노후생활 위한 임대주택사업

부동산법률상식

2012-08-10 22:53:27

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새로 임대주택사업을 해 보려는데…

송파구에 사는 허씨(63세, 여)는 작년에 남편과 사별하고 특별한 소득없이 혼자 생활 중이다. 문제는 현재 살고 있는 집이 너무 넓다는 것과 언제까지 은행잔고에만 의존해 생활할 수도 없다는 점이다. 그래서 허씨는 집을 줄여 임대주택사업자로서 노후의 생활비와 비상자금, 의료비 등을 충당해볼 계획이다. 어디서부터 손을 대야할 지 막막한 허씨는 은행 PB센터를 찾아 자문을 구했다.

세제 상 유리한 작은 평형 주택이 유리..

허씨의 재산은 아파트(50평 시가 12억원)와 강원도 펜션부지(2,000평 시가 5억원), 은행 예금 8,000만원 등이다. 허씨는 아파트부터 매도하기로 했다. 혼자 살기에 너무 큰 집이고 관리비도 부담스러웠다. 앞으로 종부세도 해당될 것으로 보이기 때문이다. 허씨는 주택을 12억원에 매도하고 7억원의 양도차익을 얻을 수 있었다. 허씨가 부담할 양도세는 1억원 정도가 예상된다.

강원도 임야도 매도하기로 했다. 부재지주 임야는 60%의 높은 양도세율이 적용된다. 그러나 허씨는 2006년 말 이전에 상속받은 임야로서 2009년 말까지 양도하면 일반과세를 적용받게 된다. 시세와 기준시가를 고려하면 허씨가 부담할 양도소득세는 5,000만원 미만이다(취득가 1억원, 현재 기준시가 2억5천만원).

허씨는 주택과 임야를 매도하고 양도세를 납세하고 나서 16억원 정도의 자금을 확보할 수 있었다. 허씨는 임대주택사업을 하기 위해서는 기본적으로 같은 시.군에 위치해 있는 85 m²이하의 주택 5채 이상을 매입해야 한다는 조언을 받았다. 임대수요가 풍부하고 투자수익도 올릴 수 있는 물건을 찾던 허씨는 잠시 고민에 빠졌다. 높은 수익률만을 좇을 경우에는 오피스텔이나 다세대, 원룸이 더 나아 보였기 때문이다. 하지만 혼자사는 허씨에게 필요한 것은 앞으로도 장기간 이어질 노후생활의 고정적인 수입이었다. 결국 허씨는 당장의 수익률보다는 안정적인 임대수익을 선택하기로 했다. 지하철 수서역 인근의 15평(전용 34 m²) 아파트 5채를 매입하기로 했다. 매입단가는 2억원씩 이었다. 보증금 1,000만원에 월 60만원씩의 임대수익이 가능했다. 한편 60 m² 이하의 주택이기에 취.등록세 면제혜택을 기대해보았지만 신규나 미분양아파트가 아닌 기존주택을 매입하는데다, 물건지가 주택거래신고지역이라 감세혜택은 없었다. 허씨가 해당 물건을 선택한 또 다른 이유는 임대기간 동안 탄탄한 임대수요와 월세수준을 유지하기 위해서 신도시 보다는 서울시내 역세권 등의 교통이 편리하고 업무지역이 멀지 않은 곳이 유리하다고 권유 받았기 때문이다. 매매가격 대비 높은 전세가격 비율도 매력적이었다.

주택 매입을 마친 허씨는 임대주택사업자 등록을 하기 위해 거주지인 송파구청을 찾았다. 임대주택 물건지는 강남구이지만 임대주택사업자 등록은 거주지에서 가능하기 때문이다. 처리기간은 며칠이 채 안 걸렸다. 그리고 임대 시작 후에는 거주지의 세무서에 임대주택사업자 신고등록을 다시해야 양도세 감면 등 추가 혜택을 누릴 수 있다는 점도 잊지 않고 메모해 두었다.

앞으로 허씨는 양도세 중과와 종합부동산세를 피하기 위해 10년 이상 임대사업을 유지해야 한다. 또한 양도시점에서 기준시가가 3억 원을 넘지 말아야 한다. 허씨가 가급적 작은 평형을 선택한 또 하나의 이유였다.

가져온 곳 :

카페 >최영선의아름다운주택이야기

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글쓴이 : 주택지기|원글보기