실전매도의 전략과전술 (매매계약서 체결시 매도인이 조심할것)

부동산법률상식

2012-08-10 20:16:41

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매매계약서 체결 시 유의사항 매물로 던져서 매수인에게 집을 보여주었다면 이제 매수인과 매도하고자 하는 매도인과 매 매계약서를 체결해야 합니다. 이처럼 매매계약서나 증여계약서, 근저당권설정계약서, 전세 권설정계약서 등은 일방 (어느 한쪽이)이 하는 것이 아니라 쌍방 (매도인과 매수인)이 의사 가 일치될 때 계약서를 작성하게 되는 것입니다. 매매계약서에 주로 기재되어야 하는 것은 소재지의 정확한 주소와 거래면적, 계약금, 중도 금, 잔금의 지급시기, 거래당사자들의 인적사항 등이 주로 기재가 되며 여기서 유의할 점은 특약사항으로 공과금 등을 잔금일 기준으로 정리해야 된다는 사실과 만약 융자를 받은 경우 에는 잔금일 기준으로 은행융자에 관련된 원금과 이자 등을 정확하게 매도인이 변제하여야 된다는 사실, 그리고 미공시된 권리관계 예를 들어서 임대차관계 토지의 경우에는 묘자리 등등 눈에 보이지 않는 부분에 이르기까지 꼼꼼하게 작성하여야 합니다. 아파트의 경우에는 처음 분양받은 시점에서 옵션계약과 비옵션계약은 아파트내부의 시설이 다소 틀립니다. 키폰이나 식기세척기 김치냉장고 정수기 이동식장롱 등등 이러한 부분에 대 하여 총 매매금액에 포함여부를 정확하게 기재하시고 단독주택의 경우에는 정원수와 정원석 등의 포함여부도 반드시 기재를 함으로써 차후의 법적인 문제를 미리 해결할 수 있는 것입 니다. 실례로 A라는 32평 아파트를 매수하였는데 잔금을 지급한 후 갑자기 매도인이 식기세척기와 가스오븐레인지, 정수기, 붙박이 장, 김치냉장고 등을 가져간다고 이사짐센타가 오는 것이 었습니다. 이에 A씨는 매도인과 공인중개사에게 강력하게 항의를 하고 소송을 하겠다고 하 였지만 옵션으로 분양받은 매도인의 경우에는 똑같은 평수의 비옵션아파트에 비하여 5~10% 가량의 분양금액이 더 비싸게 구입을 하였으므로 매매계약서에 나와 있는 매매금액에 이러 한 옵션에 관련된 비용은 포함이 되지 않았다. 라고 주장을 할 경우에는 매도인의 행위가 불법행위가 아니다. 라는 사실입니다. 따라서 A씨의 입장에서는 매매계약서를 체결할 당시 에 <아파트에 관련된 모든 부품 예를 들어서 옵션, 비옵션 구분 없이 전부포함>이라 는 문구를 기재하였다면 이런 상황이 발생되지 않습니다. 또한 이런 경우도 발생하게 됩니다. 매도인이 은행융자를 받은 이후에 8월 10일 날 잔금을 받기로 하였지만 매수인의 사정으로 잔금지급이 20일 미루어져 8월 30일 날 잔금을 받게 된 경우에 8월 10일과 8월 30일 사이의 은행융자에 관련된 이자는 누가 납부하여야 할 것인가? 당연히 매수인 입장에서는 소유권이 전등기가 경료 된 다음날부터 본인의 책임이라고 주장할 것이고, 매도인의 입장에서는 8월 10일 잔금일 날 매수인이 잔금만 지급하였다면 별 문제가 없으나 매수인이 잔금을 지급하지 않았기 때문에 매수인 책임이라고 주장을 할 것입니다. 상식적으로 볼 때 8월 10일과 8월 30일 사이의 은행이자는 매수인의 책임이라고 할 것입니 다. 그런데 이상하게도 계약서를 작성할 시기에는 서로가 웃으면서 작성을 하지만 잔금을 지급하고 이사를 가게 되는 시점에서는 계약서를 작성할 때의 분위기가 연출되지 아니하고 아무것도 아닌 사실과 작은 문젯거리로 인하여 서로가 얼굴을 붉히는 경우가 있습니다. 이는 그동안 살아왔던 곳에서 다른 곳으로 이사를 간다는 것과 그동안 정이 들었던 부동산 을 매도한다는 점에서 한국인의 특유의 정서에 의하여 매도인의 감정이 그다지 좋지 않은 것이며 매수인의 입장에서는 잔금 지금후에는 ‘이 부동산을 과연 잘 매수하였는지? 