임대차계약서 원본
- 임대차 계약이 변경 또는 갱신된 경우 새로이 확정일자를 신청
(사업자등록정정신고 포함)의무
㉢ 신청절차
▶ 기존사업자 : 2002. 9. 30 이전 사업자등록을 한 임차인
- 신청기간 : 2002. 10. 1 - 2002. 10. 31
- 신청방법 : 사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식)작성,
제출 ⇒ 반드시 정정신고
- 구비서류 : 사업자등록증(원본), 임대차계약서(원본), 등기부등본상 일부임차시 해당도면, 신분증
▶ 신규사업자 : 2002. 10. 1 이후 사업자등록을 신청하는 임차인
- 신청기간 : 사업자등록신청시 기존사업자와 동일한 방법으로
▶ 미등록사업자 : 2002. 10. 1 이후 우선적으로 확정일자 신청서 작성
제출(사후 사업자등록요건)
상가건물의 경매시에 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 대항 요건을 갖추었다면 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다.
1) 최우선변제 요건
① 정당한 임차인일 것(위법 또는 불법임차인 제외)
② 경매신청등기 전에 대항요건(인도 + 사업자등록신청)을 갖출 것
③ 보증금이 소액보증금에 해당할 것
④ 매각기일 이전에 배당신청이 되어 있을 것
2) 소액임차보증금금액 및 최우선변제의 일정액
| 지역 | 소액임차보증금액 | 최우선변제 일정액 |
| 서울특별시 | 4천500만원이하 | 1천350만원 |
| 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 3천900만원이하 | 1천170만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시 제외) | 3천만원이하 | 900만원 |
| 그 밖의 지역 | 2천500만원이하 | 750만원 |
※ 수도권과밀억제지역 : 서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥
3) 최우선변제의 한계
① 상가건물가액(대지가액포함)에 대하여 일정 보증금 이하의 소액임차인의 보증금 합계액이 상가경매가액의1/3에 해당하는 금액의 한도에서 최우선변제가 가능하다.
② 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상 가건물의 경매가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산 액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 소액보증금의 일정액이다.
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되면, 임차권등기 이후에는 제3조의 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 낙찰에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니한다.(법 제8조)
1) 임대차기간
① 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
2) 임차인의 계약갱신요구
임대인은 임차인이 임대차기간만료전 6월부터 1월사이의 계약갱신요구에 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.
① 임대인이 계약갱신의 거절 또는 조건의 변경에 대한 통지가 없을 경우에는
- 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다.
- 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통지수령후 3개월경과 후 효력발생
② 임대인의 계약갱신 거부 가능 사유
임차인이 3기(회)의 차임액을 연체한 사실이 있거나, 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우 쌍방합의하에 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우 임차인이 건물의 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 임차건물이 멸실된 경우 등
1) 차임 또는 보증금이 임차건물에 대하여 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 법이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
※ 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.
2) 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구할 수 없다.
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다
★ 보증금을 월세 전환시 연 1할 5푼을 말한다.
※ 상가건물임대차 와 주택임대차보호법과의 비교
| 구분 | 상가건물임대차보호법 | 주택임대차보호법 |
| 적용 범위 |
◇ 보증금이 일정규모 이하인 상가건물 의 임대차 | ◇ 주거용 건물의 임대차 (규모의 제한이 없음) |
| 대항력 | ◇ 건물의 인도와 사업자등록신청 다음 날부터 제3자에 대하여 효력 발생 | ◇ 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력 발생 |
| 우선 변제권 |
◇ 대상 : 대항요건을 갖추고 임대차계약서상 확정일자를 받은 자 ◇ 경매․ 공매시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 받음 |
|
| 최우선 변제권 |
◇ (예) 서울 : 보증금 4천5백만원이하 의 임차인을 대상으로 1,350만원 한 도로 보상(보호대상보증금 30%) ◇ 임대건물가액 1/3범위내 배당 |
◇ (예) 서울 : 보증금 4천만원의 임차인 을 대상으로 1,600만원을 한도로 보 상(보호대상보증금의 40%) ◇ 임대건물가액 1/2범위내 배당 |
| 임대차 기간 |
◇ 계약기간은 최소 1년 ◇ 5년범위내 계약갱신요구 가능 |
◇ 계약기간은 최소 2년 |
| 차임 보증금 증감 |
◇ 사정변동시 당사자간 증감청구, 증액 의 경우 시행령이 정하는 비율(12%) 내에서 가능 ◇ 증액청구는계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에 못함 |
◇ 사정변동시 당사자간 증감청구, 증액 의 경우 시행령이 정하는 비울(15%) 내에서 가능 |
| 열람 ․ 제공 |
◇ 제공내용 - 임대인․ 임차인의 인적사항 -사업자등록사항 -확정일자 등 ◇ 제공대상 - 건물 임대차 이해관계자 |
없음 |
제 4 장 권 리 분 석
1. 권리분석의 의의
경매대상 부동산의 취득절차는 크게 대상 부동산의 물건분석, 권리분석, 사후처리과정으로 나누어 볼 수 있다.
부동산 자체의 경제적인 가치를 분석하는 것이 물건분석이라면, 대상 부동산을 둘러싸고 있는 점유자를 포함한 여러 권리들을 비교 분석하여 권리상의 하자 여부를 판단하는 것을 권리분석이라고 할 수 있다.
2. 물권과 채권
[1] 물권
1) 물권의 의의
물권이란 특정의 물건을 직접적 배타적으로 지배하여 그 이익, 사용, 수익, 처분을 얻을 수 있는 지배권이다. 이에 반하여 채권이란 채권자가 채무자에게 어떤 급부를 청구 할 수 있는 청구권으로서 특정인의 행위를 급부대상으로 하고 있다.
물권의 대상은 특정물건이고 채권의 대상은 특정인의 행위인 것이다.
2) 물권의 종류
민법이 인정하는 물건의 종류는 8가지이다.
① 소유권 : 소유권이란, 법률이 정하는 범위내에서 특정 물건을 사용 · 수익 · 처분 할 수 있는 권리이다. 사용 · 수익이란 소유부동산을 사용하고, 한편 그것으로부터 임대료 등의 이익을 얻는 것을 말하고, 처분에는 소유권의 대상인 부동산을 개조 · 파괴하는 등의 사실상의 처분과 담보설정과 같은 법률상의 처분이 있다.
② 점유권 : 점유권이란, 소유권 유·무와 상관없이 특정물건을 사실상 지배함으로서 갖게 되는 권리이다. 예를 들어 갑의 물건을 을에게 빌려 준 경우에 그 물건에 대한 점유권은 임차인 을에게 있는 것이다. 물론 갑에게도 간접점유권이 인정되는 경우도 있다.
③ 지상권 : 지상권은 타인의 토지 위에 건물기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로서, 지역권, 전세권과 함께 용익물권에 속하는 권리이다. 지상권은 토지소유자와 지상권자와의 계약에 의하여 성립되는 것이며, 지상권 설정기간동안 지상권자는 그 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 반면에, 토지 소유자에게는 별도의 약정에 의하여 지료를 지불해야 한다. 한편, 당사자간 계약에 의하여 성립되는 경우와는 달리 법률이 요구하는 일정한 요건만 갖추고 있으면 당사자와 상관없이 성립되는 것이 있는 데 그것이 유명한 법정지상권이다.
④ 전세권 : 전세권이란 전세금을 지급하고, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫒아 사용 · 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순의 권리자 또는 기타 채권자보다 전세금에 관하여 우선변제권이 인정되는 권리이다.
전세권은 특수하게 저당권과 같은 담보물건성 때문에 경매절차에서 전세권자는 자기의 권리순서에 의해서 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 우선 변제력이 인정되는 것이며, 전세권 자체에 의해서 별도의 소송절차를 거치지 않고도 전세금 미반환의 경우에 전세 목적물을 경매신청 할 수 있다.
⑤ 질권 : 질권이란 한마디로 전당포를 연상하면 될 것이다. 돈을 빌려주는 대신에 채무자나 제3자가 제공한 목적을 점유하고 채무자가 채무를 변제할 때까지 목적물의 반환을 거절할 수 있고, 동산 경매 등의 경우에 다른 채권자보다 우선하여 자기 채권의 변제를 받을 수 있는 권리이다. 현행민법은 질권에 관하여 부동산 질권은 인정하지 않고 있으므로, 부동산 경매의 질권이 문제가 되는 경우는 없다.
⑥ 유치권 : 유치권이란 타인의 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지고, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리이다. 유치권은 점유함으로써 성립되는 것이고, 점유를 상실함으로써 소멸되는 물건이기에 등기할 수 있는 권리는 아니고 따라서 일반 응찰자가 사전에 주의를 필요로 하는 부분이다.
⑦ 저당권
- 채권자가 채무자나 타인 소유의 부동산을 담보로 하여 돈을 빌려주고 저당권 등기를 한 후에 채무자가 임의로 돈을 갚지 않을 경우에 저당권 등기를 한 후에 채무자가 임의로 돈을 갚지 않을 경우에 저당권자는 별도의 소송 절차 없이 저당권 자체에 기하여 경매를 신청하거나, 다른 저당권자 등 담보물건자가 경매 신청한 경우에 그 매각 대금에서 자기의 권리순위에 의하여 후순의 권리자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 우선 변제력을 갖는 권리를 저당권이라 한다.
- 근저당권 : 주로 은행과의 신용거래관계에서 이용되는 것이 근저당권이다.
입찰에 참여하는 과정에서 입찰서류 등의 근저당권자의 권리신고서 및 채권계산서 등의 검토하여 실제 남아 있는 채권액이 얼마나 되는지를 평가하는 것이 대위변제 등의 문제와 관련하여 중요한 경우가 될 것이다.
특정물건을 직접 배타적으로 지배하는 것이 물건이라면 채권이란 특정인의 특정한 행위자체를 대상으로 하는 것이다. 소유권은 누구에 대해서나 주장 할 수 있는 권리인 반면 , 임차권은 오직 임대인과 임차인의 관계에서만 문제가 되는 것이다. 등기되지 않는 채권적 전세의 경우 임대인은 임차인에 대해서만 임대목적물 반환청구권을 갖는 것이고, 임차인은 임대인에 대해서만 임대보증금 반환청구권을 갖는 것에 불과하다. 한편 미등기 채권적 전세는 등기된 전세권과 달리 채권에 불과하기에 만일 집주인이 임대기간이 만료되었음에도 불구하도 임대차보증금을 반환하지 않은 경우에 별도의 임대보증금 반환청구소송을 제기하여 확정판결문을 받아 그 임차 부동산을 경매신청하여야 한다. 별도의 소송절차를 거치지 않고 등기부 등본만 가지고 경매신청하는 전세권과는 확연히 구별되는 차이점이다.
타인의 토지 위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용 할 수 있는 권리가 지상권이다. 타인의 토지를 사용하기 위하여 지상권을 설정하는 외에 임대차계약을 체결하는 방법도 있는데 현실적으로는 거의 임대차 계약을 할 것이고, 지상권 설정계약을 하는 경우는 드물다. 왜냐하면 지상권의 경우는 물건으로서 채권인 임대차계약보다 강한 효력을 갖고 있기 때문에 토지소유자 입장에서는 지상권을 기피하기 때문이다.
1) 지상권 존속기간
① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
② 그 밖의 건물은 15년
③ 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
2) 효력
지상권자는 존속기간동안 설정행위로 정해진 목적 범위 내에서 토지를 사용할 권리를 갖는다. 지상권자가 약속한 지료를 2년 이상 연체한 경우 지상권 설정자(대지 소유자)는 지상권의 소멸을 청 구 할 수 있다. 지상권이 소멸하게 되면 지상권 설정자는 지상권자에게 지상물의 철거 및 토지 반환소송 들을 통하여 토지를 되찾아 올 수 있다.
경매대상 부동산 중 토지와 건물의 어느 한쪽만 경매 진행됨으로써 낙찰로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되어 문제가 복잡해지는 경우가 있는데 토지나 건물 중 어느 한 쪽만 경매가 진행되어 낙찰로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에 건물소유자를 위하여 서립되는 권리를 법정지상권이라 한다.
1) 법전지상권이 성립되는 경우
① 토지와 건물의 소유자가 동일인인 경우 토지와 건물 중 어느 한 쪽에 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 경매진행됨으로써 낙찰로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에 성립된다.
