권리분석 시 중요한 대항력

부동산법률상식

2012-08-11 22:39:56

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권리분석은 ‘말소기준등기에서 시작해 대항력에서 끝난다’는 말이 있을 정도로 대항력은 권리분석에서 말소기준등기 다음으로 중요한 부분이다. 주택임대차보호법에서 임차인은 여러 가지 권리를 누리고 있는데 그 중 경매와 관련해서는 대항력과 우선변제권, 최우선변제권이 가장 중요하다.

■ 대항력 있으면 보증금 전액보호 가능해

대항력이란 임차주택의 양도 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도 존속기간의 보장을 받으며 보증금도 임대차 관계에 수반해 새로운 소유자에게 이전된다는 의미다.

쉽게 말하면 집주인이 바뀌거나 살던 집이 경매를 당하더라도 임대차 기간(24개월)동안 외부 간섭없이 당당하게 거주할 수 있고, 임대차 기간이 종료되면 임대차보증금을 단 한 푼의 손실도 없이 모두 돌려 받을 수 있는 권리를 세 글자로 요약하면 바로 ‘대항력’이다.

즉 대항력 있는 임차인은 두 가지 권리를 갖고 있는데 하나는 임대차 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리와 다른 하나는 보증금을 전액 돌려 받을 수 있는 권리다.

다시 말해 대항력이 있으면 어떤 경우라도 보증금의 전액 보호가 가능하다. 만일 경매에서 대항력있는 임차인을 만난다면 아예 참여하지 않거나, 꼭 참여해야 할 경우에는 인수해야 할 보증금만큼 유찰되고 나서 참여해야 한다. 만일 인수해야 할 금액을 예상하지 못하고 낙찰 받으면 낙찰대금 외에 임차보증금을 추가부담 해야 하기 때문에 ‘경매사고’로 이어진다.

■ 대항력은 언제 갖게 되는가?

여기에서 우리가 주의해야 할 점이 하나 있다. 즉 ‘대항력요건’을 갖추고 있다는 것과 ‘대항력’이 있다는 것은 전혀 다른 의미라는 점이다. 누구나 이사하고 주민등록을 마치면 대항력 요건을 구비하게 된다. 그러나 대항력 요건을 갖췄다고 해서 모두 임차보증금 전액을 보호받는 것은 아니라는 점이다. 대항력 요건과 아울러 대항력 기준일이 말소기준등기보다 빠른 경우에 한해 보증금을 보호 받을 수 있다.

즉 대항력 있는 사람은 대항력 요건을 당연히 구비하고 있지만 대항력 요건을 갖췄다고 반드시 임차보증금의 보호, 즉 대항력이 있는 것은 아니라는 점이다.

■ 대항력 취하려면 주택 인도 받아야

임차인이 대항력을 취득하려면 그 요건으로써 주택을 인도 받아야 한다. 여기서 인도라 함은 점유의 이전을 말하는데 점유라 함은 물건을 사실상 지배하는 것을 말한다.

그러나 임차 공간을 모두 점유해야만 하는 것은 아니다. 일부의 인도(방4칸) 중 방 2칸만 인도)도 대항력요건으로써의 인도에 포함되는 것으로 본다.

인도에는 4가지 유형이 있는데 그 중 현실의 인도가 대표적이다.

① 현실의 인도 임대인이 자기의 지배 하에 있는 주택의 점유를 임차인에게 이전시키는 것을 말한다. 예) 이삿짐을 옮기는 경우, 임차주택의 열쇠를 ㄱ부받는 것도 주택의 인도에 해당된다.

② 간이인도 임차인이 이미 그 주택을 사실상 지배하고 있는 경우 현실의 인도없이 당사자간의 의사표시만으로 이루어지는 인도. 예) 사용대차나 전대차의 형식으로 이미 점유하고 있는 경우 새로이 소유자와 임대차 계약을 체결하고 거주하는 경우

③ 점유개정에 의한 인도 목적물을 양도한 후 에도 양도인이 그 목적물을 계속해서 점유하는 경우. 예)소유자가 주택을 팔면서 그 주택에 임차인으로 계속 거주하는 경우

④ 목적물의 반환청구권의 양도에 의한 인도 제 3자가 거주하고 있는 주택을 임차한 임차인이 임대인으로부터 주택인도 청구권을 양도받은 경우.

■ 주민등록 여부에 따른 대항력

가족에 의한 주민등록(점유보조자)

주민등록에는 임차인 본인의 주민등록뿐만 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함한다. 여기서 가족이라 함은 임차인과 세대를 같이 하면서 임차주택에 거주하는 동거가족을 말한다.

이 때 가족의 범위를 어디까지 인정할 것인가가 중요한데 가족은 임차인과 세대를 같이 하면서 임차주택에 거주하는 동거 가족에 한정되며, 임차주택에 거주하지 않은 채 세대를 달리하고 있는 가족이 전입신고를 한 경우에는 대항력을 인정받을 수 없다.

간접점유자의 주민등록

대항력은 임차인이 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정된다. 단 ‘임차인이 임차주택을 간접점유의 방법으로 인도 받은 경우 주민등록은 간접점유자인 임차인의 주민등록이 아니라 직접점유자의 주민등록을 요한다.’(2001.1.19 2000다55645판결)

다른 세대의 동거인으로 전입신고 한 경우 임차인이 전입신고시 독립된 세대를 구성하지 않고 다른 사람의 동거인으로 전입신고를 하여 등재된 경우에도 대항력이 인정된다.

■ 대항력의 범위

경매에서 임차인이 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있는 범위는 낙찰자 입장에서 볼 때는 임차인의 보증금을 인수해야 할 범위와 같다.

① 대항력이 있는 임차인의 동시이행의 항변

대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 우선변제권을 행사해 일부만 배당받고 나머지를 배당 받지 못하자 동시이행항변권에 기해 임대부분 전부를 사용해 실질적인 이익을 얻고 있는 경우, 그 점유는 불법점유가 아니므로 손해배상책임은 지지 아니한다. 그리고 배당 받지 못한 부분을 제외한 나머지 부분에 대하여는 부당이득을 얻고 있으므로 이를 반환해야 한다.

② 대항력 있는 임차인과 전세권자의 점유부분이 다른 경우

선순위 전세권자는 2층 부분을 목적으로 하고 전세권 등기 후에 대항력 요건을 갖춘 임차인은 1층 부분을 목적으로 한 경우, 전세권이 매각으로 소멸하더라도 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다. 즉, 낙찰자가 미배당 분만큼 인수해야 한다. 왜냐하면 전세권은 말소기준등기가 아니기 때문이다.

③ 대항력 있는 임차인이 일부만 배당 받은 경우

대항력 있는 임차인이 경매 절차에서 배당요구를 해 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당 받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당 받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관해 경락인에게 대항해 이를 반환 받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있다. 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액은 올바른 배당 순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 잔액을 의미하는 것이며, 현실로 배당 받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이 아니다. 따라서‘임차인이 배당 받을 수 있었던 금액이 현실로 배당 받은 금액보다 많은 경우, 그 차액에 관하여는 과다 배당 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 변론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수 없다’

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 울타리