물건별 경매 방법 알아두기

부동산법률상식

2012-08-10 19:01:13

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물건별 경매 방법 알아두기

아파트

2003년 기준 매월 <전국법원>에서 진행되는 2만 7천여 경매물건 중 22%(4천여 건)정도가 아파트 경매물건이다. 경매로 아파트를 취득하면 취득세금과 경비를 빼더라도 중소형 아파트는 10% 이상, 대형 아파트는 20% 가까이 주변시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다. 40평 이상 대형아파트일수록 금액이 크기 때문에 유찰될 경우 시가 보다 유리하게 구입할 수 있다는 뜻이다.

아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하다. 그러나 1동짜리 아파트는 절대 피하는 게 좋다. 재건축대상 아파트가 아니라면 새로 지은 것일수록 좋고 대지지분이 넓어야 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다.

경매로 아파트를 구입할 때 인근 부동산중개업소를 통한 시세파악과 관리사무소에서 방문하여 관리비 체납여부를 확인하는 것은 필수다. 법원의 감정가만 맹신하는 것은 절대 금물.

공동주택(연립,다세대,빌라)

연립 . 다세대주택은 전체 물량의 16%정도이며, 매월 4천 5백여 건 가량 경매에 붙여져 1천 3백여 건 정도의 물량이 감정가보다 28%정도 하락한 가격에 낙찰되고 있다. 일반적으로 연립주택은 5층 미만의 공동주택으로 연면적 (지층 제외한 각층 바닥면적 합계)이 660㎡(200평)이상인 주택을 말하며 660㎡이하면 다세대주택으로 구분된다.

연립 . 다세대주택은 서울 강북권 뉴타운 인근 등 지역발전의 호재가 있어 관심을 둘 만한 곳이다. 2002년 강북 뉴타운 개발대상지가 확정되고 개발방안이 구체적화되면서 해당지역 경매물건이 큰 인기를 끌었다. 해당지역 시세가 급등하면서 경매때 낙찰가격도 동반 상승했다. 저당권 등 담보금액이 많지 않는 물건은 경매가 취하되기도 했다.

특히 경매는 토지거래허가를 받지 않아도 돼 투자자들의 주목을 받았다. 또한 도심의 요지에 지은 지 20년 이상 되는 공동주택 중 재건축을 추진하는 허름한 연립주택도 잘 알려지지 않은 틈새 투자처다. 지은 지 너무 오래돼 슬럼화가 진행되기 때문에 투자자들이 외면하기 일쑤고 가격도 만만치 않아 지레 포기하기 쉬운 곳이다. 그러나 경매·공매시장에서 저가매입의 기회를 잡아 여유 돈을 장기 간 굴릴 목적으로 매입하면 이만한 투자처도 드물다. 노후 연립주택 재건축은 단지 규모가 작아 사업기간이 짧으므로 투자금액 회수가 빠르고, 오래 전에 지어진 연립주택일수록 대지지분이 많아 아파트에 비해 무상 배분율이 높은 편이다. 조합원수가 적다보니 조합원간 합의도 쉬워 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다.

빌라를 낙찰 받으려고 할 때는 고급빌라와 소형빌라에 따라 체크사항이 다르다. 고급빌라는 경매 투자는 투자금액이 큰 만큼 주의할 점도 한두 가지가 아니다. 고급빌라 우선 이들 빌라는 거래 수요가 많지 않기 때문에 단기 차익을 노린 투자보다는 실수요 목적으로 입찰하는 게 중요하다. 주로 종로 평창 · 구기동, 서초 양재 · 방배동 일대에 몰려있으며 대지지분이 많고 20∼30가구 이상 들어선 대단지가 유리하다. 특히 현대건설 청구 등 지명도 높은 대형건설업체에서 지은 빌라는 믿고 살 만하다. 그러나 내부 마감재에 따라 가격차가 심해 현지 중개업소를 3곳 이상 방문해 실제 시세보다 입찰가가 저렴한지 정확한 시세파악 후 응찰하는 게 좋다.

매매가 6억 원 이상 고급주택은 양도소득세를 실 거래가로 산출하는 것도 주의할 점. 양도차익에서 부대비용을 공제받을 수 있어 실제 양 도세는 크게 신경 쓰지 않아도 되지만 감정가가 6억 원대인 고급빌라는 낙찰가를 6억원 이하로 결정하는 요령이 필요하다.

전세금에서 조금만 더 생각하면, 구입할 수 있는 20평 안팎의 소형빌라는 세입자들이 낙찰 받으면 좋다. 신축주택으로 단지를 형성하고 있는 것을 골라야 하며 가구당 1대 이상 주차가 가능해야 한다. 가급적 역세권 주택을 구입하는 게 유리하다.