괜히 매수하지 않았는지? 등에 관하여 쓸데없이 후회를 하는 점에서 계약서 작성시기의 마음과 잔금지급 시기의 마음이 제각각 생각의 폭이 좁아들기 때문입니다. 따라서 이러한 감정이 잔금지급시기에 상대방의 마음을 자극하게 되고 결국 최종적으로 웃으면서 잔금을 지급하지 아니하고 서로가 얼굴을 붉히면서 잔금을 지급하게 되는 것입니다. 이러한 것을 방지하기 위해서 매매계약서를 처음부터 명확하게 쓰는 훈련이 필요한 것입니 다. 일반적으로 공인중개사들을 통하여 매매를 체결하였다면 공인중개사들이 잘 처리를 하 겠지만 미세한 부분까지 일일이 적는다거나 위의 경우들처럼 작은 것 까지 꼼꼼하게 적는 경우는 그다지 흔하지 않습니다. 말로서 해결할 부분이라고 생각하여 그냥 넘어가는 것이겠 지만 차후의 분쟁이 없기 위해서는 먼저 꼼꼼하게 하고 싶은 말이나 요구사항들을 비교적 자세하게 적는 훈련이 필요한 것입니다. 계약금은 일반적으로 10%를 기재하시면 되겠습니다. 하지만 매매계약서에 꼭 10%의 계 약금을 집어넣어라는 법은 없으므로 경우의 수에 따라서 계약금을 높이는 경우도 있으며 계 약금을 낮추는 경우도 있습니다. 당진에 사는 A씨는 땅을 매도할 예정이었는데 한 평당 땅의 가격은 100,000원 이었는데 생 활정보지에 한 평당 150,000원에 광고를 내고 50,000원은 깍아줄 계획이었는데 서울에 사는 B에게서 150,000원에 매수하겠다는 전화가 왔습니다. 물론 정확한 시세는 100,000원 이었지 만 매수인의 경우에는 묵지마 투자를 경우이었으므로 정확한 시세를 파악하지 않은 경우이 었습니다. 이런 경우에 과연 A씨는 매매계약서의 계약금을 몇 %로 정하여야 할까? 천편일률적으로 10%의 계약금을 기재하여야 할까요? 이때의 경우에는 계약금을 15% ~ 20%로 잡아 주시는게 좋습니다. 계약서상으로 매수인이 계 약을 파기할 경우에는 계약금을 포기하고 매도인이 계약을 파기할 경우에는 영수한 계약금 의 2배를 지급한다. 라는 문구가 있으므로 이런 문구를 잘 활용하겠다는 것입니다. 따라서 A씨는 매매계약서의 계약금을 일단 20%로 잡아두는 것입니다. 이처럼 계약금을 높이는 경우도 있지만 계약금이 매매금액의 40% 등의 지나치게 높은 경우 에는 소송을 통하면 40%의 계약금을 지급하였다 하더라도 10%대의 계약금만 지급한 것으로 보고 나머지 금액을 돌려주라. 라는 판결도 있습니다. 따라서 너무 지나치게 높은 계약금을 의미가 없을 수도 있으므로 적당하게 (소송을 통하여 복잡하게 승소하였다 하더라도 그 실 익이 그다지 높지 않을 정도) 계약금을 15%에서 20% 정도로 잡아 주는 것이 좋아 보입니다. 또한 과천에 사는 A씨는 과천의 아파트를 저렴하게 4억에 구입을 하였는데 아파트를 매도하 는 사람이 부동산에 대하여 문외한 이고, 지금 매수를 하면 앞으로 가격 상승이 예상되므로 만약 매도인이 중간에 계약금의 10%에 해당하는 4000만원과 손해배상의 금액 4000만원 이렇 게 8000만원을 돌려 줄 경우에는 실질적으로 4000만원의 이익은 생기지만 앞으로 아파트 가 격이 4000만원 보다 더 상승할 가능성과 확실성이 있는 경우에는 매매계약금을 억지로 매매 대금의 10%인 4000만원으로 기재하는 것 보다는 매매대금의 20%인 8000만원을 기재하는 것 이 실전에 있어서는 더 유리하게 작용됩니다. 매도인 입장에서 계약을 파기하고 싶어도 생 돈 8000만원을 지급하여야 한다는 부담감이 있기 때문이죠. 이처럼 매매계약서를 작성할 시기에 나의 권리를 최대한 찾기 위하여 꼼꼼하게 계약서를 작 성할 필요성이 있으며 계약금의 경우에도 때로는 높게 때로는 낮게 기재를 하는 경우가 있 음을 알아주시기 바랍니다.

