최근 관리지역의 종세분화가 진행되면서 계획관리구역으로 지정 받을 수 있는 곳에 대한 관심이 높아지고 있다. 관리지역 세분화 작업을 통해 계획관리지역으로 분류된 땅은 개발이 가능해 투자가치가 커지는 반면, 그밖에 지역들은 개발행위가 크게 제한을 받아 투자가치가 떨어지기 때문이다. 관리지역 투자시 고려해야 할 사항들에 대해 알아봤다.
올해 말 관리구역 세분화 완료
계획관리구역 투자가치 ‘高高’
종세분화가 덜된 관리지역에 투자를 하려는 사람들의 발걸음이 분주하다. 올 연말까지 관리지역이 계획, 보전, 생산관리지역으로 종 세분화가 되기 때문이다.
현재 종세분화가 완료된 지역은 고양, 파주, 재구, 울산 등 전국 관리지역의 10%에 불과해 조금만 발품을 판다면 종세분화 이전의 땅을 매입할 수 있다.
관리지역은 과거 준농림지역과 준도시지역을 합친 곳으로 토지적성평가를 거쳐 계획, 생산, 보전관리지역으로 분류된다.
계획관리지역은 관리지역 중 기반시설이 어느 정도 갖춰져 있기 때문에 개발이 예상되거나 난개발이 우려되는 지역, 도시편입 예상지역, 자연환경을 고려해 제한적으로 개발을 하려는 지역 등을 관리하기 위해 지정한 곳이다. 이 지역은 개발사업이 지속적으로 추진될 가능성이 크고, 아파트, 음식점, 숙박시설 등의 개발이 가능해 다른 관리지역보다 투자가치가 높다.
보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보 및 생태계 보전 등 보전이 필요하거나 자연환경보전지역으로 관리하기가 힘든 곳을 따로 분류한 곳이다.
또생산관리지역은 농업.임업.어업 생산 등의 관리가 필요한 곳이나 농림지역으로 관리하기가 곤란한 곳을 지정한 구역이다. 보전관리지역과 생산관리지역으로 지정되면 앞으로 개발가능성이 불투명해져 계획관리구역보다 토지의 가치가 떨어지게 된다.
현재 관리지역 종세분화 과정을 마친 곳은 고양, 파주, 대구, 울산 등 7개 지역으로, 이 지역들은 종세분화 과정을 거치지 않은 곳의 투자 기준점을 제시하고 있다. .
종세분화 과정을 거친 지역들 중 계획관리지역으로 지정된 곳들의 특징을 살펴보면 몇가지 공통점을 찾을 수 있다.
계획관리지역으로 지정될 가능성이 높은 지역으로는
▲2~3㎞내 기존 개발지가 있는 경우
▲공공시설(고속도로IC, 기차역 등)과 가까운 곳
▲경지정리면적이 약 10% 미만인 곳
▲경사도가 (15도 미만) 낮은 곳 등의 조건을 갖춘 곳이다.
특히 관리지역 주변에 주거, 상업, 공업지역이나 도시개발구역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 산업단지 등이 있으면 개발용지로 활용할 가치가 높아져 계획관리구역으로 지정될 확률도 커지게 된다. 또 땅 주변이 계획관리지역으로 둘러싸여 있는 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역도 계획관리지역으로 편입될 가능성이 있어 투자가치가 높다.
이런 지역들을 찾기 힘들다면 개발행위를 허가 받은 토지도 고려해 볼만하다. 관리지역 종세분화 주민공람 공고 전까지 농지전용, 형질변경, 군부대 동의 등의 개발행위를 허가 받은 땅은 계획관리지역으로 지정될 수 있기 때문이다.
하지만 관리지역 내 개발행위를 허가 받은 토지가 모두 계획관리지역이 될 수 있는 것은 아니다. 개발행위를 허가 받은 땅 중 부지면적 1만㎡ 이상, 세대수 20가구 이상으로 집단화 돼 있는 경우에만 계획관리지역으로 지정될 가능성이 있다. 따라서 관리구역 내 개발행위를 허가 받은 땅이라도 부지가 좁고 가구수가 적으면, 보전관리지역이나 생산관리지역으로 지정될 수 있기 때문에 주의해야 한다.