단독주택(주택, 다가구)

단독주택은 한달에 2,800여건 정도가 경매로 진행되며, 낙찰가율은 75%정도. 즉 1억 정도 하는 주택을 7,500만원에 살 수 있다는 얘기다. 주택을 낙찰 받을 때 고려해야 할 점은 10년 이상 된 집은 건물가 비중이 높지 않기 때문에 싼값에 낙찰 받을 수 있는 반면 10년이 안된 집은 감가상각이 된다 하더라도 건물가액이 높기 때문에 감정가가 비교적 높게 책정된다는 점이다. 따라서 반드시 주변 시세를 확인해야 한다. 구입 후 재건축을 한다면 도로를 끼고 있으면서 최소 50~80평 이상 되는 물건을 잡는 게 좋다. 또한 경매시장에서 노릴 만한 대상은 시세보다 감정가격이 크게 낮은 물건들이다. 보통 경매주택은 경매 개시가 결정된 후 보름 내에 감정한다. 경매번호앞에 붙는 99타경, 00타경 등은 입찰에 부쳐진 연도다. 이런 물건은 2∼3년 전에 감정된 물건이기 때문에 시세보다 감정가격이 저렴하다. 시세보다 감정가격이 싼 물건을 노리려면 경매정보지 등에서 입찰정보를 재빨리 확인한 후 현장을 방문해 시세를 파악해야 한다. 여러 중개업소에 들러 낙찰 받은 후 당장 팔 수 있는 가격도 확인해야 한다. 세금과 명도 비용 등을 감안할 때 시세보다 10% 이상 싼 값에 낙찰 받아야 투자에 성공할 수 있다. 너무 싼 값에 응찰하면 낙찰받기 어렵다. 최소한의 이익이 보장되는 범위 내에서 가격의 상한선을 정해 입찰가를 정해야 한다. 입찰장의 분위기에 휩쓸리지 않는 것도 중요하다.   근린/상가 경매 근린/상가는 전체 물량의 15%정도이며, 매월 4천여 건 가량 경매로 진행되고 있다. 상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다. 낙찰 받아 개업할 생각이라면 업종을 미리 정해둔 후, 임대목적용이면 예상수익률을 고려해 매물을 고르는 게 현명하다. 아파트상가는 1000가구 이상으로 주변에 대형유통시설이 없는 곳이 좋고 상가주택이나 근린상가는 역세권이나 기존 상권이 임대나 매매시 유리하다. 한 조사결과에 따르면 상가별 연평균 수익률은 테마상가(18. 7%), 단지 내 상가(13%), 근린상가(9.39%) 순으로 나타나 은행 금리 에 비해 최고 5~6배 정도 수익이 높은 것으로 나타났다. 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈이 대거 유입된 데다 소비심리가 상승하면서 상가 시장도 큰 호황을 누렸던 것이다. 이 같은 상황에서 주 5일 근무제와 상가임대차보호법 시행은 상가경매시장 을 새롭게 재편할 주요 변수로 손꼽히고 있다. 주 5일 근무가 본격적으로 실시되면 주말상권으로 불리는 젊은 층 유동인구가 많은 대학가나 역세권, 유흥가 주변 상권이 활기를 띨 가능성이 많다. 반면 정부청사 등 주요 관공서 주변 상가는 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 사무실 밀집지역인 광화문, 여의도, 테헤란로 등도 투자 메리트가 급감할 수 있다. 상가낙찰시 주의할 점은 상가 투자자들이 늘면서 건설사들이 너도나도 상가를 짓고 있기 때문이다. 따라서 향후 상권 경쟁이 치열해질 수밖에 없고 일부 상가는 당연히 경쟁에서 도태될 것이다. 서울과 수도권을 중심으로 분양이 임박한 아파트 단지 내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가, 대형보다는 소형상가를, 단기전매차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 장기투자 매물을 노리는 것이 투자 포인트다. 하지만 상가는 경기에 민감하며 경기가 급랭할 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높다. 따라서 새로운 상권형성이 가능한지, 실수요자 층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 세밀히 따져 봐야 한다. 상권분석에 자신이 없다면 주변상인의 말 한마디에 귀 기울일 필요가 있다. 주변 상인들이 30% 이상 청약하는 상가라면 믿고 투자해도 손해 보지 않는다는 뜻이다. 또한 분양가격과 계약방법 등이 투명한 상가를 선택해야 한다. 직접 공개 입찰하는 상가는 내정가가 투명하고 프리미엄 피해를 줄일 수 있다. 분양업체(시행사)에 직접 문의해 이중계약여부를 확인하는 절차 도 중요하다. 상가임대차보호법에 따라 세입자에게 일정금액(서울은 2억4000만원) 이내를 우선변제해 줌으로써 담보 가치가 하락할 것 같다. 하지만 기존의 월세 방식에서 보증금 위주로 전환되면 투자금 회수는 빨라질 수도 있다. 상가는 단지내 상가, 근린상가, 테마형 상가로 구분할 수 있다. ▶단지내 상가◀ 단지내 상가는 독점상권보장으로 고정임대수익을 얻을 수 있어 퇴직자나 주부 등 임대소득자들에게 최고 인기를 누리고 있다. 