임대주택의세법
2024. 7. 26. 16:59ㆍ부동산법률상식
부동산법률상식
2012-08-10 13:22:38
주택임대사업 양도세 혜택 없다
서울고법 특별2부(오세빈 부장판사)는 6일 주택 임대사업자 정모(52)씨가 “임대용 주택 2가구를 포함해 1가구 3주택으로 보고 세금을 매긴 것은 부당하다”며 동작세무서를 상대로 낸 양도소득세부과처분 취소 소송에서 원심 대로 원고패소판결했다.
재판부는 “구 소득세법 89조 3호가 1가구 1주택 양도에 대해 비과세하는 것은 국민의 주거안정과 거주 이전의 자유를 보장하기 위한 것”이라며 “임대사업자의 임대용 주택을 과세 대상에서 제외할 경우 임대주택이 부동산 투기에 이용될 가능성도 적지 않다”고 밝혔다.
정씨는 지난 2001년 7월 안양시 호계동 자신의 아파트를 양도하면서 양도소득세 2000여 만원을 자진 납부했다가 이듬해 이 주택이 ‘1가구 1주택’에 해당한다며 환급청구를 했지만 동작세무서가 “임대용 주택 2채까지 포함하면 1가구 3주택”이라며 환급을 거부하자 소송을 냈다.
이 판결에 대해 마철현 세무사는 “정씨의 경우 임대주택법상 임대주택사업자는 등록돼 있으나 조세특례제한법(97조)의 양도소득세 혜택이 없어 형평성을 이유로 소송한 것 같다”고 말했다.
당시 조세특례제한법에는 2000년 12월 31일 이전에 5가구 이상의 임대주택을 취득해야 양도세 혜택이 주어진다. 하지만 정씨의 경우 2가구에 불과해 이런 혜택이 없다는 것이다.
조세특례제한법에 따르면 89년∼2000년 12월까지 전용면적 25.7평형 이하 주택(단 신축에 한정) 5가구 이상 임대하다 팔 경우(물론 임대사업등록을 해야함) 양도세가 임대 기간이 5년 이상 50%, 10년 이상이면 1백% 면제됐다.
참고로 그동안 임대주택사업 세금관련 규정은 수차례 바뀌어 전문가들도 헷갈릴 정도다. 가장 중요한 것은 과연 지금은 어떻게 돼 있느냐다. 지금 (2001년 1월 1일 이후)은 임대를 개시해 양도하는 경우 양도소득세가 감면되는 규정은 없다.
또 다른 주택의 1가구 1주택을 판정할 때 또는 1가구 3주택 이상자의 실거래가 과세 여부 판정시 임대주택은 주택 수에 포함된다.
다만 동일 시ㆍ군내에 5채 이상의 주택을 10년 이상 임대한 후 매도하는 경우에는 당해 임대주택에 대해선 양도세 60%의 세율이 아닌 기본세율(9~36%)을 적용한다. 임대주택을 제외한 주택이 1채라면 그 주택의 매도에 대해서도 기본세율을 적용받을 수 있다.
그러나 임대주택을 제외한 주택이 2채 이상이라면 매도시 60%의 중과세율이 적용된다. 주택임대사업시 세제상 혜택은 전용면적 18평 이하의 공동주택을 최초로 분양받아 취득하는 경우에 취득세와 등록세의 면제 등이 있으나, 최초로 분양받는 경우가 아닌 경우(예:기존주택 매입해 임대하는 경우 등)에는 취득세와 등록세를 내야 하므로 세제상의 혜택이 거의 없다고 보아도 무방하다.
다만 아직 그 방향이 정해지지 않은 종합부동산세에서 주택임대에 대해 혜택을 줄지는 미지수다.
