지목변경'으로 땅투자 블루오션 개척

부동산법률상식

2012-08-10 13:31:09

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개인 사업가인 P씨는 2004년 공장용지로 쓸 땅을 사면서 곧바로 2억원 가량 가치를 끌어올리는 '재주'를 부렸다. 바로 지목변경을 통해서다. P씨가 산 땅은 총 1429평으로 이 가운데 872평의 지목이 밭(전)이었다. 공장용지는 시세에 따라 평당 60만원에, 밭은 평당 26만원에 각각 샀다. 땅을 사는데는 총 5억6000만원이 들어갔다. 그런데 공장용지가 필요했던 김씨는 밭을 공장용지로 변경, 가치를 두배로 올렸다. 김씨가 지목을 변경하는데 쓴 돈은 대략 3630만원이다. 농지조성비 2865만원과 원상복구예치금, 복토, 지역개발공채 매각차액 등을 합친 것이다. 결국 김씨는 땅 값에다 지목 변경에 소요된 돈을 합쳐 6억원이 채 안되는 돈으로 8억원 가치를 가지는 땅으로 만들었다. 중소기업 직원인 전종철씨는 이 과정을 모조리 지켜봤다. 정확히는 지켜본 것이 아니라 자신이 컨설팅했다. 전씨는 최근 새로운 일을 하나 저질렀다. 땅 투자의 마지막 블루오션으로 지목변경을 '지목'하고 설파에 나선 것이다. 전씨는 "시세가 정체된 땅이라도 지목변경 그 자체만으로 투자금 대비 40% 가량 수익을 낼 수 있다"고 말한다. 지목변경이란 말 그대로 땅의 목적 즉 주된 용도를 변경하는 것이다. 부동산 투자에서는 이를 통해 땅의 가치를 높이는 수단으로 곧잘 활용된다. 땅은 임야, 논, 밭, 과수원, 대지, 공장, 주유소 등 땅의 주된 용도에 따라 결정된 지목이 있다. 지목변경은 임야, 논, 밭 등 건축물을 지을 수 없는 토지를 대지, 공장, 주유소 등 건축물을 지을 수 있는 지목으로 변경하는 것이다. 물론 이 과정에서 산지나 농지는 전용 허가를 얻어내야 한다. 그런데 일반인들은 어렵고 복잡하다고 생각해서 애당초 접근조차 하지 않는 분야가 바로 지목변경이다. 전 씨는 최근 지목변경에 관한 자신의 생각과 노하우를 담은 책까지 발간했다. "주식투자에서 어떤 투자법을 쓰든 기본적 분석은 꼭 살펴봐야할 투자 판단 자료이듯이 지목변경 역시 부동산의 기본적 분석이라는 측면에서 접근할 만합니다. 말하자면 내 땅의 활용가치가 뭔지를 알고, 이를 바탕으로 가치를 높이는 식으로 변경시키는 것이 지목변경인거죠. 지목에 익숙해지면 땅의 외관만 보고 투자 판단을 내리거나, 기획 부동산의 속임수에 속지 않게 되죠. 무엇보다 지목변경은 땅 투자의 최대 약점이라는 환금성을 높이는데 큰 도움이 됩니다. 죽은 땅을 산 땅으로 호적에 올려주면 욕심을 내는 사람이 많아지겠죠?" 지목변경 예찬론자 전 씨는 그러나 땅에서 '자란' 사람은 아니다. 그는 과거 모 증권사에서 80년대후반과 90년대 초반까지 브로커로 일했다. 5년 정도의 증권사 생활을 접고 공무원 시험을 거쳐 들어간 곳은 국세청이다. 전 씨는 이곳에서 조사관으로 근무했다. 이때의 경험이 나중에 부동산 개발 관련 컨설팅 업무를 할 때 많은 도움이 됐다. 주식, 세금, 부동산 업계를 두루 거친 것이다. 흥미로운 것은 현재 그가 지금 근무하는 곳이 주식이나 부동산 쪽이 아닌 중소 제조업체라는 점이다. 그는 현재 케이티아이이에스라는 신생 회사에서 재무 관련 일을 하고 있다. 전업 투자자는 아닌 셈이다. 지목변경에만 푹 빠져있는 것처럼 보이는 그는 최근의 부동산 시장과 주식 투자에 대해선 어떤 생각일까. "2001년 파생상품에 투자하고 있었는데 9.11테러가 발생하면서 말 그대로 쫄딱 망했지요. 그뒤론 주식 직접 투자는 하지 않고 있어요. 만약 개인 투자자가 주식과 부동산 중에서 어떤 걸 선택하겠다면 부동산을 권하겠어요. 주식은 승률이 높지 않기 때문이죠. 주식 투자 자체가 승률이 낮은게 아니라 투자자 스스로 무원칙한 투자 등 어떤 이유에서건 승률을 스스로 낮출 가능성이 높아요. 부동산은 그렇지 않죠. 부동산은 몇가지 원칙만 잘 지킨다면 주식에서 겪을 수 있는 여러 시행착오를 애당초 피할 수 있는 장점이 있죠." 최근 부동산 시장과 향후 투자에 대해선 어떤 생각일까. "부동산 투자가 주식보다 낫다는 생각이지만 지금 아파트 투자는 다소 위험하다고 생각해요. 주식이든 부동산이든 꼭지에 근접하면 사람들이 우왕좌왕하는 모습을 보이는데 지금이 딱 그런 것 같아요. 그래도 지금 부동산, 특히 주거용에 투자할 생각이라면 재개발이나 재건축에 관심을 가져볼 것을 권합니다. 현 상태에서 보면 그나마 아직 실현되지 않은 이익이 존재하는 분야이기 때문이죠." '묻지마 투자'를 옹호하는 것은 아니다. 그는 부동산 투자시 맨먼저 해야할 일로 토지이용계획확인서 정도는 떼서 확인하는 과정을 밟아야한다고 강조한다. "그것이 부동산 공부의 첫걸음입니다. 주변에 알고 있는 주소지나 지번의 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역이 무엇인지 확인하고 해당 지자체에서 허용하는 건폐율이나 용적률 등을 살펴보세요. 아마 땅을 보는 안목이 금세 좋아질 겁니다. 그래도 잘 모르겠으면 해당 관청에 찾아가 담당자에게 물어보려는 적극적인 자세를 가져야죠." <저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이>

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