임대주택

부동산법률상식

2012-08-10 13:17:40

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세제혜택 다양한 주택임대사업 인기

임대수요 많은 곳 소형 많이 올라 시세차익도 기대

09/19 16:28 [중앙일보조인스랜드]

지난해 3월 공직(세무서)에서 은퇴한 양모(57)씨는 요즘 월 수입(세전)이 240만원이다.

그는 지난해 초 퇴직금 등을 모은 6억원으로 서울 노원구 상계동 주공2단지 아파트 43㎡(13평) 6가구를 매입하고 주택임대사업자로 등록했다.

양씨는 이를 신혼부부, 은퇴노인, 외국인 학원강사 등에게 임대를 주고 있다. 임대료는 보증금 1000만원, 월세 40만원 수준이다. 최근 1인 가구가 늘면서 임대 사업이 잘 된다.

그는 “다양한 세제 혜택이 주어져 틈새시장으로 보고 투자했다”고 말했다.

개발재료 많은 곳서 주택임대사업자 크게 늘어

안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 주택임대사업이 인기다. 10년만 임대하면 양도소득세나 증여세를 피할 수 있는데다 개발호재가 있는 곳에서는 시세차익도 기대할 수 있어서다.

주택임대사업은 크게 건설임대와 매입임대로 나뉜다. 건설업체가 임대사업자로 등록한 뒤 주택을 지어 임대하면 건설임대사업이 된다. 개인이 매입해 임대하는 것이 매입임대다.

개인 매입임대의 경우 5가구 이상을 구입해 지자체에 등록하고 사업하면 된다. 예전엔 2가구 이상이면 등록할 수 있었다. 하지만 2005년 12월14일부터 5가구 이상으로 등록기준이 강화됐다.

건교부 통계에 따르면 지난해 말 1만903명(8만7127가구)이던 서울시 주택임대사업자는 올해 5월 1만1654명(9만4494가구)으로 크게 늘었다. 전국적으로 2005년 말 3만7114명(101만4362가구)에서 2007년 4월 현재 3만8613명(133만0204가구)로 크게 늘었다.

이들이 매입한 아파트는 주로 85㎡(25.7평) 대 이하 소형이 많다. 임대 수요가 많은 서울 노원구, 성남 분당신도시, 부천 중동지구 등에 많이 몰렸다.

10년 이상 보유하면 각종 세제혜택 주어져

이처럼 주택임대사업이 인기를 끄는 이유는 세제 혜택이 크다. 주택임대사업자가 보유한 임대주택(전용면적 85㎡이하)은 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외된다.

종합부동산세 합산과세 대상에서 제외되는 임대주택의 요건은 ▶전용면적 85㎡ 이하 ▶공시가격 3억원 이하 ▶5가구 이상 보유 ▶10년 임대 등이다. 물론 동일 시·도 내에서 소유해야 한다.

3주택 이상 보유자에게 적용되는 양도소득세 60% 중과도 피할 수 있다. 전용면적 85㎡ 이하인 아파트는 동일 시군 내에서 공시가격 3억원 이하인 5가구 이상을 10년 이상 임대하면 된다.

하지만 임대주택사업 시작 10년 뒤에 단 1가구라도 공시가격이 3억을 초과하면 양도세 중과세 대상이 되기 때문에 투자자들은 주의해야 한다.

전용면적 60㎡ 이하인 경우 2가구 이상을 5년 이상 임대하면 취득·등록세를 100% 감면받는다. 40㎡이하 아파트 2가구 이상을 5년이 넘도록 임대하면 재산세도 면제받는다.

세무서에 임대사업자 신고해야 세금 혜택 많아져

각종 세금혜택을 받으려면 반드시 주택임대사업자 신고를 마쳐야 한다. 시·군·구청에 하는 임대주택사업 등록 외에 관할세무서에 사업자 신고를 하면 나중에 양도세 감면 등 혜택을 받을 수 있다.

임대사업자 신고는 임대 사업을 시작한지 20일 이내 거주지 세무서에 하면 된다. 원칙적으로 각 아파트 소재지 관할 세무서에 신고해야 한다. 그러면 면세사업자로 사업자등록증을 받는다.

취득·등록세 감면 대상 규모인 아파트는 반드시 취득일 또는 잔금일 이전에 임대사업자로 등록해야 한다. 등록을 마친 후 30일 이내에 세금 감면 신청을 하면 취득·등록세를 감면받을 수 있다.

각종 혜택 많은 1억원 대 중소형이 좋아

임대사업용 아파트를 고르기 전에 우선 따져봐야 할 사항이 많다. 먼저 전셋값 비율이 높아야 한다. 시간과 공간 한광호 사장은 “매매가 대비 전세가 비율이 60% 이상은 돼야 임대사업성이 있다고 본다”고 설명했다.

또 교통여건도 중요하다. 지하철 역세권이나 대중 교통 이용이 편리한 곳을 골라야 한다. 자금이 넉넉하면 서울 이태원, 한남동 등에서 외국인 대상 임대주택사업도 고려해볼만 하다.

전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트가 좋다. 취득·등록세 감면 등의 혜택이 주어지기 때문이다. 단기 시세차익을 노리기보다는 장기 투자 목적으로 시작해야 한다. 매입 임대사업은 임대의무기간이 5년이기 때문에 건물 내구년수가 짧은 연립, 다가구보다는 내구년수가 긴 아파트가 좋다.

가격은 가구당 1억 안팎이면 좋다. 임대주택사업 시작 이후 10년 뒤 단 1가구라도 공시가격이 3억을 초과하면 양도세 중과세 대상이 되기 때문이다.

내집마련정보사 김선영 연구원은 “리모델링이나 재건축 등 개발재료가 있는 아파트는 안정적인 임대수입과 함께 시세차익이라는 두 마리 토끼를 얻을 수 있어 임대사업용으로 인기가 높다”고 말했다.

주택임대사업 세금혜택 현황

세금	규모	내용
종합부동산세	85㎡이하	동일 시군 내에서 공시가격 3억원 이하 5가구 이상 10년 장기 임대시 종부세 합산 대상서 제외
양도소득세	85㎡이하	동일 시군 내에서 공시가격 5가구 이상 10년 장기 임대시 양도세 중과 대상서 제외
취득·등록세	60㎡이하	2가구 이상 5년 이상 임대시 면제
	60~149㎡	20가구 이상 10년 이상 임대시 25% 감면
재산세	40㎡이하	2가구 이상 5년 이상 임대시 면제
	40∼60㎡	2가구 이상 5년 이상 임대시 50% 감면
	60∼85㎡	2가구 이상 5년 이상 임대시 25% 감면

 

김영태 기자 neodelhi@joongang.co.kr