땅 투자 보물지도 있다는데

부동산법률상식

2012-08-10 20:36:39

---

땅 투자 보물지도 있다는데…

도시기본계획, 개발예정지·도로계획 등 담아

땅 투자 성패를 가르는 요소로 전문가들은 개발계획에 대한 ‘정보 선점’을 꼽는다. 정부나 지방자치단체의 개발계획에 대해 남모르는 정보를 가진 사람은 큰 돈을 벌 수가 있어서다. 특히 요즘처럼 규제가 심한 상황에서 땅의 가치는 정부나 지방자치단체의 개발계획에 더 크게 좌 우될 수 밖에 없다. 당장은 쓸모 없는 땅이라도 언젠가는 개발 예정지에 포함되면 몸값은 급등하게 마련이다. 그렇다면 이런 개발정보는 어떻게 얻을 수 있을까. 일반인들의 경우 대개 언론매체 등을 통해 개발 정보를 습득한다. 하지만 언론을 통한 정보 습득은 ‘선점’이라는 측면에서 이미 한 박자 늦다. 신문만 보고 투자했다가는 이미 큰손들이 단물 다 빼먹 고 빠져나간 땅에 투자하는 꼴이 되기 십상이다. 전문가들은 개발 정보 선점을 위해 특히 지방자치단체가 자체적으로 수립하는 ‘도시기본계획’을 꼼 꼼히 살펴볼 것을 권한다. 도시기본계획은 '땅투자 나침반' 도시기본계획이란 시·군 등 지방자치단체의 중장기 개발계획을 담은 틀이다. 20년 단위로 수립된 다. 지방자치단체장은 필요하면 5년마다 이를 변경할 수 있다. 현재 수도권 31개 지방자치단체는 대부분 2016년을 목표로 세운 도시기본계획을 시행 중이다. 최 근 개발 수요가 급증하자 이를 수정한 2020년 계획을 수립하는 곳이 많다. 도시기본계획은 해당 시·군의 중장기 개발계획이 모두 담긴 만큼 ‘도시의 개발 청사진’으로 불린다. 때문에 이를 꼼꼼히 뜯어보면 어디가 장래에 개발될지를 한눈에 파악할 수 있다. 도시기본계획에 는 신규 개발지역, 도로교통 신설·확장계획, 용도변경 계획 등이 주로 담긴다. 하지만 도시기본계획의 내용을 미리 알아내기는 쉽지가 않다. 수립 중인 도시기본계획에 대해서는 지방자치단체가 대개 비공개를 원칙으로 하고 있어서다. 개발계획이 미리 알려지면 해당지역에 투 기가 발생한다는 이유에서다. 그렇다고 일반인들이 이 도시기본계획의 내용을 미리 파악해 볼 수 있는 길이 아예 막힌 것은 아니 다. 도시기본계획의 수립 절차를 알면 대략적인 내용을 파악해 볼 수 있다. 공청회서 대략적인 내용 파악 가능 대부분의 지자체는 도시기본계획 확정 전에 주민들의 의견 수렴을 위한 공청회 절차를 거친다. 바로 이때가 신규 개발 예정지가 어디인지 파악해볼 수 있는 좋은 기회다. 때문에 관심지역이라면 우선 도시기본계획 수립 일정을 먼저 파악해 두는 게 좋다. 도시기본계획 수립을 위한 공청회일은 보통 개최되기 한달여 전에 공고된다. 예전에 공고일은 관보 등을 통해 공고됐으나 요즘에는 해당 지자체의 인터넷 사이트를 통해 공고한다. 해당 지역에 관심 있는 투자자라면 공청회를 최대한 활용해 개발계획을 꼼꼼히 확인해봐야 한다. 지방자치단체는 대개 공청회를 열면서 개략적인 내용이 담긴 자료집을 참석자에게 배포한다.   투자자들은 이 자료를 통해 ▶시가화 예정용지 지정계획 ▶도로교통 계획 등을 확인해 볼 수 있다. 시가화 예정 용지란 그린벨트 등을 주거·공업·상업지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 지정하는 것이다. 때문에 시가화 예정지로 지정되면 해당지역과 주변 땅값이 보통 서너 배 이상 뛰기 마련이다. 예컨대 수도권 2기 신도시로 개발 중인 판교신도시 사례를 보자. 판교신도시 개발계획이 맨 처음 알려진 것으로 1998년 5월이다. 