② 토지와 건물의 소유자가 동일인인 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우에 건물 소유자를 위하여 법정지상권이 성립한다.
③ 토지와 입목의 소유자가 동일인인 경우 경매, 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에 입목소유자를 위하여 법정지상권이 성립한다.
④ 토지와 건물의 소유자가 동일인인 경우에 토지 도는 건물에만 가등기 담보등이 설정된 경우에 그 담보권의 실행에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에 건물소유자를 위하여 법정지상권이 성립한다.
2) 성립요건
① 저당권이 설정될 당시에 토지 위에 건물이 존재하고 있어야 한다.
② 저당권이 성립될 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있어야 한다.
③ 토지와 건물의 어느 한쪽에 저당권이 설정되거나 양자위에 저당권이 설정되어야 한다.
④ 경매로 인하여 소유자가 달라질 것, 토지 또는 건물의 저당권자의 경매신청에 의하여 낙찰로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.
3) 법정지상권의 성립시기
법정지상권이 성립하는 시기는 토지와 건물의 소유자가 달라지는 때이다. 따라서 경매의 경우 낙찰대금 완납과 함께 소유권을 취득하게 됨으로 이때에 법정지상권이 성립한다. 법정지상권은 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 것이므로 등기를 필요로 하지 않으나 처분시에는 등기를 한 후 처분하여야 한다.
1) 말소기준권리와 소제주의 , 인수주의
① 말소기준권리
경매대상 부동산을 낙찰받은 자는 낙찰대금 완납과 함께 그 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 소유권이전등기를 하는 과정에서 경매부동산의 등기부상의 권리들 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기의 대상이 되어 등기부상에서 말소되는 것들이 있는가 하면, 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않고 낙찰자에게 소유권이전등기가 되었음에도 불구하고, 등기부상에 계속남아 있어서 낙찰자의 인수부담으로 되는 권리들도 있다. 이와 같이 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소 기준권리라고 한다. 말소 기준권리가 될 수 있는 권리들은 (가)압류, (근)저당, 담보가등기 , 강제 경매개시결정등기 등이 있다.
※ 말소기준권리가 될 수 있는 권리들
1. (가)압류
2. (근)저당
3. 담보가등기
4. 강제경매개시결정등기
② 인수주의
이러한 말소 기준권리들을 중심으로 해서 그보다 먼저 등기되어있는 권리들은 낙찰로 인하여 소유권이 이전되었다 하더라도 소멸되지 않고 등기부에 계속 남아 있어 낙찰자가 부담해야한다. 이것을 인수주의라고 한다.
※ 인수되는 권리들
1. 유치권
2. 예고등기
3. 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 용익물건
4. 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정되어 있는 가처분
소유권이전 청구권 보전가등기, 환매등기
5. 말소기준권리보다 앞선 일자로 대항력을 갖춘 임차인
여기서 유치권의 경우는 등기 할 수 없는 권리이지만 사실상 부동산을 유치함으로써 성립되는 권리이기에 말소기준권리의 성립시기와 관계없이 언제나 낙찰자가 인수해야 하는 권리이다. 예고등기의 경우는 낙찰로 인한 소유권이전 등기시 말소 촉탁의 대상이 될 수 없는 등기이기에 말소되지 않고 항상 남아있다. 따라서 유치권이 나 예고등기는 말소기준권리를 중심으로 해서 소제, 인수 여부를 따지는 것이 아니라, 그들 권리의 속성상 항상 인수되는 권리로 보면 된다.
③ 소제주의
말소기준권리 이후에 등기되어 있는 권리들이나 전입신고가 늦게 되어 있는 임차인들은 낙찰로 인한 소유권이전시 모두 말소의 대상이 되어 등기부상에서 사라지거나 낙찰자에게 대항 할 수 없는 임차인이 되기에 낙찰자에게 전혀 부담이 없는 권리들이다.
※ 소제되는 권리들
1. 모든 저당권, 담보가등기
2. 말소기준권리보다 후순위로 등기된 용익물건(전세권, 지상권, 지역권)
3. 말소기준권리보다 후순위 등제된 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기
4. 말소기준권리보다 늦은 날짜로 전입신고와 주택의 인도를 마친 임차인
1) 예고등기의 의미
예고등기는 현재 실행된 등기의 등기원인의 무효 또는 취소가 소송으로 신청된 경우에 법원에서 이러한 소송이 제기 되었다는 사실을 널리 알려 불의의 피해를 막기 위해서 하는 예비등기의 일종이다.
2) 효력
① 어느 부동산에 예고등기가 되어 있는 경우 제3자가 매매나 각종 제한 물건 설정 및 임차 등의 법률행위를 하는 경우 주의를 요하게 된다.
1) 배당의 의의
배당이란 경매 대상부동산의 낙찰대금으로 채권자들의 채권을 그 우선순위에 다라 변제시켜주는 절차이다.
2) 배당요구를 해야만 배당이 되는 채권자
원천적으로 임차인을 포함하는 모든 채권자가 여기에 해당되고 이들은 배당요구의 종기일까지 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있다.
① 소액임차인
② 임금채권자
③ 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인
④ 담보가등기권자
⑤ 집행력 있는 정본을 가진 채권자(법원 판결문, 화해조서, 공증 채권문서 등)
⑥ 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자.
3) 배당요구하지 않아도 당연히 배당에 참여 할 수 있는 채권자.
① 경매신청기입등기 전, 후에 등기되어 있는 저당권자
② 경매신청기입등기 전, 후에 가압류를 한 채권자
③ 중복 경매를 신청한 이중압류채권자
④ 소멸되는 전세권자(전세기간의 정함이 없건, 경매신청등기 후 6개월 내에 그 기간이 만 료되는 전세권자)
⑤ 임차권등기를 한 임차인
가압류가 선순위일 때는 금액비율로 배당이 된다. 가압류는 물권이 아니므로 선순위로서 금액비율로 배당받고 더 이상 권리를 주장할 수 없다.
1. 낙찰금액 5천2백만원 일때
| 권리순위 | 채권청구액 | 배당액 |
| 경매집행비용 가압류 근저당 근저당 |
200만 3,000만 3,000만 4,000만 |
200만 1,500만 3,000만 500만 |
| 권리순위 | 채권청구액 | 계산식 | 1차배당액 |
| 가압류 | 3,000만 | 5000 X (3000/10000) | 1,500만 |
| 근저당 | 3,000만 | 5000 X (3000/10000) | 1,500만 |
| 근저당 | 4,000만 | 5000 X (4000/10000) | 2,000만 |
| 권리순위 | 채권청구액 | 1차배당액 | 조정 | 최종배당액 | |
| 가압류 | 3,000만 | 1,500만 | - | 1,500만 | |
| 근저당 | 3,000만 | 1,500만 | 1,500만 흡수 | 3,000만 | |
| 500만 | |||||
| 근저당 | 4,000만 | 2,000만 |
2.<가압류 + 근저당> 배당사례 - 낙찰가 1,000만 원
| 권리금액 | 배당 계산법(단위 : 만원) | 배당금액 |
| 1/10 가압류 2,000만 2/15 근저당 3,000만 |
1,000 X (2,000/5,000) 1,000 X (3,000/5,000) |
400만 600만 |
3.<근저당+가압류 + 근저당>의 배당사례 - 낙찰가 5,000만 원
| 권리금액 | 배당 계산법(단위: 만원) | 배당금액 |
| 1/1 근저당 2,000만 2/1 가압류 1,000만 3/1 근저당 4,000만 |
2,000 3,000 X (1,000/5,000) 3,000 X (4,000/5,000) |
2,000만 600만 2,400만 |
4.<가압류 + 근저당 +가압류 +근저당>의 배당사례 - 낙찰가 5,000만 원
| 권리금액 | 1차배당(금액비율) | 2/1근저당이 뒷배당금 흡수 |
2차배당 결과 | 최종배당금액 | |
| 1/1 가압류 2,000만 | 1,000만 | 1,000만 | 1,000만 | ||
| 2/1 근저당 3,000만 | 1,500만 | 1,500만 흡수 | 3,000만 | 3,000만 | |
| 남은금액 비율배당 |
400만 | ||||
| 3/1 가압류 2,000만 | 1,000만 | ||||
| 600만 | |||||
| 4/1 근저당 3,000만 | 1,500만 |
경락자가 인수하거나 소멸되는 권리 비교
| 인수하는 권리 | 소멸되는 권리 |
| 유치권 | 저당권, 가압류 |
| 최선순위근저당(또는 가압류)보다 앞선 용익물권(전세권, 지상권, 지역권) |
최선순위근저당(또는 가압류)보다 뒤진 용익물권(전세권, 지상권, 지역권) |
| 최선순위 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인(주민등록전입+임대차계약+주택의 점유) |
담보가등기(최선순위근저당보다 앞서거나 뒤진 것 관계없음) |
| 최선순위 근저당보다 앞선 가처분, 예고등기, 소유권이전청구가등기, 환매등기 |
최선순위근저당보다 앞선 전세권 중 기한약정이 없거나 경매개시결정등기로부터 잔여기간이 6개월 미만인 경우 |
※경락자가 인수하는 가압류도 있다.
가압류 → 소유권 이전 → 다른 채권으로 경매 진행
→ 배당없음 → 가압류 소멸 안됨 → 경락자가 인수
가압류등기된 상태에서 소유권 이전이 되고, 그후 설정된 다른 근저당 등의 채권관계에 의해 경매가 진행되면 종전소유자를 대상으로 집행보전을 해놓은 가압류권자는 새로 소유권 이전한 사람의 물건에 대해 진행된 경매에서 배당자격이 없다.
결국 배당되지 않는 가압류는 소멸되지 않으며, 경락자가 인수하게 된다. 그러나 소유권이전되기 전에 설정된 가압류라 해도 다음의 경우 소멸된다.
1.그 가압류권자가 경매신청한 경우
2.소유권 이전되기 전에 설정된 또 다른 가압류권자가 경매신청한 경우
3.소유권 이전되기 전에 근저당이 설정되어 있는 경우
-낙찰불허가(또는 낙찰허가 취소) 되는 경우
1.채무자가 낙찰받은 경우(강제경매 및 임의경매 동일)
2.소유자가 낙찰받은 경우(강제경매)
3.재입찰의 경우 전 낙찰자가 다시 낙찰받은 경우
4.경매개시 결정을 하면서 그 결정을 채무자에게 송달하지 않은 경우
5.입찰 후 천재지변이나 기타 경락자가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 훼손 되거나 권리가 변동되어 최고가 입찰자(또는 낙찰자)의 낙찰불허가 신청(또는 낙찰허가 결정의 취소신청)이 있는 경우
6.과잉입찰의 경우(채권자의 선택 또는 집행법원의 재량으로 판단)
7.이해관계인의 정당한 항고가 받아들여지는 경우
8.법원의 착오로 입찰물건명세서가 잘못되었거나 입찰절차가 적법하게 진행되지 않는 경우
1순위
- 경매집행비용(경매신청 채권자가 지출한 경매신청비용 이하 모든 비용, 즉 감정평가료, 신문공고비용, 집행관 집행수수료, 송달료, 각종 인지대등)
- 경매목적부동산에 지출할 필요비, 유익비
2순위
- 소액임차인보증금 중 우선변제금액
- 최종 3개월분 임금채권
- 최종 3년분 퇴직금
- 재해보상금
3순위(당해세)
- 당해세라 함은 당해 부동산에 부과된 국세나 지방세를 말하며 상속세, 증여세, 재산세, 취득세 등이다.
4순위(시간순에 의해 우선변제)
- 저당권,전세권, 담보가등기
(우리나라는 물권우선주의 이기때문에 물권끼리는 접수일자가 빠른 순으로 변제를 받습니다.)