 

중도금 재테크

일반적으로 부동산 매매에 있어서 다음과 같은 절차에 의하여 매매가 체결된다.

집 보기 - 계약승낙 - 계약금지급 - 중도금지급 - 잔금지급 - 소유권이전등기 경료

최종적으로 매수인의 소유권이전등기 경료로 인하여 매매계약이 종료되는 것이다.

여기서 계약금지급과 잔금지급은 당연히 지급해야 되는 것으로 알고 있으나 중도금에 대해서는 공인중개사에 따라서 넣는 경우도 있고 넣지 않는 경우가 있다. 또한 중도금을 지급하였다 하더라도 매매계약을 해지하자는 쪽이 발생되기도 한다. 그렇다면 중도금을 매매계약서에 넣는 것과 넣지 않는 것의 차이점은 무엇일까?

일단 중도금을 매매계약서에 넣게 된다면 쌍방 간 (매수인과 매도인간)에 매매계약을 파기하기는 어렵게 된다. 여기서 매매계약 파기가 어렵다는 것은 어느 한쪽의 일방적인 사정에의하여 계약을 파기할 수 없다는 것이다. 쉽게 말해서 중도금을 지급하였다면 아무리 비싸게 잘못 구입하였다 하더라도, 시세에 맞지 않게 잘못 구입하였다 하더라도 계약파기가 어렵다는 것이다.

이 점에서 중도금에 관련하여 생활 속 재테크 방법을 하나 습득 할 수 있다.

 

매수인의 경우에 부동산정책이 완화되거나 세금이 완화 될 경우에 부동산가격 상승을 예상할 수 있다. 또한 신도시 후보지로 지정이 될 경우에는 당연히 현재 매매계약서를 체결하는시점에서 잔금을 지급하는 시점 (보통 한 달 정도)에는 분명히 가격차이가 발생하는 것이다. 이럴 경우에는 매매계약서에 중도금 지급 날짜를 기재하여 소액이라도 중도금을 지급할경우에는 매매계약을 매도인(파는 사람)이 일방적으로 파기를 한다고 하더라도 잔금을 공탁하고 소유권이전등기 소송을 통하여 처음 매매계약을 체결한 금액으로 부동산을 취득할 수있게 되는 것이다.

그런 사례를 들어보면 경기도 성남에 사는 A씨는 작년 여름에 일산에 있는 아파트를 매매가 220,000,000원 계약금

20,000,000원 전세 100,000,000원은 승계하고 잔금 100,000,000원을 지급하겠다는 매매계약을 체결하였는데 작년 초 이후 일산지역 아파트의 가격이 급등하는 바람에 집주인은 잔금을

수령하지 아니하고 계약금과 위약금의 의미로 40,000,000원을 지급하며 매매계약을 파기하였다. A씨는 미래를 예측하고 투자를 하였으나 결국 20,000,000원의 위약금을 수령하는 것으로 만족을 하고 말았다.

 

송파구에 사는 B씨는 작년 여름 일산에 있는 아파트를 매매가 220,000,000원에 계약금20,000,000원 중도금 20,000,000원 전세 100,000,000원 잔금 80,000,000원을 지급한다는 매매계약서를 작성하였는데 B씨의 경우에도 일산의 아파트가 상승하는 바람에 매도인으로부터매매계약 파기의 의사통보를 받았지만 중도금을 지급하였기 때문에 소유권이전등기를 매도인 동의 없이 소송을 통하여 취득할 수 있다는 점을 매도인에게 고지시킴으로써 아무런 문제없이 일산의 아파트를 잔금을 지급하게 되었다. 현재 일산의 아파트 가격은 340,000,000원으로 중도금을 넣은 매수인 B의 경우에는 웃음이, 중도금을 넣지 않은 매수인 A의 경우에는 씁씁함이 가득하다.

이처럼 중도금을 넣고 넣지 않은 경우에도 돈이 왔다 갔다 함을 알 수가 있다.

