워렌 버핏에게 배우는 부동산 투자
2024. 7. 18. 11:31ㆍ부동산법률상식
부동산법률상식
2012-08-10 22:34:23
독점적 위상을 가진 기업을 좋아하는 워렌 버핏-
현존하는 최고의 주식투자자 워렌 버핏, 그가 좋은 투자대상으로 삼은 기업 모두는 소위 소비자 독점력을 가진 제품이나 서비스를 판매한다.
이러한 버핏의 투자대상은 며느리인 메리 버핏의 저서 “주식투자 이렇게 하라” 엿볼 수 있다.
[톨 브리지(통행세를 받는 다리) 사업은 소비자 독점의 전형적인 형태라고 할 수 있다. 만일 소비자가 헤엄을 치거나 보트를 사용하지 않고 강을 건너고자 한다면 틀림없이 이 다리를 지나가야 할 것이다. 그리고 다리를 이용하려면 통행료를 내야한다. 특정 지역에서 강을 건널 때 이용되는 그 다리는, 이용자들에게 독점력을 행사한다고 볼 수 있다. 대도시에 신문이 오직 한 가지만 있는 경우도 그와 같은 예이다. 신문에 광고를 하고 싶다면, 신문사가 요구하는 광고료를 지불해야 한다. 그렇지 않은 경우에는 광고를 할 수 없다. 톨 브리지나 신문과 같은 소비자 독점의 경우에는 그 기업이 자유롭게 가격을 결정할 수 있다.] -주식투자 이렇게 하라 P125~126-
즉, 한 산업 내에서 독점적 지위에 누리고 있어 가격결정 시 우월한 지위에 있는 기업은 인플레이션 등을 소비자에게 전가시킬 수 있어 안정적인 수익 창출이 가능하다.
-워런 버핏 식의 부동산 투자-
이러한 독점력의 잇점은 부동산 투자에도 가장 큰 유념[留念] 사항이다.
부동산 특성인 부동성(고정성)/부증성(비생산성)/영속성(불변성)/개별성(비대체성)이 어느 특정지역의 지리적 우수성을 시장의 희소성으로 만들어내 독점적 위상을 주게 된다.
이러한 부동산의 특성이 수요가 있는 곳에 공급이 된다는 기본적인 시장원리인 수요/공급의 법칙에 적용이 안 되어 비시장성을 발생시켜 공급자에게 강력한 가격 결정력을 주게 된다.
위와 관련 앞으로 부동산 시장에서 유력한 독점력을 과시할 지역으로는 한강변 지역이 예상된다.
현 부동산 시장에서 view 가치만이 반영됐던 길이 514Km, 너비 1Km 규모인 한강이, 서울시의 한강르네상스 프로젝트로 새로운 가치 창출에 나서고 있기 때문이다.
축구에서 선수는 공의 흐름과 완급을 조절해야 하고, 장사꾼은 이문을 남기는 법을 알아야 하고 전문꾼은 확률을 알아 이겨야하는 것은 적자생존의 원칙이다. 이런 기본적인 베이스와 마인드가 부족하다면 퍽퍽한 삶이 될 것이다.
일찌기 학창시절에 벼락치기로 시험준비를 한 사람은 글자 몇개만 바꾸어도 틀리지만, 기본 원리를 이해하고 있는 학생은 어떤 유형의 문제도 쉽게 풀어갈 수 있음을 경험하였다.
따라서, 재테크에 대한 결과만 보고 단 한순간의 베팅보다는 종목에 대한 기본적인 원리를 이해하고 투자를 하는 것이 최소한의 실패를 줄여줄것이다.
이에, 부동산의 속성을 이해하는 것이 중요하다고 할 수 있다. 부동산의 속성을 이해하면 어떤 사람의 습관을 알면 그사람의 차후 행동을 예측할 수 있는 것처럼 부동산의 방향도 예측가능하게 된다.
물론, 복잡다변화한 정책과 글로벌화된 투자시장에서 전부를 알기란 어려울 것이다. 전부 알수는 없지만, 기본적인 속성을 이해하고자 한다.
1. 상승하는 지역이 더욱 상승한다.