- 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금 채권
- 당해세 이외의 조세 채권(국세, 지방세)
5순위(우선변제)
- 최종 3개월분의 임금을 제외한 임금채권
6순위(우선변제)
- 전세권이나 저당권 등의 설정일보다 법정기일이 늦은 조세 채권
7순위(우선변제)
- 국민연금, 의료보험, 전기세, 수도세, 공과금 등
8순위(비율에 따른 보통변제)
- 일반채권
부동산법률상식
2012-08-11 16:31:51
부동산 경매 지침서<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
제 1 장 부동산경매의 개념 및 절차
1. 부동산 경매의 정의
[1] 경매의 이해
[2] 경매란 무엇인가
[3] 경매의 필요성
[4] 경매제도의 변화
[5] 경매용어 정리
2. 경매진행절차
[1] 경매절차도
[2] 경매절차개관
1) 경매신청
2) 경매개시결정 및 송달
3) 경매준비절차
4) 현장답사
5) 입찰실시
6) 입찰방법 및 주의사항
7) 입찰표를 작성한 이후의 절차
① 매각허가(낙찰허가)
② 매각 불허가
③ 항고
④ 대금납부
⑤ 소유권 이전
⑥ 인도 및 명도
가) 인도명령
나) 명도소송
다) 강제집행
제 2 장 주 택 임 대 차 보 호 법
1. 주택임대차보호법의 기본개념
[1] 목적
[2] 주택임대차보호법의 주요내용
2. 주택임대차보호법의 주요내용
[1] 주거용건물의 의미
[2] 주거용건물의 해당여부
[3] 임차인의 범위
3. 대항력
[1] 대항력의 개요
[2] 주민등록
[3] 대항력의 내용
4. 소액임차인
[1] 의의
[2] 소액임차인의 범위와 최우선변제액 등
[3] 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법
[4] 소액임차인의 최우선변제권 행사
[5] 소액임차인 보호와 관련한 구체적 내용
5.확정일자
[1] 의의
[2] 확정일자 임차인의 요건
[3] 확정일자 부여방법
[4] 확정일자 임차인의 우선변제권
[5] 대항요건을 갖추었으나 확정일자가 가압류보다 늦을 경우
[6] 우선변제와 관련한 문제
제 3 장 상가건물 임대차보호법
1. 의 의
2. 상가건물 임대차보호법의 주요내용
[1] 대항력
[2] 확정일자
[3] 소액보증금의 우선변제
[4] 임차권등기명령
[5] 경매에 의한 임차권의 소멸
[6] 임대차기간 및 계약갱신요구권
[7] 차임 등의 증감청구권
[8] 월차임 전환시 산정율의 제한
※ 상가건물임대차 와 주택임대차보호법과의 비교
제 4 장 권 리 분 석
1. 권리분석의 의의
2. 물권과 채권
[1] 물권
[2] 채권
[3] 지상권
[4] 법정지상권
[5] 소제주의, 인수주의
[6] 예고등기
3. 배 당
[1] 가압류와 배당원칙
[2] 배당순위
제 2 장 주택 임대차보호법
1. 주택임대차보호법의 기본개념
주택임대보호법은 주택소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 임차인을 보호하여 임차인들의 주거생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위하여 <?xml:namespace prefix = st1 ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />1981년 3월5일에 제정된 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러 가지 특례를 규정하고 있으며 본법은 제정이후 사회변화에 맞추어 임차인보호를 확대 강화하는 방향으로 개정이 이루어지면서 오늘에 이르고 있다.
1) 대항요건을 갖춘 임차인의 대항력
선순위 저당권 등이 없는 임차주택, 즉 임대차목적 건물의 등기부상에 저당권이나 가압류 등의 동기가 없는 주택에 임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면 그 다음날 (익일0시)부터 주택이 다른 사람에게 양도되거나 낙찰이 되더라도 새로운 집주인(양수인 또는 낙찰자)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 만일 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지 주택을 비워주지 않을 수 있다.
2) 대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권
대항요건과 주택임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매? 공매되는 경우에 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있다.
3) 소액임차인의 최우선변제권
보증금 중 일부를 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리이며 임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지 포함)의 낙찰가액의 1/2 범위 안에서 일정금액까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있도록 하였다.
다만, 소액임차인이 우선변제를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매신청기입등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야 한다.
4) 임차권등기명령제도
임대차기간이 끝났음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인이 법원에 신청하여 임차권을 단독으로 등기할 수 있도록 한 제도로서, 임차인이 개인 사정상 먼저 이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않고 그대로 유지하여 대항력 및 우선변제권을 인정받을 수 있다.
5) 임대차기간의 보장
임차인이 한 번 주택을 임차하면 최소한 2년 동안은 안심하고 계속 살 수 있도록 하기 위하여 2년 미만으로 임대차를 약정하더라도 2년 동안 임대차계약이 유효하다.
6) 주택임대차보호법시행령 중 개정령(2001.9.15. 대통령령 제17360)
① 개정이유
서민의 주거생활을 안정시키고 경제적 기반을 보호하기 위하여 보증금을 담보물권보다 우선하여 변제받을 수 있는 금액을 인상하고, 이러한 우선변제권이 적용되는 임차인의 범위를 확대하려는 것이다.
② 개정내용
☞ 제3조 제1항을 다음과 같이 한다.
㉠ 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.
1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 1천 600만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외한다) : 1천 400만원
3. 그 밖의 지역 : 1천 200만원
☞ 제4조를 다음과 같이 한다.
제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.
1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 : 4천만원
2. 광역시(군지역과 인천광역시 지역을 제외한다) : 3천 500만원
3. 그 밖의 지역 : 3천만원
☞ 부 칙
① (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
② (경과조치) 이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.
③ 과밀억제권역(수도권정비계획법시행령 별표 1)
서울특별시
인천광역시 : 강화군, 옹진군, 중구 운남동 / 운북동 / 운서동 / 중산동 / 남북동 / 덕교동 / 을왕동 / 무의동, 서구 대곡동 / 불노동 / 마전동 / 금곡동 / 오류동 / 왕길동 / 당하동원 / 당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 2일 송도 앞 공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다.
의정부시
구리시
남양주시 : 호평동 / 평내동 / 금곡동 / 일패동 / 이패동 / 삼패동 / 가운동 / 수석동 / 지금동 및 도농동에 한한다./
하남시 / 고양시 / 수원시 / 성남시 / 부천시 / 광명시
과천시 / 의왕시 / 군포시 / 시흥시(반월특수지역을 제외한다)
2. 주택임대차보호법의 적용범위
주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용 건물을 그 적용대상으로 하고 있으므로 주거용건물인지의 여부는 본법의 적용여부와 밀접하다. 먼저 주거용 건물과 비주거용건물의 구분은 임차건물이 현재 일상생활을 하는데 사용되느냐하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부상의 용도를 기준으로 판단할 것은 아니므로 건물의 등기, 건축허가여부 등과는 무관하다. 즉, 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적으로 결정하여야 하고(대판1988.12.27, 87다카2024), 임대차목적물인 건물이 주택임대차보호법 소정의 주거용건물인지의 여부는 그 건물의 객관적 용도, 건물의 실제이용관계, 건물주변의 상황 등 제반사정을 참작하여 결정하여야 한다(부산지판 1984.5.16., 83가합4589). 또한 주거용건물인지의 판단시점은 임대차계약체결시를 기준으로 하여야 할 것이다.
1) 한 건물의 주거용부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 된 경우
일반적으로 한 건물의 주거용부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 주택임대차보호법이 적용되고 그 반대의 경우에는 동법이 적용되지 아니한다.
건물의 주된 용도가 주거용인가 비주거용인가의 여부는 그 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단하여야 한다.
2) 임차주택이 미등기건물인 경우
건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전 소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다(대판 1987.3.24., 86다카164). 따라서 미등기건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 적용을 받게 되고 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물도 역시 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다.
3) 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설로 실제 주거용과 비주거용으로 겸용되고 있는 건물의 경우
건물이 공부상으로 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활로 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑 ? 을 의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정한다(대판 1995.3.10., 94다52522).
4) 점포 딸린 주택의 경우
“주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 합목적적으로 결정하여야 한다.” (대판 1996.3.12., 95다51953)라고 하고 있고 주거용 건물과 비주거용건물의 구분은 일반적으로 사실상의 용도를 기준으로 하고 있으므로, 주거용 건물은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면, 공부(건축물관리대장 등)상 용도 란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다고 보고 있다.
또한 “1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 실제로 그 면적의 절반은 방2칸으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 하기 위한 홀로 이루어져 있고, 임차인이 이를 임차하여 가족들과 함께 거주하면서 음식점영업을 하며 방부분은 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 왔다면 위 건물은 주택임대차보호법의 보호대상인 주거용 건물에 해당한다.” (대판 1996.5.31., 96다5971)
5) 공부상 용도는 공장이나, 현재 주거로 사용하는 경우
어떤 건물이 주택임대차보호법의 적용 대상이 되는 주거용건물인지 여부는 등기부, 건축물관리대장 등 공부상 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거로 사용하는지 여부를 기준으로 결정하여야 한다. 따라서 공부상 용도가 상가, 공장 등으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 임차하여 이곳에서 일상생활을 하면서 사용하고 있다면 주택임대차보호법이 적용된다(대판 1988.12.27., 87다카2024).
6) 옥탑을 주거용으로 임차한 경우
옥탑을 주거용으로 하는 임대차계약을 체결하고 그 곳에서 주거생활을 하여 왔다면 비록 위 옥탑이 불법건축물로서 행정기관에 의해 철거될 수 있는 것은 별론으로 하고 임차당시 주거용으로서 실질적 형태를 갖추고 있고 주거용으로 사용해 왔다면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다.
“주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 위법이 적용되려면 임대차계약체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다.” (대판 1986.1.21., 85다카1367)라고 하고 있다.
7) 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 아니하는 경우
① 여관, 여인숙의 형태로 건축되어 있으며 여인숙경영의 목적으로 임차한 건물의 방 10개중 1개를 내실로 사용하며 주거용으로 점유하였다 하더라도 이 건물은 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 아니한다.
(서울고판 1986.9.29., 86나77).
② 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보이고, 설사 그 2개의 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업이 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 ‘주거용 건물의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우’ 에 해당한다고 볼 수 없다(대판 1996.3.12., 95나51953).
8) 임대기간중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우
이 경우에는 원칙적으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 왜냐하면 주택임대차보호법이 적용되기 위해서는 임대차계약 당시에 이미 임대건물이 주거용도로 사용할 수 있어야 하고 계약 당시에 점포 등 주거용 건물이었다면 그 후 임차인이 임의로 주거용으로 개조하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없고, 다만 임차인이 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있기 때문이다.
1) 주택임차인
임대차라 함은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약의 일종으로 주택임차인은 일반 임대차와 달리 차임의 지급을 대가로 하여 주거용건물을 사용, 수익함을 목적으로 하는 임대차계약 당사자중 임차인을 말하는 것으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 임차인은 일정기간이상 계속적인 임대차관계 존속이 있는 임차인만을 의미하며 일시사용을 위한 임대차임이 명백하나 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
2) 임차인의 승계인
임차인과 동거생활을 하면서 사실사의 혼인관계에 있었던 배우자 및 그 가족 등은 임차인이 사망하였을 경우 임차인의 지위를 승계 받아 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 이는 주택임대차보호법 제9조 주택의 임차권의 승계에 의한 것으로, 그 내용을 보면,
① 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 임차인이 사망한 경우에 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 하였고, 또한 위의 경우 임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대 의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하고, 임차인의 권리의무를 승계한 경우 임대차관계에서 생긴 채권 ? 채무도 승계인에게 귀속한다고 하고 있다.
3) 전차인
전차인은 임차인의 임차보증금 범위 내에서 주택임대차보호법의 적용을 받아 우선 배당을 받을 수 있으나 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추지 못하였거나 임차인(전대인)과의 전대차 계약시 임대인(소유자)의 동의가 없었다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다. 또한 주택임차인이 임차주택에 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 보아야 할 것이다.
4) 주택임차인이 법인인 경우
주택임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법에서는 제3조의2 제2항) 소정의 우선변제권을 주장하기 위해서는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 대항요건은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 구비된다 할 것인바, 같은 법 제1조는 “이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대하나 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.” 라고 규정하고 있어 위법이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호대상으로 삼고 있다고는 할 수 없는 점, 법인은 애당초 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수 없으므로, 법인이 임차 주택을 인도받고 임대차계약서상의 확정일자를 구비하였다 하더라도 우선변제권을 주장할 수는 없다(대판 1997.7.11., 96다 7236).
5) 주택임차인이 외국인인 경우
주택임차인이 외국인이라 하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받아 보호받을 수 있다. 출입국관리법 제31조 및 제36조는 90일을 초과하여 국내에 체류하는 외국인은 외국인등록을 하여야 하고, 등록 외국인이 체류지를 변경한 때에는 신체류지에 전입신고를 하여야 한다고 규정하고 있으며, 주민등록법에는 주민등록신고 대신에 출입국관리법에 의한 외국인등록을 하면 된다는 내용을 규정하고 있으므로 출입국관리법 제31조 및 제36조의 규정에 의하여 외국인등록을 한 외국인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.