박원갑 기자 wkpark@joongang.co.kr
5가구 이상 10년 넘게 임대하면 기본세율 적용
09/06 16:30 [중앙일보조인스랜드]여러 채의 임대주택을 가진 임대주택 사업자가 자신이 거주하는 주택을 양도할 땐 1가구 1주택 양도가 아니므로 세제 혜택을 못 받는다는 법원판결이 나오면서 임대주택의 세금 관련 규정에 대해 궁금해 하는 사람들이 많다.서울고법 특별2부(오세빈 부장판사)는 6일 주택 임대사업자 정모(52)씨가 “임대용 주택 2가구를 포함해 1가구 3주택으로 보고 세금을 매긴 것은 부당하다”며 동작세무서를 상대로 낸 양도소득세부과처분 취소 소송에서 원심 대로 원고패소판결했다.
재판부는 “구 소득세법 89조 3호가 1가구 1주택 양도에 대해 비과세하는 것은 국민의 주거안정과 거주 이전의 자유를 보장하기 위한 것”이라며 “임대사업자의 임대용 주택을 과세 대상에서 제외할 경우 임대주택이 부동산 투기에 이용될 가능성도 적지 않다”고 밝혔다.
정씨는 지난 2001년 7월 안양시 호계동 자신의 아파트를 양도하면서 양도소득세 2000여 만원을 자진 납부했다가 이듬해 이 주택이 ‘1가구 1주택’에 해당한다며 환급청구를 했지만 동작세무서가 “임대용 주택 2채까지 포함하면 1가구 3주택”이라며 환급을 거부하자 소송을 냈다.
이 판결에 대해 마철현 세무사는 “정씨의 경우 임대주택법상 임대주택사업자는 등록돼 있으나 조세특례제한법(97조)의 양도소득세 혜택이 없어 형평성을 이유로 소송한 것 같다”고 말했다.
당시 조세특례제한법에는 2000년 12월 31일 이전에 5가구 이상의 임대주택을 취득해야 양도세 혜택이 주어진다. 하지만 정씨의 경우 2가구에 불과해 이런 혜택이 없다는 것이다.
조세특례제한법에 따르면 89년∼2000년 12월까지 전용면적 25.7평형 이하 주택(단 신축에 한정) 5가구 이상 임대하다 팔 경우(물론 임대사업등록을 해야함) 양도세가 임대 기간이 5년 이상 50%, 10년 이상이면 1백% 면제됐다.
참고로 그동안 임대주택사업 세금관련 규정은 수차례 바뀌어 전문가들도 헷갈릴 정도다. 가장 중요한 것은 과연 지금은 어떻게 돼 있느냐다. 지금 (2001년 1월 1일 이후)은 임대를 개시해 양도하는 경우 양도소득세가 감면되는 규정은 없다.
또 다른 주택의 1가구 1주택을 판정할 때 또는 1가구 3주택 이상자의 실거래가 과세 여부 판정시 임대주택은 주택 수에 포함된다.
다만 동일 시ㆍ군내에 5채 이상의 주택을 10년 이상 임대한 후 매도하는 경우에는 당해 임대주택에 대해선 양도세 60%의 세율이 아닌 기본세율(9~36%)을 적용한다. 임대주택을 제외한 주택이 1채라면 그 주택의 매도에 대해서도 기본세율을 적용받을 수 있다.
그러나 임대주택을 제외한 주택이 2채 이상이라면 매도시 60%의 중과세율이 적용된다. 주택임대사업시 세제상 혜택은 전용면적 18평 이하의 공동주택을 최초로 분양받아 취득하는 경우에 취득세와 등록세의 면제 등이 있으나, 최초로 분양받는 경우가 아닌 경우(예:기존주택 매입해 임대하는 경우 등)에는 취득세와 등록세를 내야 하므로 세제상의 혜택이 거의 없다고 보아도 무방하다.
다만 아직 그 방향이 정해지지 않은 종합부동산세에서 주택임대에 대해 혜택을 줄지는 미지수다.
박원갑 기자 wkpark@joongang.co.kr