하지만 관리지역 내 개발행위를 허가 받은 토지가 모두 계획관리지역이 될 수 있는 것은 아니다. 개발행위를 허가 받은 땅 중 부지면적 1만㎡ 이상, 세대수 20가구 이상으로 집단화 돼 있는 경우에만 계획관리지역으로 지정될 가능성이 있다. 따라서 관리구역 내 개발행위를 허가 받은 땅이라도 부지가 좁고 가구수가 적으면, 보전관리지역이나 생산관리지역으로 지정될 수 있기 때문에 주의해야 한다.
또 연접개발제한, 진입로 및 주변도로의 유무, 군사보호시설보호구역, 수도권정비계획, 사전환경성검토 등 개발이 제한돼 있는 곳인지도 토지 매입 전 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 예컨대, 해당 토지(임야) 500m 이내에 3만㎡ 이상의 개발지역이 있으면 계획관리구역으로 지정되더라도 개발을 제한받게 된다.
경기도 땅공인 대표는 "토지는 환금성이 매우 떨어지기 때문에 철저한 준비 없이 종세분화가 이뤄지지 않은 관리지역의 토지를 매입하는 것은 오히려 더 큰 손해를 입을 수 있어 세심한 주의가 필요하다"고 전했다.
계획관리지역 내 소규모 농림지 투자가치↑
고속도로IC 인근 계획관리지역 가능성 커
[자료원 : 부동산뱅크]
제 2 부 돈되는 지목변경 이렇게 하세요
최근 산지나 농지를 전용하여 건축행위를 할 수 있도록 만드는 지목변경이 일반인들에게 큰 관심을 받고 있다. 이는 토지 주변의 개발호재 없이 용도만 변경하면 땅의 가치를 높일 수 있기 때문이다. 토지투자의 기본인 지목변경에 대해 알아본다.
지목변경 전, 토지이용계획서 확인
지목에 따라 땅의 가치 결정
지목변경은 땅의 주된 용도를 변경하는 것으로 실지지목과 지적공부상의 지목이 다를 때, 사실 지목대로 지적공부의 변경, 등록하는 것을 말한다.
여기서 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록하는 것이다. 지적법에서 지목은 논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임), 광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(공), 주유소(주), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분하고 있다.
토지에서 지목은 가치를 판단하는 가장 중요한 요소이다. 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류가 결정되기 때문이다. 이에 많은 사람들은 싼 값에 토지를 매입해 지목변경 하는 것을 재테크 수단으로 삼고 있다.
지목변경 전 확인해야 할 사항은 매입한 땅에 어떤 건축물을 지을 수 있는지를 알아보는 것이다.따라서 땅을 사려는 사람들은 토지 매입 전 시.군.구청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역을 확인하고 도시계획조례를 통해 해당 토지의 들어설 수 있는 건축물을 확인해야 한다.
용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도.건폐율.용적률.높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적?효율적으로 이용하기 위해 도시관리계획으로 결정된 지역이다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 4종류로 구분한다. 지목변경의 경우 개발행위가 이뤄져야 하기 때문에 대부분 관리지역에서 행해지게 된다.
지목변경시 연접개발제한 불리
농지전용허가만으로 땅값‘高高’
‘지목변경’은 농지전용(산지전용)허가, 형질변경(토목공사, 부지조성), 건축물건축, 지목변경 등의 절차를 따라야 한다.
우선 농지전용이란 농지를 농업생산이나 농지개량의 목적이 아닌 그 외의 용도로 사용하는 것이다. 농지전용을 하기 위해선 먼저 농지를 취득해야 한다. 그러나 비농업인이 농지를 소유하기 위해서는 몇가지 제한요소가 있다.
현재 농지법에서는 비농업인의 경우 주말ㆍ체험농장 정도의 소규모(1,000㎡미만) 농지, 상속에 의한 취득이나 담보농지, 농지전용허가를 받은 농지 등에 한해 취득할 수 있도록 했다.
연천군 D공인 대표는“보통 비농업인이 농지전용을 받을 수 있는 토지의 규모는 1,000㎡ 이하로 제한돼 있다”며 “비농업인이 토지를 매입할 때, 규모가 제한돼 있다보니 타인의 명의로 지분을 분산 취득해 전용허가를 받는 경우가 있다”고 말했다.
여기에 지난해 1월부터 시행된 농지법에서는 비농업인들이 농지를 매입한 뒤 이를 한국농촌공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 크기에 제한 없이 소유할 수 있게 허용했다. 이처럼 비농업인들이 농지를 취득하기 위해선 까다로운 요건을 갖추어야 한다.