6) 경매절차에 있어서 ‘부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한’ 이해관계인이 되는 임차인의 범위
민사소송법 제607조 제4호 소정의 이해관계인 되는 임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 따라 주택의 인도 및 주민등록을 마친 임차인이면 충분하고, 여기에 더하여 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법에서는 제3조의2 제2항) 소정의 확정일자를 받은 임차인이거나 제8조 소정의 소액임차인에 해당하여 우선변제권까지 있을 필요는 없다 할 것이다. 한편, 위 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인본인뿐 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하며(대판1988.6.14., 87다카3093), 또한 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택은 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에도 그때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다(대결 1995.6.5., 94마2134).
7) 채권담보의 목적으로 임대차계약의 형식을 빌려 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우
임대차계약의 형식만 갖추고 실제는 주택의 사용 ? 수익을 목적으로 한 것이 아니고 단지 주택소유자 내지 담보권자에 대한 채권을 담보할 목적으로 성립된 계약관계에 대해서까지 주택의 인도와 주민등록의 완료라는 형식적 요건만을 갖추었다하여 주택임대차보호법 소정의 “임대차” 로 보아 새로운 소유자에 대한 관계에서도 그 대항력을 인정한다는 것은 주택용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하고자 하는 위 주택임대차보호법의 제정목적에 비추어 볼 때 타당하지 못하다(서울고판 1984.10.26., 84나1128).
8) 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 없는지
주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차 계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이므로, 임대차계약상의 임대인이 비록 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인은 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것이고, 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다고 할 것이다(대판 1995.19.12., 95다22283).
3. 대항력
1) 의의
대항력이란 임대차 기간 중에 주택소유권의 변동이 생기더라도 임차인이 주택의 신소유자에게 임차권의 승계존속을 주장하여 사용 수익할 수 있는 효력을 말한다.
2) 대항력의 요건
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(주택임대차보호법 제3조 제1항)고 하여 대항력의 요건으로 주택의 인도와 주민등록을 마칠 것을 요구하고 있다.
② 주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정은 동법의 규정에 따라 대항요건을 갖춘 임차권자에게 제3자에 대한 대항력을 부여한다는 취지를 규정한 것에 불과하고 그 임대차 목적물의 경낙대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 부여하는 취지를 규정한 것은 아니다 (대구고판 1984.9.27., 84나798)
3) 대항력의 취득시점
대항력의 취득은 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖추었을 경우 그 익일부터 취득한다고 규정되어 있으나, 이는 주민등록 전입신고가 인도와 같은 날 마쳤을 경우 그 익일부터 효력이 생긴다는 취지로 해석하여야 한다. 따라서 전입신고를 마치고 그 다음날 인도를 하였다면 인도일 익일에 대항력이 있는 것이 아니고 인도즉시 대항력이 있다고 해석함이 옳다.
그러나 인도한 일자보다 전입 신고한 일자가 뒤에 이루어졌다면 전입 신고한 익일에 대항력이 있다(대판 1997.12.12., 97다22393)고 하였다. 또한 주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다(대판 1999.5.25., 99다9981).
4) 대항력의 존속기간
① 주택임차인이 경매절차에서 우선변제를 받기 위한 대항력의 존속기간은 언제까지 계속되고 있어야 하는가에 대해 대법원 판례는 주택의 점유와 주민등록의 요건은 적어도 낙찰기일까지는 계속하여 구비하고 있어야 한다(대판 1997.10.10., 95다44597)고 하였고, 다만 임차인이 가족과 함께 그 주택에 대해 그 주택에 대한 점유를 계속하면서 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에는 전체적, 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없어 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않는다(대판 1989.1.17., 88다카143)는 판결이 있으므로 이러한 경우에 해당하면 대항력이 상실되지 않는 것으로 되어 보호를 받을 수 있다.
② 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이하는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다(대판 1987.2.24., 86다카1695, 1989.1.17., 88다카143참조).
따라서 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로서 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이라 하겠다(대판 1997.1.23., 97다43468).
③ 주택임대차보호법에 의하여 가압류권자나 강제집행신청인 모두에 대해 대항할 수 있는 임차권을 가진 임차인이 다른 채권의 담보목적으로 임차주택의 소유권을 취득했다 해서 임차권이 혼동으로 소멸한다면 위 제3자인 위 가압류 채권자나 강제경매신청인등이 부당한 이득을 보게 되고 임차인은 예측 못한 불이익을 보는 부당한 결과를 초래하게 되므로 이와 같은 경우에는 혼동의 예외로서 임차권이 소멸하지 않는다.(부산지판 1986.2.28., 85가단4151).
5) 대항력 없는 임차인의 대항력 취득관계 (대위 변제)
① 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제2조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.
② 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다.
6) 대항력이 배제되는 경우
① 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 경우, 그 후 그 건물에 대한 경매절차에서 이를 번복하여 대항력있는 임대차의 존재를 주장하여 그 임차보증금반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의원칙에 위반되어 허용될 수 없다(대판 1987.6.27., 89다12211).
1) 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효여부에 관한 판단 기준
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다(대판 1996.4.12., 95나55474).
2) 주택임차인이 주민등록을 일시 옮겼다가 재전입한 경우
“주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 하면서, 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다” (대판 1998.1.23., 97다43468).
3) 주택임차후 다른 지번에 전입하였다가 정정한 경우
임차인의 대항요건으로서의 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제2자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다.
따라서 실제 지번과 다른 지번에 주민등록을 한 때에는 임차주택의 임대차공시방법으로서 유효한 주민등록이라고 할 수 없고, 실제 지번에 주민등록을 전입신고한 때에 비로소 대항요건을 갖추었다고 볼 수 있으므로, 대항력은 실제지번에 주민등록 전입신고를 한 다음날 발생한다고 할 것이다(대판 1987.11.10., 87다카1573)
4) 대항요건의 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록의 포함여부
① 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고, 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다(대판 1996.1.26., 95다30338).
② 임차인의 가족들이 건물소재지에 주민등록전입신고를 마친 이상 비록 임차인 자신의 주민등록전입신고를 마치지 아니하였다고 하더라도 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위한 요건으로서의 주민등록을 마친 것으로 봄이 타당하다(서울고판 1987.11.9., 87나 2080).
5) 주민등록과 임차주택의 주소지 불일치 등에 따른 경우
① “공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동 ? 호수를 기재한다.” 고 규정하고 있는 주민등록시행령 제5조 제5항(현행법에서는 제9조 제3항) 이 1994.6.30 대통령령 제14299호로 비로소 신설되었다, 따라서 공동주택의 경우 주민등록전입신고시에 지번뿐만 아니라 공동주택의 명칭과 동 ,호수를 기재하여야 임차주택에 관한 유효한 공시방법을 갖추게 되어 임차인의 대항력을 인정받을 수 있다.
② 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착돼 호수의 표시대로 그 임대차 계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차인은 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제 받을 권리가 없다(대판 1996.4.12., 95다55474).
③ 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보아야 하는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항(현행법에서는 제9조 제3항)에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없다.
6) 전입신고를 마친 임차주택의 지번이 변경된 경우
전입신고 이후 지번이 변경된 경우 대항력의 요건으로서 주민등록을 한 것으로 볼 수 있는지에 대하여 판례를 보면 “그 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 일반 사회통념에 따라서 하여야 할 것인바, 전입신고를 할 당시를 기준으로 하여 보면 비록 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 이전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하여 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다는 것을 충분히 인식할 수 있었으므로 그 무렵 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 대항력을 취득하였다고 할 것이고, 이후 토지분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하여 이미 취득한 대항력을 상실한다고 할 수 없음이 분명하다＂(대판 1999.12.7., 99다44762, 44779)
1) 의의
주택임대차보호법 제3조는
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 민법 제575조 제1항, 제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.
④ 민법 제536조의 규정은 제3항의 경우에 이를 준용한다고 하고 있다.
그러므로 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연 승계된다 할 것이다.
즉, 임차인이 대항력이 있다는 것은 주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하므로 임대기간동안 계속 거주할 수 있고 임대기간 만료 시 양수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 되며 임차인은 양수인에 대하여만 임대보증금의 반환을 청구할 수 있다. 또한 양수인이란 매매, 증여, 상속 및 경매, 공매뿐만 아니라 미등기인 무허가건물의 소유권을 사실상 양수한 경우도 포함된다.
2) 임차주택이 경락된 경우
① 근저당권설정등기가 완료되어 있는 주택에 임대차한 경우
주택임대차보호법상의 대항력이 있는 임대차가 성립되고 그 후 제3자가 강제경매를 신청하여 경락된 경우⇒주택임대차보호법상의 대항력있는 임대차 이후에 개시된 강제경매일지라도 위 경매로 인하여 위 임대차에 우선하는 근저당권이 소멸된다면 민사소송법 제608조 제2항의 법리에 비추어 위 임대차도 위 경매로 인하여 소멸하게 되는 것이다.(수원지판 1986.6.11., 86가단875).
② 임차주택의 대지만을 경락받은 자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 ‘임차주택의 양수인’에 해당되는지
주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 임차주택의 양수인이라 함은 같은 법 제1조 및 제2의 규정에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용건물의 양수인을 의미하고, 같은 법 제3종의2 제1항(현행법에서는 제3조의2 제2항)이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지에 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다
(대판 1998.4.10., 98다3276).
③ 가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차계약을 체결한 경우
가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 주택을 임차하여 입주 후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제명령을 신청한 경우에는 임차인은 경락인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없다. 다만, 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수도 있다.
④ 경락인이 경매목적물에 대항력 있는 임대차가 존재함을 알지 못하였음으로 인하여 경락 목적을 달성할 수 없게 된 경우, 그 권리구제 방법
경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나, 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐, 계약을 해제함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니다
(대판 1996.7.12., 96다7106).
⑤ 주택신축전 대지상에 설정된 저당권으로 일괄경매시 주택임차인의 대항력
대지에 대한 저당권자가 그 지상건물에 대해서도 경매를 신청할 수 있는지 여부와 관련하여 민법 제365조는 “토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다”고 규정하고 있으므로, 토지와 주택을 일괄하여 경매신청한 부분에 대한 법률상 하자는 없고, 다만 민법 제365조의 단서에 의하면 “일괄경매의 경우 그 건물의 경락대금에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다”라고 규정하고 있으므로 위 근저당권자는 대지부분에 한하여 우선변제권이 인정되고 건물부분에 대해서는 일반 채권자와 동일한 권리를 갖는다 할 것이다. 따라서 임차인은 주택임대차보호법 제3조의규정에 의한 대항력을 갖춘 경우에는 대항력이 인정된다.
⑥ 대항력있는 임차권을 전세권등기한 경우의 대항력
저당권설정등기 이전에 입주하여 대항력 및 우선변제권을 확보한 주택임차인이 저당권설정등기 이후에 전세권설정등기를 하여 당해 주택의 경락으로 인하여 전세권설정등기가 말소되었을 경우에 이 주택임차인은 주택임대차보호법에 의하여 인정된 대항력마저 상실하느냐가 문제된다. 이에 대하여 판례는 “주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 그의 지위를 강화하기 위하여 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료하였다거나, 전세권자로서 배당받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다” (대판 1993.12.24., 93다39675)라고 하고 있으므로 대항력 및 우선변제권을 갖춘 주택임차권자가 후순위저당권이 설정된 후에 전세권설정등기를 마쳤다고 하여도 대항력 및 우선변제권을 주장할 수 있다.
⑦ 대항력 있는 임차인이 임차주택을 경락받은 경우 임차보증금채권의 소멸여부
주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인의 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다(대판 1996.11.22., 96다38216)
⑧ 대항력과 우선변제권을 겸우하고 있는 경우 주택임대차보호법상의 법률관계
㉠ “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울려 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때 까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 조증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.” (대판 1997.8.22., 96다53628).
㉡ 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전소유자이고 임차인은 후순위권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다(대판 1998.6.26., 98다2754).
