절세형 부동산’에 주목하라

부동산법률상식

2012-08-10 22:43:43

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‘절세형 부동산’에 주목하라

 

세금폭탄 속에서도 수익률 높이려면…

합법적 주택 재테크 가능한 틈새시장 공략을

부동산 세금 공포(?)가 확산되면서 절세형 상품쪽으로 수요층이 몰려가고 있다.

특히 종합부동산세로 인한 보유세 부담과 2주택 이상 보유자들의 양도소득세 부담, 취득.등록세율은 낮아졌지만 실거래가로 인한 과세 금액의 상승 등 극복해야할 산이 한두 개가 아니다. 더구나 활황세를 보이는 주식 시장과의 수익률 싸움에서 대적하려면 절세는 더이상 피할 수 없는 투자 기법이다. 이에 따라 최근 부쩍 관심도가 높아진 절세형 부동산의 투자 전략을 소개한다.

▶세금 안내고 새 집으로 갈아타라=새 아파트는 합법적으로 1가구 2주택 재테크가 가능한 수단이다. 분양권은 등기(입주) 시점부터 주택으로 간주돼 계약 후 공사가 진행되는 통상 2-3년 동안은 주택 수에 포함되지 않고, 입주 후에도 1년 내 비과세 요건을 충족한 기존주택을 팔면 양도세가 비과세되는 만큼 약 3-4년 간은 세금에서 자유로울 수 있다.

▶수익형 부동산의 대표 주자 ‘상가’ = 상가는 수익형 부동산의 대표주자다. 고정적인 임대 수익에 아파트와 달리 전매 제한이나 투자방식 등에 대한 규제가 없는 게 장점이다. 특히 주택과 달리 건물과 토지의 재산세를 분리 과세하고, 건물 부분에 대해서는 종부세를 부과하지 않아 자산가들의 분산투자용으로 선호도가 높다. 토지 부분은 개인별로 합산(비사업용 토지 제외)해 누적 공시지가가 40억원을 초과할 때만 종부세를 물어 보유 토지가 적거나 땅값이 낮으면 종부세 걱정도 덜 수 있다.

▶다 주택자라면 ‘주택임대사업’을= 다주택자의 절세 방법 중 하나가 임대사업자 등록이다. 같은 시.군(혹은 도)내 주택을 5채 이상 매입해 임대사업자로 등록하고 10년 이상 임대하면 양도세 중과 대상에서 제외(9-36%의 일반세율로 과세)되고, 취.등록세 감면, 종부세 대상 제외 등의 세제혜택을 받을 수 있다. 임대사업은 기존 주택보다는 중소형 미분양 아파트를 매입하는 게 유리하다. 이 때 전용면적 18평 이하의 주택을 최초로 분양받아 임대주택사업을 하면 취.등록세가 전액 면제되고, 재산세도 18평 이하면 50%, 25.7평 이하면 25% 감면받을 수 있다.

▶ ‘펜션, 오피스텔’ 틈새 시장을 노려라=단지형 펜션은 숙박업 등록이 의무화되면서 다주택자들의 양도세 중과 걱정이 사라졌다. 또 등기 분양이 아닌 회원제로 분양받아 전세권이나 근저당권만 설정해놓을 경우 종합소득세나 부가가치세를 내지 않을 수도 있다. 물론 사업자 등록을 내는 만큼 1년 기준 수익금이 1500만원을 넘으면 종합소득세로 합산된다는 점은 유의해야 한다. 주택에 대한 고강도 규제로 오피스텔도 인기다. 오피스텔은 주거용으로 쓰면 주택 수에 포함되지만 사무실 등으로 임대할 경우 주택 수에 합산되지 않는다. 시세차익보다는 고정적인 임대수입이 목적인 소액 투자자에게 적합하다.

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 카페장|원글보기