가장 큰 이유는 희소성의 원칙으로 많은 사람들이 찾기때문에 더욱 오를 수밖에 없다.기존 보유자가 매도하지 않고, 수요자는 늘어나는 형국에 자연스럽게 상승하는 것은 당연하다.
기존의 강남이 그렇고, 현재 용산으로 중심으로 한 강북이 그러하다.미스미디어 시대에 주목을 받는다는 것만으로도 투자성이 있는 법이다.
현재, 상승과 하락의 굴곡이 확연히 들어나는 어려운 시장에서 안전한 투자처를 찾는 사람이 선택할 수 있는 최선의 방법으로 오르고 있는 지역에 갈아타는 것이다.물론, 장기적인 플랜을 보는 혜안이 필요하다 할 수 있다.
2. 부화뇌동하지 않은 뚝심을 가진자가 고수익을 보장한다
필자의 경험으로 볼때, 공인중개사를 비롯한 소위 부동산을 아는 전문가보다 우직스러움을 느끼게하는 뚝심있는 투자자가 더욱 큰 시세차익을 누리곤 하는 것은 볼 수 있다.
아는 게 병이라 할 수 있는 너무 많이 알기에 쉽게 갈아타는 것이 단기적으로 수익을 볼 수 있지만, 세금과 빈번한 거래로 인하여 결국 수익이 많지 않다는 것이다.
오히려, 단 한번의 우직스러움이 더 많은 가져다 주었다는 사례가 더욱 많다.호재가 있는 초기시장에 투자하여, 남의 떡이 커보여 갈아타는 투자자와 초기시장을 믿고 성숙기에 매도하는 투자자, 어느 투자자가 큰 수익이 있는지 생각해볼일이다.
3. 쉬어가는 것도 투자라는 것을 아는 선수가 진짜 선수다.
자본주의 시장에서 일어나는 특징중의 하나가 상승과 하락이 반복된다는 것이다.
즉, 저점과 고점 그리고 하향안정과 상향안정등 부침이 있기 마련이다.이러한 속성을 알고, 침체기에 완급을 조절할 줄 알아야 한다.문제는 이러한 침체기에 어떤 방식으로 투자 마인드를 갖고 있는가이다.
과거의 저축시대에서 투자시대로 변환한 발 빠른 시대에 관심의 끈을 놓아서는 안된다.당장의 투자가 없다고 하여 시시각각 변하는 부동산시장의 방관자가 되어서는 안된다는 말이다.진짜 선수는 이 시기에 더욱 매진하여 기회를 본다는 사실을 알아야 할것이다.쉬는 것도 투자, 그러나 제대로 쉬어야 할 것이다.
4. 인구 유입이 많은 지역이 상승하기 마련이다.
인구 이동에 따라 투자성이 있다는 빠르게 정착되어 가고 있다.
가까운 일본에서 인구이동에 따른 도시의 성쇠가 일어나고 있다는 것은 심심치 않게 본다.그만큼, 소비과 생산이 왕성한 경제인구의 이동이 많은 곳을 따라 이동해야 한다.
지방과 수도권의 균형발전에서 지방의 발전은 아마도, 많은 노동인구가 지방으로 갈 수 있는 토대가 마련되지 않는다면 공염불이 되리라 본다.인구 유입이 많은 지역을 체크하는 것만으로도 투자의 방향을 알 수 있을 것이다.서울의 뉴타운지역, 신도시, 유망한 지역의 택지개발지구를 상상하면 수긍이 갈것이다.
5. 시대에 맞는 트랜드, 종목은 있기 마련이다.
주택시장에서 인기의 부침이 있고, 주류와 틈새가 있다.1기신도시와 목동을 필두로 강남지역에 이르고 현재 2기신도시의 완성을 보는 과정에서 주류와 비주류가 있다는 것을 알아야 한다.
아파트문화는 사생활 보호와 편리한 동선으로 인하여 꾸준한 인기가 있었다.아파트가 주류라는 사실은 아마도, 쉽게 현금화가 가능한 실수요자가 많기 때문이 아닐까 생각한다.
오피스텔은 초기시장에 많은 시세차익이 보장되었지만 현재는 지역에 따라 가치가 달라져 선뜻 투자하기 어려운 상품을 전락하고 말았다.