⑨ 3인 공동소유인 주택을 2인으로부터 임차한 경우의 대항력
이 경우 임차인은 공유자인 1명에 대하여 임차권의 유효함을 주장할 수 있음은 물론 경락인에 대하여 대항할 수 있다. 공유물의 관리행위에 해당한다고 보아야 하기 때문이다(대판 1962.4.4., 62다1). 다만, 임차인은 공유자 중 2명과 임대차계약을 체결하였을 뿐이므로 계약기간 만료시 보증금의 반환청구는 위 2명에 대하여만 할 수 있을 것이며, 경매가 될 경우 위 2명의 공유지분에 대하여만 우선변제권이 인정될 것이다
(대판 1991.4.12., 90다20220).
4. 소액임차인
주택임대차관계에 있어 소액보증금 중 일정액은 타 채권보다 최우선적으로 임차주택(대지포함)의 경락가액의 2분의 1의 범위 내에서 배당을 받을 수 있다. 이는 무주택 영세민의 전재산이나 다름없는 임차보증금을 보호하고자 하는 사회 정책적 자원으로 서민 주거생활의 안정을 위함이다.
1) 보증금 중 일정액의 보호규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 종전에는 보증금이 특별시 및 광역시(군지역을 제외한다)에서는 3,000만원이하, 기타의 지역에서는 2,000만원이하인 임차인으로 하였으나 2001년 9월 15일 영 제17360호의 개정으로 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역에서는 4,000만원, 광역시(군지역과 인천광역시 지역은 제외한다) 지역은 3,500만원, 그 밖의 지역은 3,000만원이하인 임차인으로 상향하여 2001년 9월 15일부로 시행하고 있다.
2) 보증금 중 일정액의 보호규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위도 종전에는 특별시 및 광역시(군지역을 제외)에서는 1,200만원이하, 기타 지역에서는 800만원이하로 하였으나 위 영 제17360호로 인하여 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역은 1,600만원, 광역시(군지역과 인천광역시 지역은 제외한다) 지역은 1,400만원, 그 밖의 지역에서는 1,200만원으로 상향하여 2001년 9월 15일부터 시행하고 있다.
▣ 소액임차인의 기준 및 최우선변제액
| 시행일자 | 지역 | 소액임차인의 기준 및 최우선변제액 |
| 1984.6.14.부터 | 특별시 및 광역시(군지역은 제외) | 300만원 이하 |
| 기타 지역 | 200만원 이하 | |
| 1987.12.1.부터 | 특별시 및 광역시(군지역은 제외) | 500만원 이하 |
| 기타 지역 | 400만원 이하 | |
| 1990.2.19.부터 | 특별시 및 광역시(군지역은 제외) | 2,000만원 이하 임차인 중 700만원 |
| 기타 지역 | 1,500만원 이하 임차인 중 500만원 | |
| 1995.10.19.부터 | 특별시 및 광역시(군지역은 제외) | 3,000만원 이하 임차인 중 1,200만원 |
| 기타 지역 | 2,000만원 이하 임차인 중 800만원 | |
| 2001.9.15.부터 | 특별시, 인천광역시, 과밀억제지역 | 4000만원 이하 임차인 중 1,600만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시제외) | 3,500만원 이하 임차인 중 1,400만원 | |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 임차인 중 1,200만원 |
임차주택이 경매 개시되었을 경우 법원은 소액임차인의 유무 및 그 우선변제권 행사를 확실하게 하기 위하여 우선 집행관으로 하여금 임차인 현황을 조사하도록 하는 임대차 조사보고명령을 하고, 위 조사보고서와 임대차계약서등에 의하여 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대하여 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법 등을 알려주며, 소액임차인은 경매절차상의 이해관계인으로 보아 경매기일통지 등을 해주고 있다.
이와 같이 법원의 통지를 받거나 아니면 그와 같은 통지가 없다고 하더라도 소액보증금에 해당하는 임차인은 주택에 대하여 경매절차가 진행 중인 때에는 자기가 경매목적물에 소액보증금으로 임차하여 입주하고 있는 사실을 증명할 문서로서 임대차계약서사본, 주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고를 하여야 하며, 그 후 경매가 진행되어 첫 매각기일 이전까지 배당요구를 하여야 한다.
1) 요건
소액임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 하고, 주거용건물에 대항 소액보증금이 지급된 적법한 임차인이어야 하며 또한 낙찰기일까지 대항력을 계속 유지하여야 한다.
2) 소액임차인의 배당요구기한
소액임차인이 경매절차에서 우선변제를 받기 위해서는 첫 매각기일 이전(2001.7.1.개정된 민사집행법 제84조)까지 배당요구를 하여야 한다. 이에 대한 판례도 “주택임대차보호법에 우선변제청구권이 인정되는 임대차보증금반환채권은 현행법상 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다.”라고 하면서 “민사소송법 제605조 제1항에서 규정하는 배당요구가 필요한 배당요구채권자는, 압류의 효력발생 전에 등기한 가압류채권자, 경락으로 인하여 소멸하는 저당권 및 전세권자로서 압류의 효력발생 전에 등기한 자 등 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자의 경우와는 달리, 첫 매각기일 이전까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하지 아니한 경우에는 비록 실체법상 우선변제권청구권이 있다 하더라도 경락대금으로부터 배당을 받을 수는 없을 것이므로, 이러한 배당요구채권자가 적법한 배당요구를 하지 아니하여 그를 배당에서 제외하는 것으로 배당표가 작성 ? 확정되고 그 확정된 배당표에 따라 배당이 실시되었다면 그가 적법한 배당요구를 한 경우에 배당받을 수 있었던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었다고 하여 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 할 수 없다.” (대판 1998.10.13., 98다12379)라고 하였다.
1) 소액임차인의 최우선변제와 확정일자에 의한 우선변제방법의 관계
현행 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 본문에서 주택의 인도와 주민등록의 전입신고를 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임자인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택 등의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있고 주택임대차보호법은 일정한 임차인에게 보증금 중 일정액의 범위(도표 참조) 내에서 최우선변제권을 인정하고 있다. 최우선변제권이란 일반채권자, 후순위담보권리자 보다는 물론이고 자신보다 먼저 담보권을 설정한 담보권자보다도 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리로, 최우선변제권을 인정받기 위해서는 임차인은 그 주택에 대한 경매신청 전까지 그 주택에 입주하고 있어야 하며 주민등록전입신고가 되어 있어야만 가능하다. 이 경우 임대차계약서에 확정일자인의 유무와는 관계없이 적용된다.
2) 처음에는 소액임차권자가 아닌 자가 나중에 계약내용을 변경하여 소액임차권자 된 경우 소액임차권자로 보호해 주어야 하는지
소액임차권자에 해당하지 아니한 자라 하더라도 후에 계약내용을 변경하여 소액임차권자가 된 경우에는 그 계약내용이 탈법적인 의사 없이 진정한 의사로 적법하게 이루어진 경우에는 소액임차권자로 보호하여 주어야 한다(광주지판 1987.8.19., 86가단4111).
3) 임차주택경매시 소액임차인의 대항요건을 언제까지 유지하고 있어야 하는지
주택임대차보호법 제8조는 소액임차인의 보증금을 다른 담보물권자에 우선하여 변제받기 위한 요건으로 주택에 대한 경매신청등기 이전에 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 할 것을 규정하고 있고, 주택임차권이 근저당권자의 경매신청등기 이전에 위와 같은 요건이 구비되어 있다면 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있고, 임차인이 우선변제를 받기 위하여 언제까지 대항요건을 유지하고 있어야 하는지에 대해서는 명시적으로 규정하고 있지 않으나 판례를 보면 낙찰기일(낙찰허가결정확정일)까지는 주택의 점유 및 주민등록을 유지하고 있어야 소액임차인으로서의 최우선변제 및 확정일자 순위에 의한 우선변제를 받을 수 있으므로 낙찰허가결정일까지는 위 대항요건을 유지하여야 할 것이다. 다만, 주택임대차보호법 제3조의3에 의하여 임차권등기를 설정한 경우에는 이사를 하고 주민등록을 옮기더라도 대항력과 우선변제권을 상실하지 않는다.
4) 대항력을 갖추기 전에 저장권이 설정된 경우 소액임차인의 보호
주택임대차보호법 제3조의2에 의하면 주택을 임차한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상에 확정일자를 갖추면 경매 ? 공매 시에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다.따라서 임대차계약증서상에 확정일자를 갖추었다면, 환가대금에서 선순위저당권자의 배당액을 배당하고 난 나머지 금액에서 확정일자를 갖추지 않았다면 우선하여 변제받을 수 없다. 그러나 확정일자를 받아두지 않았더라도 최우선변제권이 인정되는 소액임차인으로서 주택가액(대지포함)의 2분의1 범위 내에서 담보물권설정일(근저당, 저당)을 기준으로 하여 소액보증금의 한도를 적용하여 최우선변제를 받을 수 있을 것이다.
5) 2인 이상의 주택임차인이 가정공동생활을 할 경우 각각 소액임차인이 되는지
주택임대차보호법 제8조에 의하면 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 같은 법 제3조 제1항의 요건(입주와 주민등록)을 갖춘 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다고 규정되어 있다. 그런데 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항을 보면 “하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.” 라고 규정하고 있으므로 2인 이상이 보증금을 나누어 계약을 체결한 것이라 하더라도 사실상 가정공동생활을 하고 있다면, 1건의 임대차로 보아 보증금을 합산하여 소액임차인 해당여부를 판단하게 될 것이다.
6) 소액보증금이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우
주택임대차보호법시행령 제3조 제2항은 “임차인의 보증금 중 일정액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.” 라고 규정하고 있으므로 소액임차인이 여러 사람이고 각 보증금의 합산액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우 각 임대차계약의 선후나 보증금액수와는 관계없이 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당받게 된다.
즉, 수도권과밀억제권역 및 광역시 지역이 아닌 그 밖의 지역에서 주택의 낙찰대금이 6,000만원(경매비용 제외)인 경우 A, B, C의 보증금이 각 2,000만원, 1,500만원, 800만원이라면, 이들이 최우선변제받을 수 있는 한도금액은 각 1,200만원, 1,200만원, 800만원이므로 A는 1,120만원(3,000만원x1,200만원/3,200만원), C는 750만원(3,000만원x800만원/3,200만원)을 각 최우선배당을 받을 수 있다.
| 임차인 | 임차보증금 | 최우선변제 한도 | 임차인의 최우선배당액 |
| A | 2,000만원 | 1,200만원 | 1,125만원(3,000만원X1,200만원/3,200만원) |
| B | 1,500만원 | 1,200만원 | 1,125만원(3,000만원X1,200만원/3,200만원) |
| C | 800만원 | 800만원 | 750만원(3,000만원X800만원/3,200만원) |
7) 임차인으로부터 주택을 전차한 소액임차인
임차인으로부터 다시 임차한(전차인) 소액임차인으로서 보호를 받기 위해서는 원래의 임차인이 소액임차인에 해당하여야 하고 전대차는 임대인의 동의를 얻어서 이루어진 것이어야 하므로 원래의 임차권자가 대항력 및 확정일자에 의한 우선변제권을 갖춘 사람이라면 전대차에도 불구하고 그 권리를 그대로 유지하게 되며, 따라서 임차인의 권리를 원용하여 대항력 및 우선변제권을 행사함으로써 전차인의 보증금을 반환받을 수 있을 것이다.
8) 보증금이 감액되어 소액임차인이 된 경우
당초에 소액임차인의 범위에 해당하지 아니하였으나 임대인과 합의하여 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당한 경우 보증금을 감액할 때까지 임차주택에 대하여 등기부에 경매신청등기가 되어 있지 않았다면 향후 경매절차에서 소액임차인으로서 보호를 받을 수 있으나 경매신청기입등기 이후에 감액이 이루어져 소액임차인이 된 경우에는 소액임차인으로서의 보호를 받을 수 없다고 할 것이다. 이는 주택임대차보호법에서 소액임차인의 보호요건을 경매신청의 기입등기 전에 갖출 것을 요하고 있기 때문이다.
9) 임금채권과 소액임차보증금의 순위
임금채권과 소액보증금의 채권은 모두 최우선순위의 채권이므로 임금채권과 소액임차보증금 채권의 채권액에 비례하여 평등하게 배당받게 된다. 참고로 최우선변제 임금채권이란 최종 3개월분의 임금과 최종3년간의 퇴직금에 한한다.
10) 대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권
통상적으로 건물의 임대차는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선 변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다(대판 1999.7.23., 99다 25532).
11) 주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기
주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 낙찰기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.