부동산 가격 상승기를 예상하는 경우에만 이런 매수인의 전략이 있는 것은 아니다. 토지의 경우에 시세보다 저렴하게 땅을 매수하였다면 당연히 중도금을 많이 집어넣음으로써 토지매도인의 엉뚱한 소리를 사전에 예방할 수 있을 것이다.

물론 매수인의 경우에만 이런 경우가 있는 것은 아니다. 매도인의 경우에는 부동산 종합대책이 나온다는 시기이거나 신도시 후보지로 예정되었다가 안타깝게도 비껴간 경우, 이슈에의하여 투자를 하였으나 그 이슈가 제대로 적용이 되지 않았을 경우에는 남들보다 민첩하게움직인다면 큰 손해를 작은 손해로 메울 수가 있다. 또한 토지의 가격을 시세보다 훨씬 비싸게 매도하였다면 매수인의 매매계약 파기를 억제하기 위하여 반드시 중도금을 지급하는것이 좋을 것이다.

경기도에 사는 C씨는 시세 8억원 하는 땅을 서울에 거주하는 사람에게서 10억에 매수하겠다는 제안을 받아들였다. 이럴 경우에는 시세보다 더 비싸게 매도를 하는 것이므로 계약금을넉넉하게 집어넣고 이왕이면 중도금도 집어넣음으로써 차후에 매수인의 계약파기 요구를 받아들이지 않는 좋은 계기가 될 것이다.

 

중도금 이야기가 나온 경우에 한가지 더 말을 한다면 아파트 분양권의 경우에 중도금 대출을 이용하여 계약금만 납부하고 나머지 중도금은 건설회사에서 알선한 은행이 대납하는 경우가 있다. 이럴 경우에 중도금이자후불제의 경우가 많은데 만약, 아파트 입주하는 시점까지 분양권의 시세가 기대한 만큼 상승은커녕 오히려 더 떨어진 경우에 내가 납부한 계약금을 포기함으로써 분양권 계약이 파기 되는 것일까?

만약 계약금만 포기하면 되겠지. 라는 생각은 오산이다. 이는 중도금을 분양자를 대신하여 은행이 납부하였기 때문에 정당하게 중도금을 분양자가

지급된 것으로 보기 때문이다. 따라서 분양권투자에 있어서 중도금 이자후불제가 득만은 아니고 경우에 따라서는 손해의 진원이 된다는 사실을 알아주기 바라며, 만약 분양받은 아파트를 분양포기를 하는 시점에서는 납부한 계약의 2배의 금액과 중도금에 대한 이자 전액부담, 시행회사가 분양회사에 대납한 분양에 대한 수수료 등 일체의 비용을 지급해야지만 분양권의 계약이 파기된다는 사실을 명심하기 바란다.

참고적으로 시세 500,000,000원 계약금 50,000,000원 중도금 이자후불제의 경우에 실질적으로 입주하는 시점에 매매가격 하락으로 인하여 시세가 350,000,000원 하는 경우가 발생하였는데 원분양자가 필자에게 와서 계약금 50,000,000원만 손실보고 분양권계약을 파기하겠다는 사례가 있었는데 중도금 대출이자 및 수수료 등 결국 1억대 이상의 돈이 지급해야 된다는 사실을 알고 결국 울며겨자먹기로 입주를 한 경우가 있다.

이처럼 중도금 자체를 놓고 보더라도 돈이 왔다 갔다 함을 알 수가 있다.

 

잔금시 매도인이 조심할 점.

아파트나 주택, 상가를 매도하는 사람 (매도인 : 파는 사람)이 조심할 부분이 있다는 것은

흔히 알지 못하는 사실이다. 매도인의 경우에는 매수인에게 잔금을 받고 소유권이전등기에
관련된 서류만 지급하면 되는 것으로 우리는 일반적으로 알고 있다. 하지만 실무에서는 매
도인도 반드시 유념할 부분이 있는데 그것이 바로 매수인이 매도인의 근저당권 승계 시 채

무자 변경에 관련된 서류를 받아야 한다는 것이다.

간단하게 압축을 하자면, 매도인이 융자를 얻어서 아파트를 매수하였다면 그 당시의 채무자

는 당연히 매도인이 될 것이다. 그런데 매수인이 나타났는데 매수인이 하는 말이 은행의 융

자를 자신이 승계를 할 테니까 잔금에서 융자금액을 빼고 잔금을 지급한다는 것이다.