이때 성남시는 ‘2001년 도시기본계획’에 판교동 일대 860만㎡를 택 지개발을 위한 ‘시가화 예정용지’로 지정했다. 이때부터 예정지 땅시장이 요동치기 시작했다. 하지만 정작 해당지역과 주변 땅값이 크게 뛰기 시작한 것은 1997년 4월 주민 공청회를 통해 대략적 인 개발계획이 알려지면서부터다. 발빠른 투자자들은 이때 이미 정보를 선점하고 투자에 나서 큰 이익을 봤다. 현장 답사 등 통해 확인 거친뒤 투자해야 이에 따라 지방자치단체는 투기를 막기 위해 시가화 예정지는 보통 황토색 점으로만 표시한다. 구 체적인 위치를 확인할 수 있는 예정지의 땅 지번도 밝히지 않는다.   따라서 공청회에서는 대략적인 위치와 면적을 확인한 다음 현장답사와 중개업소 문의를 통해 정확 한 위치를 찾아 낼 수 밖에 없다. 대개 현지 부동산중개소에서는 도시기본계획에 반영된 시가화 예정용지의 위치를 비교적 정확하게 파악하고 있는 경우가 많다. 해당 지자체가 계획 수립을 위한 사전 절차로 측량 등을 실시하는데, 이때 대부분 위치가 비교적 정확하게 노출되기 마련이라서다. 시가화 예정용지와 함께 도로 교통계획도 살펴봐야 한다. 도시기본계획에는 해당 지자체가 자체적 으로 추진하는 도시계획도로(시·군 도로)는 물론 광역교통계획도 담겨 있다. 이를 참고하면 향후 어 디에 어떤 도로가 뚫릴지 미리 파악해 볼 수 있다. 도로 등 교통시설의 신설, 확장은 땅값 상승의 직접적인 재료가 된다. 지금은 이름 없는 논밭이라도 향후 도로가 뚫리면 가치가 달라진다는 얘기다. 개발계획, 최종심의 과정서 취소될 수도 전문가들은 공청회 등을 통해 공개된 개발계획은 향후 건교부 등의 최종 심의과정에서 변경될 수 있기 때문에 참고만 하는 것이 좋다고 조언한다. 대개 도시기본계획은 입안→주민공청회→시 도시계획위원회→시의회→도 도시계획위원회→중앙 도시계획위원회→건교부 최종승인 등의 복잡한 절차를 거쳐 결정된다. 그런데 이 과정에서 실제 입안됐던 계획이라도 취소되거나 축소될 가능성이 크다. 대부분 지자체 는 지역 개발 확대를 위해 개발 예정지를 최대한 반영해 도시기본계획안을 수립한다. 하지만 건교부에서는 수도권 과밀 억제를 위해 가급적 개발을 억제하는 방향으로 심의를 진행할 수 밖에 없다. 7월 11일 최종 확정된 용인시의 경우 130만명으로 입안했던 계획인구가 건교부 심의 과정에서 120만명으로 축소되기도 했다. 교차 확인후 투자여부 결정해야 때문에 전문가들은 공청회에서 공개된 도시기본계획의 내용을 바탕으로 현지 확인을 거친 다음 투 자에 나서는 게 좋다고 본다. 현지 답사와 부동산중개업소를 통해 대략적인 개발 예정용지의 위치를 확인했다면 예정지 안쪽보다 는 주변지역 땅을 노리는 게 좋다. 개발 예정지는 계획이 확정되면 공시지가 수준에 가까운 감정평 가금액으로 수용당해서다. 개발 예정지 주변이라도 무턱대고 아무 땅이나 매입하는건 금물이다. 대규모 개발 예정지의 경우 주 변 땅이 개발행위 제한구역 등으로 묶을 가능성이 있기 때문이다.   이 경우 대개 개발 예정지 경계선으로부터 1∼2㎞ 안팎의 도로변 임야나 논밭을 노리는게 좋다. 후 광효과로 개발수요가 많아져 땅값이 오를 가능성이 비교적 큰 곳이기 때문이다. 이때 개발 예정지 뒤편보다는 입구 쪽 땅에 투자하는게 좋다고 전문가들은 조언한다. 이쪽이 주요 이동 통로라서 향후 음식점이나 주요소 등으로 적합하다는 이유에서다. 다산서비스 이종창 대표는 "공청회 등을 통해 공개된 개발정보는 위험도가 높다. 투자를 결정하는데 참고자료로만 활용해야 한다"고 말했다.   중앙일보조인스랜드/김영태 기자 입력 2007/07/20 10:15