5.확정일자
임대차계약서의 확정일자란, 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위하여 계약서에 공신력 있는 기관(법원, 공증기관, 동사무소 등)에서 확인인을 찍어주는 것을 의미하는 것으로 임대차계약을 체결하고 입주 및 주민등록을 한 후 주택임대차계약서상에 확정일자를 받아두면 대항력 이외에 우선변제권을 취득하게 되고, 우선변제권을 취득하면, 선순위 담보권자 등이 있는 관계로 경매로 인하여 임차권이 소멸하고 낙찰인에 대하여 대항할 수 없게 되더라도, 일반채권자나 후순위 권리자에 우선하여 보증금을 배당받을 수 있다.
대항력 있는 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항요건 이외에 임대차계약서상의 확정일자를 갖추어야 한다. 즉, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항요건(임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때)을 갖춘 후 임대차계약서상에 확정일자를 갖출 것을 그 요건으로 하고 있다.
1) 확정일자 부여기관
확정일자 부여기관으로는 ① 전국 지방법원 또는 지원의 등기과(등기소), ② 공증인사무소 / 법무법인 또는 공증인가합동법률사무소 등 공증기관, ③ 각 동사무소가 있다.
2) 확정일자 신청시 주의점
확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고 확정일자를 받기 위한 신청인이나 부여기관에 대한 제한은 없으므로 누구나 임대차계약서 원본을 소지하고 가까운 부여기관에 가서 소정의 신청비용을 납입하고 확정일자를 받을 수 있다. 특히 확정일자를 받은 계약서는 분실 등의 염려가 없도록 잘 보관하여야 한다. 이는 확정일자를 받은 계약서를 분실하면 확정일자 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없게 될 수도 있기 때문이다.
1) 우선변제권의 발생시기
① 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대판 1998.9.8., 98다26002).
② 법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지라고 할 것이고, 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대판 199.12.12., 97다11393).
2) 우선변제권의 행사
① 확정일자 임차인이 경매절차에서 우선변제권을 행사하기 위하여는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건과 임대차 계약서상의 확정일자를 갖출 것을 요구하고 있고, 이러한 대항력은 낙찰기일(낙찰허가결정)까지 계속하여 유지되어야 한다.
② 확정일자 임차인은 경매절차에서 첫 매각기일(입찰기일) 이전까지 배당요구를 하여야만이 배당시에 우선변제를 받을 수 있고(대판 1997.10.10., 95다44597), 항고심에서 낙찰허가 취소로 신경매가 되는 경우에는 신경매의 입찰기일과 낙찰인이 대금납부를 하지 아니하여 재경매가 실시된 경우에는 재경매의 첫 매각기일(입찰기일) 이전까지가 각 배당요구의 종기이다.
③ 배당된 임차보증금을 수령하기 위해서는 주택임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하여야 하고 배당금 수령과 주택의 인도는 동시이행 관계에 있으나 통상 임차인은 낙찰자명의 인감증명서가 첨부된 명도확인서와 임차인의 주민등록등본을 제출하고 배당금을 수령하고 있다.
3) 우선변제의 내용
① 우선변제 금액의 범위
대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인은 소액임차인(주택가액의 2분의 1의 범위내에서만 우선변제)과는 달리 그 금액에 제한이 없다. 따라서 근저당권자 등 채권자와 같이 전체 주택가액으로부터 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있고 또 건물만에 대한 확정일자 임차인이라 할지라도 대지의 낙찰대금을 포함한 금액에서 우선변제를 받을 수 있음은 소액임차인과 같다.
② 확정일자 임차보증금채권보다 선순위인 우선채권
㉠ 주택임대차보호법상의 소액보증금
㉡ 근로기준법상의 임금채권 중 최종 3월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금
㉢ 국세 및 지방세 중 당해세 등이 있다.
4) 우선변제권에 따른 배당문제
① 경매절차 진행 중에 우선변제권을 가진 임차인의 배당요구가 있는 경우, 경매법원이 반드시 이를 임대인에게 통지한 뒤 후속절차를 진행하여야 하는지
임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 채무자인 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이므로 임대차관계는 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하는 즉시 종료되어 임차인에게 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법에서는 제3조의2 제2항)에 의한 우선변제권이 인정된다고 할 것이다(대판 1996.7.12., 94다37646).
② 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 낙찰인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 낙찰인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 낙찰인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다(대판 1997.8.22., 96다53628).
③ 허위채권인 임차보증금채권에 기한 배당
채권자가 채무자소유의 건물에 대하여 경매신청을 하자 제3자들이 채무자와 결탁하여 허위의 임대차계약서를 소급 작성한 다음 실제로 거주하지도 아니하면서 주민등록신고를 마치고 주택임대차보호법상의 소액임차보증금채권자라고 주장하여 배당신청을 함으로써 집행법원이 그들에게 각 금원을 채권자에 앞서 배당한 경우 위 제3자들에 대한 배당표는 법률상 원인 없이 작성된 것이므로 취소되어야 한다(부산지판 1987.9.30., 87가합1233).
④ 임차인이 전세금반환청구권에 따른 판결정본에 전세계약서를 첨부하여 경매신청을 하고, 경매법원에 전입신고가 된 주민등록등본을 제출한 경우, 임차인으로서의 배당요구를 한 것으로 볼 수 있는지
대항력 있는 임차권자로서 확정일자를 갖춘 자가 배당기일에서 우선변제를 받기 위해서는 경매법원에 첫 매각기일(입찰기일) 이로까지 배당요구를 하여야 할 것이지만, 이 경우처럼 임차인 스스로 청구채권이 전세금반환청구권에 따른 집행력 있는 판결정본임을 밝히면서 확정일자를 받은 전세계약서 사본을 첨부하여 임차부동산에 대하여 경매신청을 하고, 그 후 경매법원에 임차부동산에로의 전입신고가 되어 있는 임차인의 주민등록등본을 제출한 경우에는 별도로 경매신청의 청구권원과 같은 권원으로 다시 임차인으로서 배당요구를 할 필요는 없다. 임차인은 집행신청만으로도 임차권자로서 우선배당을 받을 수 있다 할 것이다.
⑤ 다른 채권과의 순위문제
㉠ 확정일자와 저당권설정등기일이 같은 날인 경우
대항요건(주택인도와 전입신고)과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있다, 이는 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금 채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다.
(대판 1992.10.13., 92다30597)
㉡ 전입신고일과 저당권설정등기일이 같은 날인 경우
주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 같은 날 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위해 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우서시키고자 하는 취지이고, 같은 법 제3조의2 제1항(현행법 제3조의2 제2항)에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물리적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합법적인 근거가 없다. 따라서 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대판 1997.12.12., 97다22393).
㉢ 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 근저당권설정일이 동일한 날짜인 경우
ⓐ 주택임차권과 근저당권자 중 어느 것이 우선순위를 갖는가에 대하여 판례를 보면 임차인의 대항력은 인도와 주민등록을 갖춘 다음날(익일 0시)부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해 등을 방지하기 위해 임차인보다 등기를 먼저 경료한 권리자를 우선 시키고자 하는 취지이다. 따라서 확정일자를 인도와 주민등록일과 같은 날 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.
ⓑ 주택에 대해 임차인이 주택의 인도, 주민등록 및 확정일자 부여의 3가지 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정일이 같은 경우, 배당절차에서의 배당순위⇒주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법 제3조의2 제2항)에 규정된 주택임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 갖춘 시점에 즉시 취득한다 할 것이고, 따라서 주택의 인도 후 주민등록 및 확정일자 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록 및 확정일자 점이므로, 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록을 한 그 다음날이 아니라 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 충족한 그 시점이므로, 동일 건물에 대해 임차인이 위 3가지 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정일이 같은 경우, 그 임차권과 근저당권은 배당절차에 있어서 같은 순위로 보아야 한다
(서울고판 1997.4.16., 96나50393).
㉣ 주택임차인이 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날 설정된 저당권과의 배당순위
“주택임대차보호법 제3조의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일부터’ 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 함은 익일 오전0시부터 대항력이 생긴다는 취지이다.” (대판 1999.5.25., 99다9981)라고 하여 주택임차인의 입주, 주민등록, 확정일자보다 근저당권자의 근저당권설정등기가 하루 늦은 경우 주택임차인이 우선하여 배당받는 것으로 하고 있다.
[5] 대항요건을 갖추었으나 확정일자가 가압류보다 늦을 경우
우선변제권은 대항력(주민등록+주택의 점유)을 갖추고 확정일자를 받아야 발생하는 것이므로 우선변제권은 확정일자를 받은 날 발생한다. 따라서 확정일자 전에 가압류를 한 가압류 채권자보다 우선하여 배당받을 수는 없으나 대항요건과 확정일자를 받은 임차인은 우선변제권이 인정되는 등 부동산담보권에 유사한 권리를 인정하고 있으므로, 저당권자가 선순위 가압류 채권자와 평등하게 배당을 받을 수 있듯이 선순위 가압류 채권자와 평등한 배당관계에 있게 된다.
1) 기간만료 전 임차주택이 경락될 경우 대항력 있는 임차인의 우선변제권 행사여부
대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있다. 따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항(현행법 제3조의2 제2항) 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 우선변제권을 인정하여야 한다(대판 1998.10.27., 98다1560)고 하고 있고 또한 개정 전 주택임대차보호법에는 대항력이 있는 경우 주택임대차가 종료된 후가 아니면 우선변제권을 행사할 수 없다는 명문의 규정이 있었으나(구 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서), 1999년 개정법률에서는 그러한 경우에도 임차인의 우선변제권 행사를 금지할 이유가 없다고 판단하여 위 단서를 삭제하였으므로 임대차기간이 종료되지 않은 상태에서도 우선변제권을 행사할 수 있다.
2) 확정일자를 갖춘 임차인이 경매신청한 경우의 우선변제권
1999년 주택임대차보호법을 개정하기 전에는 임차인이 직접 경매신청을 하는 경우 집을 비워주어야 했고 집을 비워주면 우선변제권을 상실하도록 되어 있어 사실상 임차인의 경매신청이 불가능하였으나, 개정 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 의하면, “임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사소송법 제491조의2의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.” 고 명시함으로써 임차인이 집을 비워주지 않아도 경매신청을 할 수 있도록 하였고, 그에 따라 임차인 스스로가 신청한 경매절차에서도 임차인이 우선변제권을 행사할 수 있다.
3) 연립주택의 대지만 경매된 경우 임차인의 우선변제권
이 경우 주택의 임차인은 그 대지를 포함한 건물의 사용, 수익권을 임대차계약 당시 취득하고 아울러 그 임차건물 및 대지는 임차인의 임차보증금 회수를 위한 담보로 볼 수 있으므로 대지만 경매된 경우에도 임차인은 그 대지의 낙찰대금에서 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있다.
제 3 장 상가건물 임대차보호법
(1) 제정목적
이 법은 상가건물 임차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 제정되었다. (2001.12.29 법률 제6542호)
(2) 적용범위
1) 이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말함) 의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 아니한다.
2) 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함한다.
① 보호대상 임대차 보증금(환산보증금) 기준(령 제2조1항)
| 지역 | 금액 | 비고 |
| 서울특별시 | 2억4천만원 이하 | |
| 수도권정비계획법에 의한 수도권중 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 1억9천만원 이하 | |
| 광역시(군지역과 인천광역시 제외) | 1억5천만원 이하 | |
| 그 밖의 지역 | 1억 4천만원 이하 |
② 차임(월세)의 보증금 환산 방법
차임(월세)이 있는 경우 『월세×100』⇒ 환산 보증금액
- 보호대상 임대차 보증금액 : 〔(보증금) + (월세×100)〕의 일정규모 보증금
- 월세의 보증금 환산율은 연12% 기준(월 1%)
2. 상가건물 임대차보호법의 주요내용
1) 대항요건
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
2) 대항력의 효력
임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계 한 것으로 본다(법 제3조), 즉 상가건물의 임차인은 임차건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 임차인의 지위를 승계시켜서 임차인은 임대차계약기간동안 임차권지위 유지, 임대보증금반환시까지 계속거주가 가능한 것이다.
1) 우선변제권(법 제5조 제2항)
상가건물 임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대 차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(대지포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 즉, 상가건물임대차계약서상에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날짜를 기준으로 하여 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 여기에서 중요한 것은 대항요건(건물의 인도 + 사업자등록신청)을 갖춘 상태에서 확정일자가 효력이 발생한다는 것이다. 대항요건 없이 확정일자만 받았다면 어떠한 효력도 발생하지 않는다.
