집 살까, 더 기다릴까

부동산법률상식

2012-08-11 00:33:45

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●버블세븐 약세 내년 상반기까지 이어져 ●고유가로 2기 신도시 메리트도 줄어들어 ●정부대책 발표에도 지방 미분양은 냉랭 올 하반기에서 적어도 내년 상반기까지 국내 부동산 시장에 대한 전망은 밝지 않다. 유가 상승과 원자재값 폭등, 해소되지 않은 미분양 물량 등으로 인한 건설경기 불안, 물가와 금리 상승으로 인한 가계 부담 증가는 부정적 전망의 배경으로 거론되고 있다. 분양가는 오르는데 집값은 폭락하는 부동산 시장의 스테그플레이션을 피할 수 없으리라는 관측까지 나오고 있다. 국지적 상승요인들이 있기는 하겠지만 지역적으로 살펴봐도 상반기 강북과 같은 매매활성화 지역을 찾아보기도 힘들 것으로 보인다. 전문가들은 투자자들에게 리스크를 줄이는 게 하반기 재테크라고 말할 정도다. 실제로 강북은 ‘오를 만큼 올랐다’는 의견이 지배적이고 상승세를 이어가더라도 상반기에 비해 그 폭이 매우 줄어들 것으로 보고 있다. 하반기에 분양을 앞두고 있는 주요 재개발 지역이 변수가 될 수는 있다. 눈의 띄는 하락세를 보였던 버블세븐 지역도 약보합세가 당분간 유지되리라는 전망이다. 정부의 규제완화 시기나 그 강도가 여전히 점쳐지고 있지 않은 가운데 하반기에도 강남은 고전을 면키 어려울 것으로 예측되고 있다. 새로 분양을 시작할 2기 신도시들 역시 고유가로 인한 도심회귀 현상이 나타나기 시작하면서 메리트가 많이 줄었다. 1기 신도시들의 침체도 장기화할 것으로 전망되면서 전문가들은 서울대 비서울의 대칭구도가 심화될 것으로 보고 있다. 지방의 경우는 더 심각하다. IMF 이후 미분양 물량이 최대치를 기록하고 있지만 그에 대한 해소책이 마땅치 않은 상황이다. 정부는 한 달 전 미분양 대책을 발표했지만 건설사나 전문가들로부터 실효성 의심을 받고 있는 상황이다. 전문가들은 전폭적인 규제완화 정책이 없다면 지방 건설사와 시행사, 하청업체로 이어지는 줄도산이 하반기에도 반복될 것으로 보고 있다. <PRE> </PRE>◇“저벅저벅 스테그플레이션◇ 획기적 규제완화 없으면 침체 장기화 ●담보가치가 하락하고 물가와 금리가 계속 오르면 기업은 상환에 대한 부담을 안을 수밖에 없다. 그렇게 된다면 부동산 침체가 경제전반에 악영향을 끼치게 될 것이다._ 김학환 부동산정책연구소 소장 ●“하반기 부동산 시장은 여전히 침체 상태를 벗어나지 못할 것이다. 강북은 조정기, 강남은 소폭 하락기가 계속 이어질 것으로 본다.” _ 김학환 부동산정책연구소 소장 ●“물가상승률이 높은 수준을 유지하고 있어 당분간 금리가 하락할 가능성이 낮다. 때문에 전반적인 거시경제 여건이 회복되기 전까지는 침체가 지속될 것이다.”_ 지규현 GS건설경제연구소 책임연구원 ●“적어도 하반기까지 침체는 계속된다. 다만 종부세와 양도세 부과 기준액 상승과 대출 규제 완화 정도가 변수다.” _ 박상언 유앤알컨설팅 대표 ●“정부의 규제완화 정책이 없는 한 강남 아파트값 하락은 불가피 하다. 그나마 저점을 5월로 봤는데 다시 가격이 떨어져 7월말 시세가 저점이 되지 않을까 생각한다.” _ 오윤섭 닥터아파트 대표 <PRE> </PRE>부동산 전문가들의 하반기 전망이 한결같이 어둡다. 침체기를 짧게 보는 전문가가 내년 상반기까지이고, 이보다 더 오래 지속되리라는 예측도 많다. 전문가들의 어두운 전망에는 공통된 전제가 깔려 있는데, ‘정부가 획기적인 규제완화 정책을 내놓지 않는 한’ 그렇다는 것이다. 거시경제 불안, 금리 상승…전망 어두워 서울의 강북 정도를 제외하면 상반기 전국의 매매 동향은 매우 한산한 수준이다.(18p표 참조) 특히 부산이나 대구 등 미분양 물량이 넘쳐났던 지방 대도시들은 상반기 내내 혹한기를 겪었다. 정부의 전폭적 규제완화 등 강력한 변수가 없다면 하반기에도 매매활성화 가능성은 크지 않아 보인다. 이와 같은 국내 부동산 시장의 침체는 국내외 다양한 원인들이 복합적으로 이루어낸 결과로 볼 수 있다. 국내 부동산 시장의 침체가 거시경제의 불안에 영향 받고 있다는 점에 대해선 대부분의 전문가들이 인정하고 있다. 정부의 규제완화에 대한 기대감이 실망감으로 바뀌어 투자심리가 크게 위축된 것 또한 부동산 시장 침체의 중요한 원인으로 거론되고 있다. 최근에는 물가급등과 성장률 저하가 동시에 진행되는 스테크플레이션에 대한 우려의 목소리가 높다. 박상언 대표는 이와 관련해 “원유가 상승으로 인해 세계 경제에 빨간불이 들어오면서 내수경기 또한 하반기에는 스테그플레이션을 피해갈 수 없을 전망”이라고 밝혔다. 스테크플레이션이 현실화될 경우 ‘경기침체→소득감소→구매력 약화→부동산 가격 하락’의 수순을 밟을 가능성이 크다. 