매도인의 경우에는 그렇게 하라고 승낙을 하였고 결국 잔금을 지급받았고 이전등기에 관련

된 서류들을 매수인에게 지급하여 매수인은 소유권이전등기를 경료 하였다. 이처럼 모든 것

이 순조롭게 이루어지는 듯 하였으나 몇 달 이후 은행에서 매도인에게 전화를 하는 것이었

다.

당신 이름으로 되어있는 채무액이 변제가 되지 않았으며 이자를 납부하지 아니하므로 근저

당권 설정된 집을 경매로 처분하고 그래도 채권액에 도달하지 않을 경우에 나머지 부분에

대해서는 당신 재산에 대하여 가압류를 하여 처분하겠다는 전화이다.

당황한 매도인은 무슨 소리냐?

나는 그 집을 잔금을 받고 매도하였다. 라고 말을 하였고

은행직원은 조용히 이렇게 말을 한다.

“당신은 집을 매도하였지만 당신이 융자받을 당신의 채무자는 아직 당신이고, 새로운 매수

인이 융자에 대하여 채무승계계약을 하지 아니하였으므로 등기부등본상 채무자는 아직 당신

이며 은행대출에 관련된 모든 서류에 아직도 당신이 채무자로 되어 있다는 것이었다. 따라

서 당신의 책임에서 홀가분하지 않는다는 말이었다.

 

실무에서는 이런 경우의 수가 발생되지 않는 것은 아니다. 어떤 경우는 매수인이 근저당권

의 채권채고액을 승계하기로 하였으나 잔금이후에 매수자 이름으로 승계가 되지 않는 경우

도 종종 있으므로 우리는 잔금지급을 하는 시점에 매도인이 되었든, 매수인이 되었든 꼼꼼

하게 서류를 챙기고 이러한 꼼꼼함을 반드시 등기라는 제도를 이용하여 등기부등본 상 채무

자에 관련된 서류 등을 정리를 하여야 한다는 말이다. 좋은 게 좋은 것이다. 때로는 당연히

새로운 매수자가 채무자변경등기를 하겠지. 라고 생각하였다가는 언젠가는 큰 코 다치는 경

우의 수가 있으므로 매도인 입장이라면 항상 서류 등을 꼼꼼하게 채기는 것이 습관이 되어

있어야 한다.

언제 한번은 10억대 이상의 상가건물을 넘긴 적이 있었는데 매도인이 보통이 아닌 것이다.

왜냐하면 매도인 같은 경우에 잔금만 받을줄 알았으나 매도인은 매수인과 매도인이 같이 은

행에 가서 채무자변경계약서에 도장을 찍지 않을 경우에는 잔금을 받지 않겠다는 말과 함께

소유권이전등기 서류를 넘겨줌과 잔금을 받기 이전에 대출받은 은행에 같이 가서 채무자변

경을 먼저 하자는 것이다.

그래서 결국 매도인과 매수인 그리고 필자까지 포함하여 채무자 변경에 관련된 은행서류들

을 다 정리한 이후에 잔금을 지급한 경우가 있었다. 이처럼 서민들의 경우에는 모든 점에

취약하고 좋은 게 좋은 것이라는 생각 하에 상대방을 무작정 믿고 신뢰함에 비하여 부자들

의 경우에는 사람에 대한 신뢰를 믿긴 믿되 가장 중요한 것으로 생각하는 것은 서류정리였

다.

또한 채무자 변경에 앞서서 여러분들이 꼭 기억해야 될 것은 채무자 변경에도 종류가 있다

는 것이다.

확정채무의 면책적채무인수

확정채무의 병존적채무인수이다.

먼저 면책적채무인수는 매도인에게 그 어떤 경우에도 책임이 없다는 말이며

병존적채무인수의 경우에는 매도인에게도 어느 정도 영향이 있다는 말이다.

따라서 여러분들이 상가 건물을 매도하거나 근저당권이 설정된 부동산을 매도할 경우에는

채무인수계약에 앞서 확정채무의 면책적채무인수인지? 확정채무의 병존적채무인수인지 확실

하게 알아야 할 것이다.

아무 생각 없이 채무인수계약을 작성하였다가는 나중에 소송에 휘말리거나 힘든 경우의 수

를 당할 수 있으므로 매도에 앞서 항상 먼저 꼼꼼하게 생각하고 서류들을 확실히 챙기는 훈

련이 되어 있어야 하겠다.

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 빛과소금|원글보기

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