쭉쭉 뻗고, 고급화된 커뮤니티로 많은 인기를 받은 주상복합. 주상복합 타운은 그들만의 리그로 커뮤니티를 형성하고 있지만, 나홀로 주상복합과 노후화된 지역은 평가절하되고 있는 것을 볼 수 있다.정부의 과도한 규제와 은퇴와 쾌적한 삶을 추구하고자 하는 욕구에서 출발한 타운하우스.좀 더 지켜보아야 하겠지만, 한정된 수요로 국한한 고분양가로 주류로 되기에는 미흡할 것이다.
미래 주거문화는 보다 과학적이고 인간중심의 지능적인 유토피아 주거가 될것이다.향후의 주거문화를 그려보는 것도 관심을 가져볼만하다.
6. 강남과의 접근성 여부에 따른 가치는 지속될것이다.
현재, 강남을 대체할 만한 곳이 과연 어디에 있을까 생각한다면 필자는 없다라고 말하고 싶다.강남문화가 형성되는 과정을 본다면 그만큼의 시간이 필요한 것인데, 빠르게 변하는 시장에서 하루아침에 만들수는 없으리라 본다.
필자가 보기에 향후 최소 10년은 지속될것이라 생각된다.이러한 토대로, 강남 접근성과 경부라인을 토대로 투자하는 것이 실패는 하지 않을 것이라 본다.물론, 투자수익율은 뛰어난 곳이 많이 있겠지만 리스크도 수반된다는 알아야 한다.
인생의 최대의 배팅이라 할 수 있는 부동산 투자.
공격적인 마인드로 무장된 투자자는 리스크를 안고 투자를 하여 수익 극대화를 움켜줄수 있지만, 반대급부로 리스크도 커 실패 확률이 높다.반면, 안전주의 성향이 있는 투자자는 상기에 언급한 속성을 이해한다면 실패한 투자자가 되지 않으리라 본다.
헌법 제10조에 행복추구권이 있다.
" 모든 국민은 인간으로서 존엄과 가치를 가지며, 행복을 추구할 권리를 가진다. 국가는 개인이 가지는 불가침의 기본적 인권을 확인하고 이를 보장할 의무를 진다"
모든 국민은 행복할 권리가 있다.
부동산의 속성을 이해하는 행복한 투자자가 되기로 한 걸음 더 걷기를 희망한다.
이 사업은 한강 생태계를 복원하고, 접근성을 높이는 한편 축제 등을 활용하여 한강을 세계적인 관광자원으로 만들려는 서울시의 주요사업이다.
눈에 뛰는 사업계획 중 수상교통수단의 도입은, 한강변에 고급주택과 고급요트 소유라는 부의 새로운 패러다임 만들 걸로 예상된다.
또 최근 논의되는 한강접근성을 위한 88/강변북로 지하화는 한강변 주택의 소음과 매연이라는 가장 큰 단점을 없애는 효과로 작용 할 것이다.
마지막으로 한강변 건축물 경관관리 제도화는 더 이상 대량공급만을 위한 수수깡 같은 아파트가 아닌 환경/에너지/디자인을 고려한 새로운 고급주택이 생겨날 것이다.
물론 이와 맞물린 한강변 건축물 규제강화는 세상에 단 하나뿐인 레오나르도 다 빈치의 모나리자 가치처럼 한강변 주택 희소성을 부각시킬 걸로 예상된다.
이렇듯 독점적 위상을 가진 투자처 발굴은 성공투자의 한 걸음 다가설 수 있는 기회가 될 것이다.
빠른 답장을 하시려면 여기를 클릭해주세요.
'부동산법률상식' 카테고리의 다른 글
| 잭 웰치 부부의 성공 어드바이스 “하늘이 무너지는 지금이 돈 벌 기회” | (0) | 2024.07.18 |
|---|---|
| 재테크에 도움이 되는 3명의 친구 (0) | 2024.07.18 |
| 500만원으로 40억만든 재테크 이야기 (1) | 2024.07.18 |
| 큰 돈으로 불려가는 8단계 법칙 (0) | 2024.07.18 |
| [부동산] 아파트 값싸게 사는 기술 (0) | 2024.07.18 |