가급적 1000세대 이상이고 가급적 25~30평형이 주류를 이루는 대단지가 좋으며 세대별 상 가면적은 0.3평 이내가 적다아다. 예를 들면, 1000세대일 경우 상가 연면적이 300평 이내면 투자적격이다. 과거에는 선착순 또는 추첨방식으로 분양했으나 최근에 수요가 몰리자 내정가를 정해 최고가로 낙찰하는 경쟁입찰방식을 시행하고 있다. 내정가의 2배에서 낙찰될 경우 임대수익률은 크게 하락할 수밖에 없다. 내정가의 1.5배 이내에서 낙찰 받는 방안이 안전하며, 고가낙찰 또는 높은 프리미엄을 주고 매입하는 것은 금물이다. 초기 임대료가 계속 유지될 수 있는지 비슷한 조건의 인근단지 상권 에 대한 수익성 분석도 필수적 사항이다. ▶근린상가◀ 근린상가는 택지개발지구 또는 대규모 아파트 단지 진입로 주변에 형성된 근린생활시설 밀집 상권을 말한다. 입지여건이나 배후인구에 따 라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역의 근린상가 투자가치가 크다. 초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어 자산가치측면에서는 오히려 유리하다. 높은 내재가치 때문에 불경기에도 쉽게 떨어지지 않고 주거를 겸용할 수 있어 자영업자에게 적합하다. 가급적 대로변 상가가 경쟁력이 있으며 “퇴근길 상가”가 고객 흡인력이 높다. ▶테마형 상가(쇼핑몰)◀ 요즘 서울 등 수도권은 물론 지방대도시 도심에서 분양되는 대형상가 대부분이 테마형 상가다. 부산, 대구, 대전, 인천지역에 이어 경부고속철 역세권인 천안지역의 상가분양에 돈이 몰리고 있다. 테마형 상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 노릴 수 있고 높은 월세수익도 기대할 수 있다. 반면 상권이 꺼질 경우 투자원금을 날릴 수도 있어 고수익, 고위험 법칙이 존재한다. 따라서, 매입 전에 철저한 입지분석과 함께 시행사 마케팅 능력과 경험, ‘상권활 성화방안’ 수립 및 예산확보 여부에 대한 검증이 필요하다 말뿐인 활성화는 공염불에 지나지 않고 반드시 분양가에 활성화 비용이 포함 돼야 한다. 주5일 근무제가 확산되면서 서울 광화문, 여의도, 테헤란 로 등 관공서나 사무실 밀집지역 상가는 매출감소가 예상되므로 매입 을 자제하는 것이 좋다. 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객 확보 면에 유리하다.   토지경매 토지는 대지, 전, 답, 잡종지 등을 통틀어 얘기하며, 전체 물량의 30%정도인 8천 2백여 건이 매달 경매에 붙여져 2천 2백여 건 정도의 물량이 감정가보다 25%정도 하락한 가격에 낙찰되고 있다. 토지는 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입해야 한다. 이는 환금성이 떨어져 돈이 묶일 수 있기 때문이다. 가급적 여유돈으로 투자하는 게 좋으며, 토지공부상 내용과 토지사용현황이 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 문서에는 밭으로 표시돼 있는데 실제로 대지용도로 사용하고 있는 경우 문제가 생길 수 있다. 이를 확인하기 위해서 토지이용계획확인원을 떼서 확인하면 된다. 도로 유무도 반드시 살펴봐야 할 사항. 땅 가치는 도로가 결정하는 만큼 전원주택 등을 지으려면 최소 4m 폭 진입도로를 확보해야 건축 허가가 난다. 또 보존녹지지역 그린벨트 상수원보 호구역 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는 땅이나 인근 마을에서 멀리 떨어져 있거나 농지에 둘러싸여 있는 땅은 건축허가를 쉽게 받을 수 없기 때문에 반드시 현장답사를 해야 한다. 농지취득자격증명을 필요로 하는 경우 낙찰후 7일 이내에 해당 경매법원에 제출해야 낙찰허가를 받을 수 있다. 2003년 1월 시행된 농지법에 의하면 주식회사 형태의 농업회사법인의 경우도 농지를 소유할 수 있으며, 농업인이 아닌 개인이 취미 또는 여가활동으로 농작물의 경작을 하고자 하는 경우는 세대별로 1,000제곱미터 미만의 농지를 소유하는 것이 가능하게 되었다. 또한 소유농지를 주말 체험영농을 하고자 하는 자 또는 주말 체험영농을 하고자 하는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대 또는 사용대를 할 수 있도록 하였고, 농지소유상한제(세대별 5만제곱미터 초과 소유 금지)는 폐지되었다. 그러나 농지의 개량, 교환, 분합, 전용 등 불가피한 경우를 제외하고는 농업생산기반정비사 업이 시행된 농지를 2,000제곱미터 이하로 분할할 수 없다