2) 확정일자 부여
㉠ 부여기관 : 임차상가건물의 소재지 관할 세무서장
㉡ 신청대상 : 계약당사자의 기명날인 있는 상가건물의 임대차계약서 원본
- 임대차 계약이 변경 또는 갱신된 경우 새로이 확정일자를 신청
(사업자등록정정신고 포함)의무
㉢ 신청절차
▶ 기존사업자 : 2002. 9. 30 이전 사업자등록을 한 임차인
- 신청기간 : 2002. 10. 1 - 2002. 10. 31
- 신청방법 : 사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식)작성,
제출 ⇒ 반드시 정정신고
- 구비서류 : 사업자등록증(원본), 임대차계약서(원본), 등기부등본상 일부임차시 해당도면, 신분증
▶ 신규사업자 : 2002. 10. 1 이후 사업자등록을 신청하는 임차인
- 신청기간 : 사업자등록신청시 기존사업자와 동일한 방법으로
▶ 미등록사업자 : 2002. 10. 1 이후 우선적으로 확정일자 신청서 작성
제출(사후 사업자등록요건)
상가건물의 경매시에 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 대항 요건을 갖추었다면 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다.
1) 최우선변제 요건
① 정당한 임차인일 것(위법 또는 불법임차인 제외)
② 경매신청등기 전에 대항요건(인도 + 사업자등록신청)을 갖출 것
③ 보증금이 소액보증금에 해당할 것
④ 매각기일 이전에 배당신청이 되어 있을 것
2) 소액임차보증금금액 및 최우선변제의 일정액
| 지역 | 소액임차보증금액 | 최우선변제 일정액 |
| 서울특별시 | 4천500만원이하 | 1천350만원 |
| 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 3천900만원이하 | 1천170만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시 제외) | 3천만원이하 | 900만원 |
| 그 밖의 지역 | 2천500만원이하 | 750만원 |
※ 수도권과밀억제지역 : 서울, 인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥
3) 최우선변제의 한계
① 상가건물가액(대지가액포함)에 대하여 일정 보증금 이하의 소액임차인의 보증금 합계액이 상가경매가액의1/3에 해당하는 금액의 한도에서 최우선변제가 가능하다.
② 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상 가건물의 경매가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산 액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 소액보증금의 일정액이다.
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되면, 임차권등기 이후에는 제3조의 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 낙찰에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니한다.(법 제8조)
1) 임대차기간
① 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
2) 임차인의 계약갱신요구
임대인은 임차인이 임대차기간만료전 6월부터 1월사이의 계약갱신요구에 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.
① 임대인이 계약갱신의 거절 또는 조건의 변경에 대한 통지가 없을 경우에는
- 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다.
- 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통지수령후 3개월경과 후 효력발생
② 임대인의 계약갱신 거부 가능 사유
임차인이 3기(회)의 차임액을 연체한 사실이 있거나, 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우 쌍방합의하에 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우 임차인이 건물의 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 임차건물이 멸실된 경우 등
1) 차임 또는 보증금이 임차건물에 대하여 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 법이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
※ 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다.
2) 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구할 수 없다.
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다
★ 보증금을 월세 전환시 연 1할 5푼을 말한다.
※ 상가건물임대차 와 주택임대차보호법과의 비교
| 구분 | 상가건물임대차보호법 | 주택임대차보호법 |
| 적용 범위 |
◇ 보증금이 일정규모 이하인 상가건물 의 임대차 | ◇ 주거용 건물의 임대차 (규모의 제한이 없음) |
| 대항력 | ◇ 건물의 인도와 사업자등록신청 다음 날부터 제3자에 대하여 효력 발생 | ◇ 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력 발생 |
| 우선 변제권 |
◇ 대상 : 대항요건을 갖추고 임대차계약서상 확정일자를 받은 자 ◇ 경매․ 공매시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 받음 |
|
| 최우선 변제권 |
◇ (예) 서울 : 보증금 4천5백만원이하 의 임차인을 대상으로 1,350만원 한 도로 보상(보호대상보증금 30%) ◇ 임대건물가액 1/3범위내 배당 |
◇ (예) 서울 : 보증금 4천만원의 임차인 을 대상으로 1,600만원을 한도로 보 상(보호대상보증금의 40%) ◇ 임대건물가액 1/2범위내 배당 |
| 임대차 기간 |
◇ 계약기간은 최소 1년 ◇ 5년범위내 계약갱신요구 가능 |
◇ 계약기간은 최소 2년 |
| 차임 보증금 증감 |
◇ 사정변동시 당사자간 증감청구, 증액 의 경우 시행령이 정하는 비율(12%) 내에서 가능 ◇ 증액청구는계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에 못함 |
◇ 사정변동시 당사자간 증감청구, 증액 의 경우 시행령이 정하는 비울(15%) 내에서 가능 |
| 열람 ․ 제공 |
◇ 제공내용 - 임대인․ 임차인의 인적사항 -사업자등록사항 -확정일자 등 ◇ 제공대상 - 건물 임대차 이해관계자 |
없음 |
제 4 장 권 리 분 석
1. 권리분석의 의의
경매대상 부동산의 취득절차는 크게 대상 부동산의 물건분석, 권리분석, 사후처리과정으로 나누어 볼 수 있다.
부동산 자체의 경제적인 가치를 분석하는 것이 물건분석이라면, 대상 부동산을 둘러싸고 있는 점유자를 포함한 여러 권리들을 비교 분석하여 권리상의 하자 여부를 판단하는 것을 권리분석이라고 할 수 있다.
2. 물권과 채권
[1] 물권
1) 물권의 의의
물권이란 특정의 물건을 직접적 배타적으로 지배하여 그 이익, 사용, 수익, 처분을 얻을 수 있는 지배권이다. 이에 반하여 채권이란 채권자가 채무자에게 어떤 급부를 청구 할 수 있는 청구권으로서 특정인의 행위를 급부대상으로 하고 있다.
물권의 대상은 특정물건이고 채권의 대상은 특정인의 행위인 것이다.
2) 물권의 종류
민법이 인정하는 물건의 종류는 8가지이다.
① 소유권 : 소유권이란, 법률이 정하는 범위내에서 특정 물건을 사용 · 수익 · 처분 할 수 있는 권리이다. 사용 · 수익이란 소유부동산을 사용하고, 한편 그것으로부터 임대료 등의 이익을 얻는 것을 말하고, 처분에는 소유권의 대상인 부동산을 개조 · 파괴하는 등의 사실상의 처분과 담보설정과 같은 법률상의 처분이 있다.
② 점유권 : 점유권이란, 소유권 유·무와 상관없이 특정물건을 사실상 지배함으로서 갖게 되는 권리이다. 예를 들어 갑의 물건을 을에게 빌려 준 경우에 그 물건에 대한 점유권은 임차인 을에게 있는 것이다. 물론 갑에게도 간접점유권이 인정되는 경우도 있다.
③ 지상권 : 지상권은 타인의 토지 위에 건물기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로서, 지역권, 전세권과 함께 용익물권에 속하는 권리이다. 지상권은 토지소유자와 지상권자와의 계약에 의하여 성립되는 것이며, 지상권 설정기간동안 지상권자는 그 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 반면에, 토지 소유자에게는 별도의 약정에 의하여 지료를 지불해야 한다. 한편, 당사자간 계약에 의하여 성립되는 경우와는 달리 법률이 요구하는 일정한 요건만 갖추고 있으면 당사자와 상관없이 성립되는 것이 있는 데 그것이 유명한 법정지상권이다.
④ 전세권 : 전세권이란 전세금을 지급하고, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫒아 사용 · 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순의 권리자 또는 기타 채권자보다 전세금에 관하여 우선변제권이 인정되는 권리이다.
전세권은 특수하게 저당권과 같은 담보물건성 때문에 경매절차에서 전세권자는 자기의 권리순서에 의해서 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 우선 변제력이 인정되는 것이며, 전세권 자체에 의해서 별도의 소송절차를 거치지 않고도 전세금 미반환의 경우에 전세 목적물을 경매신청 할 수 있다.
⑤ 질권 : 질권이란 한마디로 전당포를 연상하면 될 것이다. 돈을 빌려주는 대신에 채무자나 제3자가 제공한 목적을 점유하고 채무자가 채무를 변제할 때까지 목적물의 반환을 거절할 수 있고, 동산 경매 등의 경우에 다른 채권자보다 우선하여 자기 채권의 변제를 받을 수 있는 권리이다. 현행민법은 질권에 관하여 부동산 질권은 인정하지 않고 있으므로, 부동산 경매의 질권이 문제가 되는 경우는 없다.
⑥ 유치권 : 유치권이란 타인의 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지고, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리이다. 유치권은 점유함으로써 성립되는 것이고, 점유를 상실함으로써 소멸되는 물건이기에 등기할 수 있는 권리는 아니고 따라서 일반 응찰자가 사전에 주의를 필요로 하는 부분이다.
⑦ 저당권
- 채권자가 채무자나 타인 소유의 부동산을 담보로 하여 돈을 빌려주고 저당권 등기를 한 후에 채무자가 임의로 돈을 갚지 않을 경우에 저당권 등기를 한 후에 채무자가 임의로 돈을 갚지 않을 경우에 저당권자는 별도의 소송 절차 없이 저당권 자체에 기하여 경매를 신청하거나, 다른 저당권자 등 담보물건자가 경매 신청한 경우에 그 매각 대금에서 자기의 권리순위에 의하여 후순의 권리자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 우선 변제력을 갖는 권리를 저당권이라 한다.
- 근저당권 : 주로 은행과의 신용거래관계에서 이용되는 것이 근저당권이다.
입찰에 참여하는 과정에서 입찰서류 등의 근저당권자의 권리신고서 및 채권계산서 등의 검토하여 실제 남아 있는 채권액이 얼마나 되는지를 평가하는 것이 대위변제 등의 문제와 관련하여 중요한 경우가 될 것이다.
특정물건을 직접 배타적으로 지배하는 것이 물건이라면 채권이란 특정인의 특정한 행위자체를 대상으로 하는 것이다. 소유권은 누구에 대해서나 주장 할 수 있는 권리인 반면 , 임차권은 오직 임대인과 임차인의 관계에서만 문제가 되는 것이다. 등기되지 않는 채권적 전세의 경우 임대인은 임차인에 대해서만 임대목적물 반환청구권을 갖는 것이고, 임차인은 임대인에 대해서만 임대보증금 반환청구권을 갖는 것에 불과하다. 한편 미등기 채권적 전세는 등기된 전세권과 달리 채권에 불과하기에 만일 집주인이 임대기간이 만료되었음에도 불구하도 임대차보증금을 반환하지 않은 경우에 별도의 임대보증금 반환청구소송을 제기하여 확정판결문을 받아 그 임차 부동산을 경매신청하여야 한다. 별도의 소송절차를 거치지 않고 등기부 등본만 가지고 경매신청하는 전세권과는 확연히 구별되는 차이점이다.
타인의 토지 위에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용 할 수 있는 권리가 지상권이다. 타인의 토지를 사용하기 위하여 지상권을 설정하는 외에 임대차계약을 체결하는 방법도 있는데 현실적으로는 거의 임대차 계약을 할 것이고, 지상권 설정계약을 하는 경우는 드물다. 왜냐하면 지상권의 경우는 물건으로서 채권인 임대차계약보다 강한 효력을 갖고 있기 때문에 토지소유자 입장에서는 지상권을 기피하기 때문이다.
1) 지상권 존속기간
① 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
② 그 밖의 건물은 15년
③ 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
2) 효력
지상권자는 존속기간동안 설정행위로 정해진 목적 범위 내에서 토지를 사용할 권리를 갖는다. 지상권자가 약속한 지료를 2년 이상 연체한 경우 지상권 설정자(대지 소유자)는 지상권의 소멸을 청 구 할 수 있다. 지상권이 소멸하게 되면 지상권 설정자는 지상권자에게 지상물의 철거 및 토지 반환소송 들을 통하여 토지를 되찾아 올 수 있다.
경매대상 부동산 중 토지와 건물의 어느 한쪽만 경매 진행됨으로써 낙찰로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되어 문제가 복잡해지는 경우가 있는데 토지나 건물 중 어느 한 쪽만 경매가 진행되어 낙찰로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에 건물소유자를 위하여 서립되는 권리를 법정지상권이라 한다.
