임대차계약시 유의사항

부동산법률상식

2012-08-10 20:59:25

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1. 등기부등본을 열람한다. <?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

등기부등본을 통해 임대인과 소유자의 일치여부, 저당권, 채권 설정여부 등의 계약서와 동일한지 살핀다.

만약 중개업자나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시하는 경우에는 발급날짜가 계약체결일 보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에 권리변동의 소지가 있기 때문에 인지부착 여부와 발급날짜 등을 확인해 본다.

 

2. 단독주택일 경우 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원을 열람한다.

단독주택 중에는 토지대장에는 올라 있어도 건축물관리대장에는 없는 무허가 건물들이 종종 있기 때문에 시,군,구청에 가서 열람해 보는 것이 좋다.

또한 도시계획확인원을 통해 주택이 철거대상이 아닌지도 살펴본다.

 

3. 계약전 현장답사를 통해 도로여건, 주변환경 등을 살펴본다.

계약을 체결하기 전 반드시 현장에 나가서 토지의 위치, 인접토지와의 경계, 용도, 도로접근 및 교통편의, 주변환경상태 등을 살펴야 낭패보지 않는다.

 

4. 특약사항에 계약해제조건, 위약금 등을 반드시 기재한다.

추후 분쟁을 막기 위해 계약이 권리관계에 하자가 있을 경우 처리방법, 계약해제조건, 하자보수 기간 등을 정확하게 합의를 봐야 한다.

또한 계약서에 합의한 내용이 들어가는 특약사항을 반드시 기록해두어야 한다.

 

5. 잔금 지급시 이중계약이나 새로 저당권이 설정되지 않았는지 등기부등본을 다시 한번 떼어 최종 확인한다.

계약이후 중도금과 잔금을 치르는 사이에 새로 저당권이 설정되거나, 2중 계약으로 다른 사람의 소유권이전등기가 돼있을지도 모르기 때문에 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 최종 확인해야 한다.

 

6. 근저당권이 설정된 집에 전세를 들려면 채권 최고금액과 전세보증금을 합한 금액이 주택의 예상 경락가보다 적은 집을 택해야 한다.

근저당이 설정돼 있더라도 안전한 집은 채권최고금액과 계약하려는 전세보증금을 합한 액수가 주택의 예상경락가보다 적은 집이다.

이 때 예상경락가는 시세의 50-70%선으로 잡으면 된다. 또 세입자가 여럿이면 각 세입자의 전세 보증금을 모두 합해야 한다.

 

7. 등기부와 주민등록의 주소가 다르면 임대차 보호 못 받는다.(등기부와 일치해야 한다)

전세입주자가 전입신고시 집주소를 등기부와 다르게 신고해 등기부와 주민등록표상의 주소가 서로 다를 때는 저당권자나 경매낙찰자로부터 세입자가 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 없다.

 

8. 전세계약서에 확정일자를 반드시 받아 두어야 한다.

주택임대차보호법상 전세입자는 주택임대차 확정일자를 받으면 경매나 공매시 후순위 저당권자보다 우선하여 임차보증금을 반환 받을 수 있다.

 

9. 경매 처분시 경매 낙찰 허가일까지 배당요구 해야만 전세보증금 받을 수 있다.(2002년7월1일이후에 경매신청접수된 사건부터는 최초입찰일전까지)

세든집이 경매로 넘어갈 경우 세입자는 판사가 낙찰허가 결정을 내리는 날까지 법원에 배당요구를 하지 않으면 전세보증금을 되돌려 받을 수 없기 때문에 낙찰허가일(경락기일)전까지 배당 요구를 하도록 한다.

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 빛과소금|원글보기