농지 취득 후 전용신청을 하기 위해선 해당토지의 경지정리 및 용수개발과 연접개발제한접촉여부 등을 확인하는 것이 중요하다. 해당 토지 주변에 경지정리 및 용수개발 등이 미비한 경우 전용비(농지보전부담금)가 높아지기 때문이다.
또농지 주변으로 연접개발 접촉여부도 신중히 알아봐야 한다.연천군 지적과 관계자는 “연접개발제한은 개발행위의 허가 규모를 용도지역(녹지, 관리, 농림, 자연환경보전 등)마다 제한을 둔 것”이라며 “농림, 공업, 관리지역은 3만㎡ 미만, 생산녹지 지역 1만㎡ 미만, 보전관리지역 5,000㎡ 미만 등으로 이 범위 안에서 각 지자체마다 개발규모를 정해놓고 있다”고 말했다.
농지 취득과 개발규제 등을 확인한 뒤농지전용허가신청서를 작성하여 농지관리위원회에 제출한다.농지관리위원회는 사업목적이 타당한지, 유해시설인지, 건축용도의 기반시설은 다 갖춰져 있는지 등을 확인하고 시장, 군수에게 신청서류확인서를 제출한다.
시장.군수 등 관할관청에서는 농지전용허가심사를 하게 된다. 이 때 허가가 통과하면 토지 형질변경 공사를 하면 된다.
단, 농지보전부담금의 납입을 조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우에는 농지보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부하게 된다.
의정부 G공인 대표는 “꼭 지목변경까지 마무리 짓지 않아도 전용허가가 떨어지면 지목변경이 완료된거나 다름없다”며 “전용허가가 떨어진 것만으로도 전용허가비와 프리미엄이 반영돼 가격이 두 배 이상 오른다”고 말했다.
농지전용 후에는 형질변경을 하게 된다. 형질변경은 경사진 임야를 평지로 만들거나 수로와 구렁으로 돼 있는 논을 흙으로 메워 건축을 할 수 있는 용지로 만드는 것으로 부지조성공사를 말한다.
형질변경 후에는 시.군.구청에서 건축허가를 받고 해당 토지 용도, 용적률, 건폐율 등에 따라 건물을 지으면 된다.
건축물이 완공되면 관할 행정처에서 지목변경을 신청한다. 예를 들어 지목이 답이었던 농지에 공장을 지었다면 공장부지(공)로 지목을 변경하면 되는 것이다.
지목변경 신청을 받은 관할 행정처는 건물의 이용현황이나 관계법령에 적합한지 여부 등을 조사한 후, 지목변경을 허가하게 된다.
[자료원 : 부동산뱅크 2007.10.22]
제 3 부 토지거래허가구역내 땅 매입땐 외국인도 허가 받아야
내년 2월부터는 토지거래허가구역에서 외국인이나 외국법인이 땅을 사더라도 거래 허가를 받아야 한다. 지금은 외국인은 시ㆍ군ㆍ구청에 신고만으로 땅을 매입할 수 있다.
건설교통부는 이 같은 내용의 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’을 개정했다고 25일 밝혔다.
건교부는 외국자본 유치를 위해 외국인이나 외국법인에는 허가를 받지 않도록 했으나 내국인이 외국법인을 설립해 토지를 사는 수단으로 악용하고 있고 외국인이 매입하는 땅도 공장용지가 아닌 주거용지가 많아 투기수단이 되고 있어 법을 개정하게 됐다고 설명했다.
또 뉴타운 지역 등 강도 높은 투기대책이 시행되는 지역에서 외국인의 토지거래가 많이 이뤄지고 있지만 외국인에 대한 허가제 적용이 제외됨에 따라 효율적인 투기방지가 어렵다는 점도 고려됐다.
실제로 지난 2005년의 외국인 토지취득 현황을 보면 전국적으로는 전체 거래필지의 0.81%에 불과했지만 서울의 뉴타운 지역에서는 15.8%로 높았다.
또 외국인 토지취득의 61.1%는 주거용지이고 공장용지는 1.3%에 그쳐 외자유치 효과가 미흡할 뿐 아니라 내ㆍ외국인의 차별을 개선하기 위한 목적도 반영됐다.