1) 법전지상권이 성립되는 경우
① 토지와 건물의 소유자가 동일인인 경우 토지와 건물 중 어느 한 쪽에 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 경매진행됨으로써 낙찰로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에 성립된다.
② 토지와 건물의 소유자가 동일인인 경우에 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우에 건물 소유자를 위하여 법정지상권이 성립한다.
③ 토지와 입목의 소유자가 동일인인 경우 경매, 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에 입목소유자를 위하여 법정지상권이 성립한다.
④ 토지와 건물의 소유자가 동일인인 경우에 토지 도는 건물에만 가등기 담보등이 설정된 경우에 그 담보권의 실행에 의하여 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에 건물소유자를 위하여 법정지상권이 성립한다.
2) 성립요건
① 저당권이 설정될 당시에 토지 위에 건물이 존재하고 있어야 한다.
② 저당권이 성립될 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있어야 한다.
③ 토지와 건물의 어느 한쪽에 저당권이 설정되거나 양자위에 저당권이 설정되어야 한다.
④ 경매로 인하여 소유자가 달라질 것, 토지 또는 건물의 저당권자의 경매신청에 의하여 낙찰로 인하여 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.
3) 법정지상권의 성립시기
법정지상권이 성립하는 시기는 토지와 건물의 소유자가 달라지는 때이다. 따라서 경매의 경우 낙찰대금 완납과 함께 소유권을 취득하게 됨으로 이때에 법정지상권이 성립한다. 법정지상권은 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 것이므로 등기를 필요로 하지 않으나 처분시에는 등기를 한 후 처분하여야 한다.
1) 말소기준권리와 소제주의 , 인수주의
① 말소기준권리
경매대상 부동산을 낙찰받은 자는 낙찰대금 완납과 함께 그 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 소유권이전등기를 하는 과정에서 경매부동산의 등기부상의 권리들 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기의 대상이 되어 등기부상에서 말소되는 것들이 있는가 하면, 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않고 낙찰자에게 소유권이전등기가 되었음에도 불구하고, 등기부상에 계속남아 있어서 낙찰자의 인수부담으로 되는 권리들도 있다. 이와 같이 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소 기준권리라고 한다. 말소 기준권리가 될 수 있는 권리들은 (가)압류, (근)저당, 담보가등기 , 강제 경매개시결정등기 등이 있다.
※ 말소기준권리가 될 수 있는 권리들
1. (가)압류
2. (근)저당
3. 담보가등기
4. 강제경매개시결정등기
② 인수주의
이러한 말소 기준권리들을 중심으로 해서 그보다 먼저 등기되어있는 권리들은 낙찰로 인하여 소유권이 이전되었다 하더라도 소멸되지 않고 등기부에 계속 남아 있어 낙찰자가 부담해야한다. 이것을 인수주의라고 한다.
※ 인수되는 권리들
1. 유치권
2. 예고등기
3. 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 용익물건
4. 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정되어 있는 가처분
소유권이전 청구권 보전가등기, 환매등기
5. 말소기준권리보다 앞선 일자로 대항력을 갖춘 임차인
여기서 유치권의 경우는 등기 할 수 없는 권리이지만 사실상 부동산을 유치함으로써 성립되는 권리이기에 말소기준권리의 성립시기와 관계없이 언제나 낙찰자가 인수해야 하는 권리이다. 예고등기의 경우는 낙찰로 인한 소유권이전 등기시 말소 촉탁의 대상이 될 수 없는 등기이기에 말소되지 않고 항상 남아있다. 따라서 유치권이 나 예고등기는 말소기준권리를 중심으로 해서 소제, 인수 여부를 따지는 것이 아니라, 그들 권리의 속성상 항상 인수되는 권리로 보면 된다.
③ 소제주의
말소기준권리 이후에 등기되어 있는 권리들이나 전입신고가 늦게 되어 있는 임차인들은 낙찰로 인한 소유권이전시 모두 말소의 대상이 되어 등기부상에서 사라지거나 낙찰자에게 대항 할 수 없는 임차인이 되기에 낙찰자에게 전혀 부담이 없는 권리들이다.
※ 소제되는 권리들
1. 모든 저당권, 담보가등기
2. 말소기준권리보다 후순위로 등기된 용익물건(전세권, 지상권, 지역권)
3. 말소기준권리보다 후순위 등제된 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기
4. 말소기준권리보다 늦은 날짜로 전입신고와 주택의 인도를 마친 임차인
1) 예고등기의 의미
예고등기는 현재 실행된 등기의 등기원인의 무효 또는 취소가 소송으로 신청된 경우에 법원에서 이러한 소송이 제기 되었다는 사실을 널리 알려 불의의 피해를 막기 위해서 하는 예비등기의 일종이다.
2) 효력
① 어느 부동산에 예고등기가 되어 있는 경우 제3자가 매매나 각종 제한 물건 설정 및 임차 등의 법률행위를 하는 경우 주의를 요하게 된다.
1) 배당의 의의
배당이란 경매 대상부동산의 낙찰대금으로 채권자들의 채권을 그 우선순위에 다라 변제시켜주는 절차이다.
2) 배당요구를 해야만 배당이 되는 채권자
원천적으로 임차인을 포함하는 모든 채권자가 여기에 해당되고 이들은 배당요구의 종기일까지 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있다.
① 소액임차인
② 임금채권자
③ 주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인
④ 담보가등기권자
⑤ 집행력 있는 정본을 가진 채권자(법원 판결문, 화해조서, 공증 채권문서 등)
⑥ 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자.
3) 배당요구하지 않아도 당연히 배당에 참여 할 수 있는 채권자.
① 경매신청기입등기 전, 후에 등기되어 있는 저당권자
② 경매신청기입등기 전, 후에 가압류를 한 채권자
③ 중복 경매를 신청한 이중압류채권자
④ 소멸되는 전세권자(전세기간의 정함이 없건, 경매신청등기 후 6개월 내에 그 기간이 만 료되는 전세권자)
⑤ 임차권등기를 한 임차인
가압류가 선순위일 때는 금액비율로 배당이 된다. 가압류는 물권이 아니므로 선순위로서 금액비율로 배당받고 더 이상 권리를 주장할 수 없다.
1. 낙찰금액 5천2백만원 일때
| 권리순위 | 채권청구액 | 배당액 |
| 경매집행비용 가압류 근저당 근저당 |
200만 3,000만 3,000만 4,000만 |
200만 1,500만 3,000만 500만 |
| 권리순위 | 채권청구액 | 계산식 | 1차배당액 |
| 가압류 | 3,000만 | 5000 X (3000/10000) | 1,500만 |
| 근저당 | 3,000만 | 5000 X (3000/10000) | 1,500만 |
| 근저당 | 4,000만 | 5000 X (4000/10000) | 2,000만 |
| 권리순위 | 채권청구액 | 1차배당액 | 조정 | 최종배당액 | |
| 가압류 | 3,000만 | 1,500만 | - | 1,500만 | |
| 근저당 | 3,000만 | 1,500만 | 1,500만 흡수 | 3,000만 | |
| 500만 | |||||
| 근저당 | 4,000만 | 2,000만 |
2.<가압류 + 근저당> 배당사례 - 낙찰가 1,000만 원
| 권리금액 | 배당 계산법(단위 : 만원) | 배당금액 |
| 1/10 가압류 2,000만 2/15 근저당 3,000만 |
1,000 X (2,000/5,000) 1,000 X (3,000/5,000) |
400만 600만 |
3.<근저당+가압류 + 근저당>의 배당사례 - 낙찰가 5,000만 원
| 권리금액 | 배당 계산법(단위: 만원) | 배당금액 |
| 1/1 근저당 2,000만 2/1 가압류 1,000만 3/1 근저당 4,000만 |
2,000 3,000 X (1,000/5,000) 3,000 X (4,000/5,000) |
2,000만 600만 2,400만 |
4.<가압류 + 근저당 +가압류 +근저당>의 배당사례 - 낙찰가 5,000만 원
| 권리금액 | 1차배당(금액비율) | 2/1근저당이 뒷배당금 흡수 |
2차배당 결과 | 최종배당금액 | |
| 1/1 가압류 2,000만 | 1,000만 | 1,000만 | 1,000만 | ||
| 2/1 근저당 3,000만 | 1,500만 | 1,500만 흡수 | 3,000만 | 3,000만 | |
| 남은금액 비율배당 |
400만 | ||||
| 3/1 가압류 2,000만 | 1,000만 | ||||
| 600만 | |||||
| 4/1 근저당 3,000만 | 1,500만 |
경락자가 인수하거나 소멸되는 권리 비교
| 인수하는 권리 | 소멸되는 권리 |
| 유치권 | 저당권, 가압류 |
| 최선순위근저당(또는 가압류)보다 앞선 용익물권(전세권, 지상권, 지역권) |
최선순위근저당(또는 가압류)보다 뒤진 용익물권(전세권, 지상권, 지역권) |
| 최선순위 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인(주민등록전입+임대차계약+주택의 점유) |
담보가등기(최선순위근저당보다 앞서거나 뒤진 것 관계없음) |
| 최선순위 근저당보다 앞선 가처분, 예고등기, 소유권이전청구가등기, 환매등기 |
최선순위근저당보다 앞선 전세권 중 기한약정이 없거나 경매개시결정등기로부터 잔여기간이 6개월 미만인 경우 |
※경락자가 인수하는 가압류도 있다.
가압류 → 소유권 이전 → 다른 채권으로 경매 진행
→ 배당없음 → 가압류 소멸 안됨 → 경락자가 인수
가압류등기된 상태에서 소유권 이전이 되고, 그후 설정된 다른 근저당 등의 채권관계에 의해 경매가 진행되면 종전소유자를 대상으로 집행보전을 해놓은 가압류권자는 새로 소유권 이전한 사람의 물건에 대해 진행된 경매에서 배당자격이 없다.
결국 배당되지 않는 가압류는 소멸되지 않으며, 경락자가 인수하게 된다. 그러나 소유권이전되기 전에 설정된 가압류라 해도 다음의 경우 소멸된다.
1.그 가압류권자가 경매신청한 경우
2.소유권 이전되기 전에 설정된 또 다른 가압류권자가 경매신청한 경우
3.소유권 이전되기 전에 근저당이 설정되어 있는 경우
-낙찰불허가(또는 낙찰허가 취소) 되는 경우
1.채무자가 낙찰받은 경우(강제경매 및 임의경매 동일)
2.소유자가 낙찰받은 경우(강제경매)
3.재입찰의 경우 전 낙찰자가 다시 낙찰받은 경우
4.경매개시 결정을 하면서 그 결정을 채무자에게 송달하지 않은 경우
5.입찰 후 천재지변이나 기타 경락자가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 훼손 되거나 권리가 변동되어 최고가 입찰자(또는 낙찰자)의 낙찰불허가 신청(또는 낙찰허가 결정의 취소신청)이 있는 경우
6.과잉입찰의 경우(채권자의 선택 또는 집행법원의 재량으로 판단)
7.이해관계인의 정당한 항고가 받아들여지는 경우
8.법원의 착오로 입찰물건명세서가 잘못되었거나 입찰절차가 적법하게 진행되지 않는 경우
1순위
- 경매집행비용(경매신청 채권자가 지출한 경매신청비용 이하 모든 비용, 즉 감정평가료, 신문공고비용, 집행관 집행수수료, 송달료, 각종 인지대등)
- 경매목적부동산에 지출할 필요비, 유익비
2순위
- 소액임차인보증금 중 우선변제금액
- 최종 3개월분 임금채권
- 최종 3년분 퇴직금
- 재해보상금
3순위(당해세)
- 당해세라 함은 당해 부동산에 부과된 국세나 지방세를 말하며 상속세, 증여세, 재산세, 취득세 등이다.
4순위(시간순에 의해 우선변제)
- 저당권,전세권, 담보가등기
(우리나라는 물권우선주의 이기때문에 물권끼리는 접수일자가 빠른 순으로 변제를 받습니다.)
- 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금 채권
- 당해세 이외의 조세 채권(국세, 지방세)
5순위(우선변제)
- 최종 3개월분의 임금을 제외한 임금채권
6순위(우선변제)
- 전세권이나 저당권 등의 설정일보다 법정기일이 늦은 조세 채권
7순위(우선변제)
- 국민연금, 의료보험, 전기세, 수도세, 공과금 등
8순위(비율에 따른 보통변제)
- 일반채권
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