내 부동산 가치 판별하기

부동산법률상식

2012-08-10 23:19:06

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사례1)회사원 A씨는 1년 전 H영농산림조합으로부터 홍천군 소재 임야 200평을 평당 10만원대에 매입했다. 매입할 때 법무사를 통해 등기 이전했고, 위탁영림계약서까지 받아 놓았다. 그런데 A씨는 계약할 때 이 땅을 3년간 개발하지 말라는 얘기를 조합으로부터 들었다. 조합이 땅값이 오르도록 잘 가꾸어주겠다는 얘기였다.

 

사례2)B씨는 3년 전 친구들과 함께 평창군 도암면 소재의 임야 300평씩을 평당 20만원에 매입했다. 현재는 관리지역이나 향후 계획관리지역에 편입될 가망성이 크고, 동계올림픽 호재와 주변에 알펜시아 리조트가 들어설 전망이어서 땅값 급등이 예상된다는 것이었다.

 

 

 

임야는 준보전산지를 택해야, 분할 여부 반드시 확인

시골에 땅을 갖고 있는 사람은 의외로 많다. 투자목적이든 전원주택을 지을 계획이든 ‘땅을 갖고 있으면 손해는 보지 않는다’ 는 게 일반적인 생각들이다. 그러나 땅을 갖고 있으면 언젠가는 땅값이 오르던 시대는 지났다. 2003년 발효된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 때문이다. 이 법은 난개발을 막고 국토를 계획적으로 개발하고 이용하자는 취지로 만들어졌다. ‘선계획 후개발“, 즉 ’계획이 없으면 개발도 없다‘는 시대가 도래한 것.

 

A씨는 투자목적이었다면 땅을 잘못 구입한 사례에 속한다. 그 임야는 보전산지에 속하는 임업용산지라 개발이 극히 제한돼 있는 땅이기 때문이다. 임야 투자는 준보전산지에 하는 것이 일반적이다. 임업용산지는 농어업인에 한해서 주택 신축이 허용되는 등 토지를 2차적으로 이용할 수 있는 개발행위가 엄격히 제한돼 있다. 따라서 영림으로 나무 등을 심어 수익을 기대하는 것이 최선인데, 100평으로 효과적인 수익을 올리기는 쉽지 않아 보인다.

 

그런데 A씨의 땅은 현재 분할이 돼 있지 않고 공유지분으로 등기가 된 상태였다. 조합측이 잔금 지불 후 분할등기를 해준다고 약속했지만, 지키지 않은 것이다. 2006년 3월부터 법이 바뀌어서 비도시지역의 토지는 개발행위허가나 관계법령 인허가를 받지 못하면 토지 분할이 허용이 되지 않고 있다. 소위 ‘기획부동산업체’들이 분할해준다면서 땅을 파는 것은 사실이 아니다. 공유지분이 돼 있는 땅을 매도하려면 공유물분할등기를 해야 가능한데, 공유지분자 전원의 동의를 얻어야 하고 비용을 본인이 전부 부담해야 하는 등 쉬운 일이 아니다.

 

 

 

토지 매입은 적정가로, 계획관리지역 편입 예상 토지를 주목

B씨는 임야 치고는 너무 비싼 값으로 매입했다. 관리지역의 임야는 도로변이거나 개발이 이미 진행중이 아니면, 10만원 이하 선에서 투입해야 투자 가치가 높다. 최근에 토지 보상이 시작된 원주혁신도시 주변의 땅 소유자 중에는 땅을 40,50만원 대에 매입했다가 토지 보상비로 평당 30만원도 받지 못해 투자금액의 절반 이상을 손해 본 경우가 많았다. 공시지가에 비해 턱없이 비싼 값으로 매입했기 때문이다.

 

B씨의 임야는 계획관리지역으로 편입될 가능성은 그리 높아 보이지 않았다. 현재 전국적으로 시행되고 있는 관리지역 세분화 작업은 2008년 말까지 완료될 예정이다. 만일 계획관리지역에 편입하면 땅값이 4,5배는 뛸 것으로 예상돼 땅 소유자들이 촉각을 곤두세우고 있다.

 

따라서 지금 토지 매입을 고려중인 사람들은 관리지역 중에서 계획관리지역으로 편입될 가능성이 높은 땅을 선택해야 한다. 그러나 일반 사람들이 그런 선별을 하기는 쉽지가 않으므로 믿을 만한 컨설턴트의 조언을 들을 필요가 있다.

연접개발제한에 걸리게 되면 쓸모없는 땅으로 전락

게다가 B씨의 임야는 연접개발제한에 걸릴 확률이 아주 높아 자칫하면 쓸모없는 땅으로 전락할 위험성도 있었다. 연접개발제한이란 난개발을 방지하기 위해 관리지역 임야인 경우 토지 경계선으로부터 500미터 이내에 개발행위를 총 9000평까지만 허용하는 것이다.

 

예를 들어 자기 임야 경계선으로부터 반경 500미터 이내에 대형 물류창고 같은 게 하나만 있어도 더 이상의 개발을 하지 못하기 때문에 토지 가치가 떨어지게 된다. 그러나 주택이나 20가구 미만의 전원주택은 연접개발제한과 관계없이 건축이 가능하다.

 

지금이라도 내 땅의 상태를 알아보는 것은 매우 중요하다. 부동산 투자의 핵심은 보유냐 매도냐의 선택과 매도 매수 타이밍이기 때문이다. 토지의 값은 현재의 가치보다 건축물을 지었을 경우의 가치와 주변이 개발됐을 때의 미래가치에 의해 결정된다.

 

 

 

토지이용계획확인원으로 내 땅 가치 살펴야

먼저 토지이용계획확인원을 발급받아서 내 땅이 어떤 용도지역에 속하는지를 살피고, 토지 소재지 관할 시군구청의 도시계획조례를 살펴서 건축할 수 있는 건축물의 종류와 건폐율 및 용적률을 정확히 알아야 한다. 땅의 가치는 건축할 수 있는 건축물의 종류와 용적률에 달려 있다. 상업지역이 주거지역보다 비싼 이유가 여기에 있다.

그런 다음, 토지이용계획확인원에 열거된 제한사항에 걸려 있는지를 살펴야 한다. 예를 들어 군사시설보호구역이면 군사시설보호법에 의해 개발행위가 제한되며, 전, 답, 과수원 등 농지라면 농지법을, 임야라면 산지관리법을 살펴봐야 하기 때문이다.

 

연접개발제한 저촉 여부는 토지 소재지 관할 시군구청 건축과에 문의하면 곧바로 알 수 있다. 마지막으로 기획부동산업체로부터 땅을 구입한 사람들은 분할 여부를 반드시 확인해야 하며, 공시지가도 확인해 두는 것이 좋다.

이 모든 사항을 가지고 땅의 가치를 판단하면 되며, 만일 스스로 판단하기 어려우면 부동산 전문가의 조언을 듣는 것도 한 방법이다.

 

[자료원:동아일보]

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 주택지기|원글보기

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