이에 부동산 전문가들은 버블 붕괴 가능성까지 제기하며 대책마련이 시급하다고 강조하고 있다. 주기적으로 찾아오는 부동산 침체기마다 일본의 버블 붕괴가 국내에서도 반복되리라는 지적이 있었지만 김학환 소장은 국내와 일본은 상황이 같지 않다고 말한다. “일본의 경우 상업용 부동산 가격의 하락을 중심으로 버블이 서서히 붕괴됐지만 국내 부동산 시장은 변동폭이 급격하다”는 것이다. 좋게 해석하면 국내의 경우 버블이 붕괴되더라도 회복기간이 일본에 비해 매우 짧을 수 있다는 말이지만, 반대로 언제 다시 붕괴될지 모르는 위험성을 안고 있다는 말이기도 하다. 정부의 대출규제와 금리 급등 역시 전문가들이 공통적으로 지적하는 부동산 시장 침체 요소들이다. 지규현 책임연구원은 “그 동안 주택수요를 견인했던 주택대출금리의 상승과 주택대출규모의 축소, 부동산 관련 세금중과에 따른 투자 메리트 감소”가 주택수요 위축을 불러왔다고 진단하고 있다. 박원갑 스피드뱅크 소장 역시 “스테그플레이션 우려에 더해 집값과 반비례 관계인 금리까지 급상승하고 있어 부동산 가격 하락 압력이 가중되고 있다”고 말했다. 그는 이러한 이유를 들어 투자자들에게 “하반기에는 리스크를 낮추는 안전투자가 우선”이라고 조언했다. 또한, 고유가와 원자재값 상승은 하반기 분양가 상승을 예고하고 있어 건설경기와 주택시장에 대한 전망을 더욱 어둡게 만들고 있다. 장기 침체, 경제성장 발목 잡을 수도 부동산 산업이 내수 경기에서 중요한 위치를 차지하고 있는 국내의 경우, 부동산 시장의 장기 침체는 경제 전반에 생각보다 더 큰 타격을 줄 수도 있다. 지규현 책임연구원은 “중간재 생산을 포함한 건설업 자체의 생산효과가 줄어들고, 이로 인해 고용효과 또한 위축돼 큰 타격을 받을 수 있다”고 말했다. 그는 또한 “미분양 해소가 더디게 진행된다면 건설업체의 부도가 급증하게 될 것이고, 금융권에서 부동산으로 향하는 자금흐름이 더욱 위축될 가능성도 있다”며, 만약 그렇게 된다면 부동산 시장의 침체는 생각보다 더 커질 수 있다고 전망했다. 이처럼 부동산 산업의 침체는 건설업에 종사하는 기업들에 당장 어려움을 주겠지만 이 피해는 점차 확산될 것으로 파악되고 있다. 엄밀히 말해 부동산 시장에 영향 받지 않을 국내 기업을 찾기가 쉽지 않기 때문이다. 대부분의 국내 기업들은 부동산 담보 대출을 통해 상당부분의 사업자금을 마련하고 있다. 제조업을 기반으로 하는 기업의 경우 생산 공장 자체가 담보로 잡혀 있는 경우도 많다. 이런 상황에서 부동산 시장 침체로 인한 가격 하락이 진행될 경우 건설경기만이 아니라 국내 경제 전체에 큰 혼란이 초래될 가능성까지 제기되고 있다. 김학환 소장은 “담보가치가 하락하면 금융기관에서 대출 연장을 꺼리게 되고, 이런 상황에서 물가와 금리가 계속 오른다면 결국 기업은 상환에 대한 부담을 안을 수밖에 없다. 그러한 상황까지 간다면 상당수의 건물들이 매물로 나오게 될 것”이라며, 부동산 시장 침체가 경제 전반에 미칠 악영향에 대한 우려의 목소리를 전했다. 그렇다면 부동산 시장을 활성활 시킬 수 있는 방안들은 무엇이 있을까. 우선은 거래를 활성화 시킬 수 있는 대책을 강구해야 된다는 것이 다수 전문가들의 견해다. 하지만 정부의 규제완화 정책이 언제쯤, 어느 정도의 강도로 진행될지는 여전히 미지수다. 박상언 대표는 “2005년 8·31대책부터 2007년 1·11대책까지 참여정부의 연이은 투자억제정책이 시장왜곡현상을 낳고 있다”며, 현 정부가 조속히 규제완화 정책을 발표해야 한다고 주장했다. 그는 “취·등록세나 양도세의 대폭적인 인하를 통해 거래 활성화를 유도해야 된다”는 구체적인 방안을 제시했다. 그래야만 내구재 소비가 일어 경기도 살아날 수 있다는 것이다. 김학환 소장 역시 규제완화에 초점을 맞추고 있다. 그는 “DTI(총부채상환비율) 규제를 풀어주어야 한다”고 말한다. “이러한 규제는 국가에서 정할 것이 아니라 개인의 판단에 맡겨야 한다”는 것이다. 그는 또한 “건설사 입장에서도 플랜트 사업이나 해외 개발 사업 등으로 사업영역을 다각화해 리스크를 줄여야 한다”는 의견을 제시하기도 했다. 인위적 활성화보다 충격 최소화가 우선이라는 의견도 있다. 지규현 연구원은 “부동산 가격이 상승하던 국면에서 만들어진 규제가 침체를 가속화시키지 않도록 적극적으로 검토해야 된다”고 강조했다. 이재훈 기자 (huny@ermedia.net)

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카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 빛과소금|원글보기

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